前5月融资额暴增70% 房企“找钱”各显神通

提要:“西方不亮东方亮”,随着美联储退出QE,过去数年备受房企追捧的海外融资渠道出现一定程度的紧缩,而房企在国内的融资环境却大幅改善。在这其中,今年前5月108家监测房企的海外融资金额占融资总额的27%,而这一数据在去年同期为43%,这意味着过去数年房企依赖的海外融资渠道正在收缩。

  每日经济新闻记者 区家彦

  “西方不亮东方亮”,随着美联储退出QE,过去数年备受房企追捧的海外融资渠道出现一定程度的紧缩,而房企在国内的融资环境却大幅改善。在海外上市的开发商,纷纷“回家”找钱。

  在房企转型和鼓励金融创新的时代背景下,互联网金融业风生水起。龙头房企纷纷开拓新型融资渠道,众筹、理财产品、房地产信托基金(以下简称为REITs)等应运而生。

  新城控股高级副总裁欧阳捷向记者表示,融资环境的好转,直接受益的是大型房企,它们不仅能通过增强资金实力加快行业并购,像众筹等新兴融资模式也能更好地协助它们去库存,进一步巩固“大鱼吃小鱼”的行业格局。

  房企扎堆境内“找钱”

  今年上半年,房地产市场环境并未完全转暖,但主流房企的融资力度却不降反增。根据克而瑞的研究报告显示,其监测的108家房企在今年前5月的融资总规模达到3685亿元,同比大增70%。

  克而瑞研究中心分析师朱一鸣向《每日经济新闻》记者表示,自去年9月份上市房企融资放宽,获准发行中票之后,典型房企陆续启动发行中期票据的计划。此外,央行接连降准和降息,带动融资成本降低也是提升企业融资热情的动因之一。

  在这其中,今年前5月108家监测房企的海外融资金额占融资总额的27%,而这一数据在去年同期为43%,这意味着过去数年房企依赖的海外融资渠道正在收缩。

  在香港粤海证券投资银行董事黄立冲看来,房企海外融资大幅下降主要有以下原因:一是受累于佳兆业债务违约事件影响,海外融资难度增加;二是人民币走势和美国退出QE的影响,弱化了境外融资的成本优势;三是境内融资渠道大开,房企不必过分强求海外融资。

  值得注意的是,自2010年国务院发布“10号文”以来,A股上市房企再融资就一直受到限制。但在今年1月16日,证监会对上市房企股权再融资实施松绑,带动股权融资出现爆炸性增长。截至5月15日,今年A股市场已有24家房企宣布1166亿元定增计划,已是去年全年的2.43倍,呈爆发态势。

  在香港上市的内房股回内地融资也获得重大突破。恒大地产于6月中成功发行5年期50亿元的公司债,5.38%的利率远低于公司的海外发债成本。富力地产更于日前发布回归A股的预案,成为最近5年内首家申请回归A股的内房股。

  创新金融产品涌现

  除了传统的融资渠道,在房地产转型与国家大力鼓励金融创新的背景下,龙头房企纷纷开拓新兴的融资渠道。

  时下最热门的当属众筹建房。平安好房与万科绿地万通等数十家房地产企业共同发起中国房地产众筹联盟,首个项目将由平安与碧桂园合作推出,用于碧桂园首次在上海所拿的嘉定徐行镇地块上。

  平安好房CEO庄诺向《每日经济新闻》记者表示,该项目会以每平方米为单位,针对该项目感兴趣的投资者或购房者进行资金募集,在楼盘完工后,投资者拥有该套楼房整体或者部分权益。之后,投资者可以选择众筹权利转为产权,直接拥有该套住房,或者是委托开发商卖房后转成收益权。

  众筹的试水者还有万达,这位商业地产巨头联手快钱发起互联网金融产品“稳赚1号”,又被业内称之为“Pre-REITs”,投资门槛仅为1000元,最高认筹100万元,除了每年6%租金收益,产品还有一个7年150%的回购条款来自物业增值,预计年化收益13%。

  按照王健林的说法,轻资产模式之下的万达,未来一年最多可以开到100个万达广场,到2025年,计划开业1000个万达广场,以每个万达广场10亿元投资计算,这些万达广场投入的资金将达到万亿。若都采用“众筹”的手段进行募集,则能聚集小投资者的闲散资金用于持有,将精力更多地集中在如何经营上,不再依靠住宅销售补充现金流。

  除此之外,备受期待的REITs也在今年上半年正式破冰。万科联手鹏华发行鹏华前海万科REITs封闭式混合型,成为国内首只获批的公募REITs基金。本次进行资产证券化的对象为万科前海企业公馆的租金收入,可能但不限于会议中心以及写字楼租户,还有从其它固定收益资产投资中获得收益。而在退出机制设置上,将在投资期届满,由万科深圳分公司或其关联方回购项目公司股权。

  不可否认,类似众筹、REITs等金融产品的诞生,大大降低了地产商的资金压力,推动其向轻资产模式转型,但背后的风险也不容忽视。一位不愿具名的分析师向记者表示,尽管政府鼓励从间接融资向直接融资转型,但房地产属于高风险投资项目,对于项目如何实现尽职调查、控制风险是关键。但无论是众筹还是REITs,相关的监管政策依然是空白,这需要监管部门尽快推出相应的法律法规,才能保障投资者的权益。

新浪地产
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