内地投资放缓 九龙仓执意入局融绿争夺战
融创中国(01918 HK)董事长孙宏斌(博客)快吃到嘴的肉，有人来抢食了，来势汹汹的，正是香港地产大鳄九龙仓(00004.HK)。3月16日，九龙仓副主席兼常务董事吴天海在业绩会上首次正式表态：有意竞买融绿平台公司。一个月前，九龙仓集团副主席周安桥给外界的还是“既不否认也不承认”的暧昧态度。
准备竞买融绿，是近一年多以来九龙仓在内地的重要决策。事实上，去年至今，九龙仓只在北京、杭州新增了三幅土地，其他内地新增项目几乎停滞。其在内地的业绩很不理想，甚至拖累了整个集团。据九龙仓披露的2014年业绩，去年公司核心盈利下降了7%至104.7亿港元(约合83.6亿元人民币)；215亿元的销售额也只完成全年目标的94%。
作为一家典型的港式家族企业，九龙仓从2007年逐渐开始加码对内地的投资，尤其是在华东地区投入了数百亿元购地。早在2013年底，九龙仓华东项目储备已占内地总量的50%以上，但在房地产开发领域，九龙仓却表现出“水土不服”的一面。
剑指融绿收购
“绿城和九龙仓之间有一家合资公司，持有的18个项目都是优质项目。如果绿城肯出手卖，而且价格合适，我相信九龙仓都有兴趣考虑。”吴天海所说的这家合资公司，正是融绿平台公司。这也是九龙仓第一次对外正式宣布有意收购融绿股权。
早在今年2月初，市场就已传出消息，作为绿城第一大股东，九龙仓向绿城中国(03900 HK)发函，欲以70亿元价格买下融绿平台中绿城所占50%股权的消息。绿城中国董事长宋卫平彼时对融绿平台的态度是：卖！但价高者得。
周安桥当时向时代周报记者表示，九龙仓不太主张绿城卖优质资产，“融绿平台从刚开始成立时只有9个项目，现在已经有18个项目，且大多在上海，而上海是九龙仓比较看重的城市。”
在此之前，融创中国与绿城中国已就此展开多轮公告交锋。去年12月31日，融创中国公告称，将以155亿元的价格收购融绿平台全部股权及债权。绿城中国随即公告称，这是融创中国单方面主张。双方随即开展了多轮公告口水仗，但至今未有具体结果。
如今，九龙仓高层正式宣布竞买融绿，令局面一下变得复杂起来。融绿究竟会花落谁家，成为新的悬疑。绿城中国某高层日前向时代周报记者表示，目前不便表态，因为事件的走向仍存在“诸多变数”，“只要价格合适，绿城都欢迎。但这个事情目前正在进行中，又增加了新的不确定。绿城是把融绿股权全部转让掉，还是会持有一部分；以何种方式什么价格转让，目前还没有明确。”
不过宋卫平透露，在未正式完成收购流程的前提下，融创已将融绿旗下包括上海绿顺在内的多个项目公司进行了股权及人事变更。
折戟内地销售
将视线转回九龙仓本身，其在内地楼市的表现却并不尽如人意，在去年，出现了自2008年以来核心盈利的首次下跌。
据九龙仓披露的最新业绩，2014年公司核心盈利下降7%至104.7亿港元(约合83.6亿元人民币)，而2013年的核心盈利为112.9亿港元(约合90亿元人民币)。
内地业务的不景气，成为致使九龙仓核心盈利减少的重要原因。去年，九龙仓内地发展物业的销售额为215亿元，仅完成全年目标的94%，利润下滑明显，其在内地业务的净利润下降了近60%至14.1亿港元(约合11.3亿元人民币)，远远低于2013年34亿港元(约合27亿元人民币)的水平。
事实上，去年起九龙仓在杭州、常州等城市的降价，使其销售量增加的同时也损害了利润率。出于谨慎考虑，九龙仓今年的销售目标并没有作出提升，仍维持在与2014年相同的220亿元的水平。
虽然销售任务没有增加，但管理层今年对内地的楼市，仍表现出较悲观的预期。“今年前两个月的销售还不到20亿元，剩下的时间要做200亿元才能追平去年。”吴天海说，尽管内地已经开始放宽限购和借贷政策，但公司对内地住宅市场并不放心。“未来走势仍难以估计，不排除今年内地物业的毛利率将继续受压。”
销售压力只是一方面，九龙仓认为，今年还可能会在合营项目或与合作伙伴投资项目上出现亏损，并为此在财务上作出了安排。九龙仓预计，联营及合营公司的收入可能会出现共计约20亿港元(约合15.9亿元人民币)的下跌，因此九龙仓为开发型物业作出20亿港元的减值拨备。
在吴天海看来，内地开发型物业的利润率短期内难以出现显著的复苏，公司会将焦点放在提高资产的周转率而非盈利能力上。
投行也对九龙仓今年的走向表明了自己的看法。因不看好九龙仓开发型物业未来的利润率，花旗近日将九龙仓的目标价由67.5港元(约合53.8元人民币)降至56港元(约合44.7元人民币)。花旗同时将九龙仓2015年内地发展物业利润率预测由12%调低至10%。高盛则将九龙仓的目标价由72.8港元(约合58元人民币)下调至70港元(约合55.8元人民币)。
未来投资放缓
回顾2014年，九龙仓在土地市场上甚是低调。
据九龙仓披露，去年至今年年初这一年多以来，公司共以24亿港元(约合19.1亿元人民币)的总代价在北京和杭州只新增了三幅总面积约11万平方米的土地。
这与过往的激进截然不同。九龙仓在内地战线新一轮的持续加速布局始于2007年。在2007年九龙仓用于拿地的金额高达279亿元，土地市场的快速扩张使得公司的土地储备由464.5万平方米猛增至800万平方米。经历2008年下半年楼市单边下滑后，2009年内地楼市复苏后九龙仓再次斥资100亿元在土地市场大幅扩张，土地储备上升至900多万平方米。
据2014年业绩，目前九龙仓的土地储备已达1020万平方米。另据九龙仓2014年半年报，以地区划分九龙仓在内业的营业资产达1527亿元，占到集团总营业资产的39%。
“之前有接近一年，我们是停止了买地，直到去年底开始新增三个项目，但是总额没有超过30亿元，相比以前可能一块地就买30亿元是减少了投资。”吴天海说，如果有合适的机会，九龙仓会继续留意，“所以对内地的投资不是完全停止，但比较谨慎。”
九龙仓对接下来拿地态度相当明确：不好的地，坚决不要，“在目前的市况下，集团在进行其他收购时，将采取宁缺毋滥的审慎态度”。
在此背景下，九龙仓缘何还要出手融绿？“我们要用自己有限的资源尽量集中做自己觉得回报高的，成绩好的项目。”吴天海说。业内人士指出九龙仓之所以出手融绿，是因为融绿的18个项目都集中在沪苏杭等城市，发展潜力相当大。
“成熟公司不会平均用力，而是重点布局。在核心城市产生最大的利润，而不是走简单的规模效应之路。之前九龙仓在国内的投资势头虽然很猛，但多少给人的感觉是重点不突出，”卓达地产市场部经理张强(化名)向时代周报记者表示， 以前九龙仓在内地几乎是全国化布局，其所获的项目则以公司在土地市场竞标为主。这样扩张的好处是很快可以在全国进行布局，但缺点也很明显，如果不熟悉区域和各城市的特点，很容易在拍地时拿到有问题的项目。
“去年九龙仓在全国项目的降价以及利润率先下滑，恐怕也是在快速扩张过程中，为过去不成熟策略付出的代价。” 五合智库副总经理蔡文韬对时代周报记者说，九龙仓今年执意竞买融绿，显示出该公司在内地的发展策略开始变得逐渐成熟起来。
