稳定楼市需要政策加码

  通缩正从各个方面绽露出来,比如,2月的房价。据中国指数研究院近日报告,2015年2月,全国100个城市新建住宅均价环比小幅下跌0.24%,而同比则下跌3.84%,跌幅较上月扩大0.75个百分点。

  这个趋势与最近几个月热钱持续外流的大背景是一致的。央行不是降准、再贷款对冲了么?不错,对冲的仅仅是货币量,但热钱离境得先抛售境内资产。考虑到接下来热钱还得继续外流,房价就不存在跌与不跌的事,只存在几线城市跌,以及跌多与跌少、快跌与慢跌的问题。保房价,不让它与热钱流出形成恶性循环,当下变得尤为重要。

  刚好看到兴业证券首席宏观分析师王涵的一个观点,不算特别,但表达得清晰:“如果说地产投资影响的是GDP(流量)的话,则地产价格则影响的是全社会的资产负债表(存量)。中国地产市场的存量规模非常庞大。粗略按城镇人均住宅33平米、城镇人口7.5亿人、住宅销售价格5900元/平米计,城镇存量住宅价值将近150万亿,已是GDP的2倍以上。一旦地产价格出现大幅调整(资产负债表收缩),则对于经济的冲击要远大于投资下滑(流量)。”

  王涵这里说的资产负债表收缩,其实中国已身处其中了,当下的通缩主要就是资产负债表收缩,不存在有与没有的问题,只存在有多严重的问题。同是中国指数研究院,昨天发布最新数据显示,2月份全国300城市土地出让金总额为819亿元,环比减少59%,同比减少61%。土地出让金可是地方政府财政扩张的一个重要资金来源,剧减以至于此,当下资产负债表收缩有多严重自不待言。

  应对资产负债表收缩,美国已有成例,发达国家都玩过,中国央行料已有政策储备,但各种法宝祭出之前,第一先要把无风险收益率降下来,这是无可争议的。可是无风险收益率却一直居高不下。对造成这一点的原因,大家一致的看法,是政府始终不敢打破刚兑。人大财经委副主任委员吴晓灵做过央行副行长,比较权威,两会期间也有同样的说法:“我们国家现在因为怕出风险,所以一些理财产品和一些信托计划,包括企业的债券都敢不让它的风险暴露,这些高利率产品的利率,就变成了无风险收益率,出了风险都由政府来兜底。” 比较讽刺的是,这些不被打破刚兑的理财产品和信托当中,有相当大的比例就是投向房地产的。打破刚兑降低全社会的无风险利率,对支持经济支撑房价是有利的,可真要打破刚兑,许多房地产项目就得清盘甩卖,从而触发房价崩溃。这让有关部门该有多纠结。

  纠结尽管纠结,大幅度将无风险利率降下来,却是阻断资产负债表收缩的不二之选。央行可操作的余地还很大,按中金公司首席经济学家梁红的看法,目前中国企业承受接近10%或以上的实际借贷成本,而储蓄者仍享受3%以上的实际利率,必须将其降低至1%以下,最好是0.5%或以下。我估计,央行之所以没有采取如此有力的措施,主要是有汇率稳定方面的顾忌,但管理层必须下决心,认清不是境内外利差,而是良好的经济基本面,才是汇率稳定的关键,将救市政策理顺,打破刚兑,大手笔将利率降下来,同时减税、扩大财赤、减持国资。

  很显然,目前的政策走的仍是以时间换空间的渐进路线,更有力的政策最快也要等到两会后。

新浪地产
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