??恐怕万科自己都没想到，不经意点燃的星星之火，会在房地产业内形成燎原之势。“我们正在研究越秀地产的合伙人体制，自己的事业计划。”1月16日，广州国企越秀地产副总经理朱晨在“2015政策形势预测与投资理财高峰论坛”上透露，相关申请已上报给国资委。

??朱晨对中国房地产报记者表示，从2014年年中开始公司就已花费大量人力物力研究万科、碧桂园、首创置业等公司的合伙人制，预计将在2015年推出合伙人计划。

??合伙人浪潮

??朱晨接受本报记者采访时表示，合伙人制刚推出的时候，即使万科内部，也没有想到这件事有这么深远的影响。

??在朱晨看来，合伙人制从根本上改变了以往的利益分配机制，让员工做老板。不过他也坦言，虽然是革命性的事物，“但一开始万科提出事业合伙人制，大家都认为只是一个激励体制的创新，并没有充分意识到它的威力和价值。”

??不过，随后绿地、碧桂园、首创置业也在2014年推行了合伙人计划。察觉到这股有可能给房地产行业带来巨变的暗流，越秀地产反应迅速，从2014年年中开始研究，花费了大量资源和精力研究调查万科、碧桂园、首创等公司的合伙人制度。“国企做这件事情，可能比民营企业或者纯粹的股份制企业多一些障碍和门槛，但这些不是跨不过去的。这符合国家鼓励激励机制的改革和多元化经营模式的大方向。”朱晨表示。

??据了解，目前国内房地产企业的合伙人制度可以分为股权层面及项目层面，万科是二者兼而有之，碧桂园则着重项目层面。朱晨认为，项目层面的激励可能容易做一些，但只做项目层面是不够的。实际上，在越秀地产2014年中期业绩会上，该公司最大的机构投资者便曾提出问题：“你们什么时候开始有高管持股计划？”希望看到公司高管的利益与公司利益更紧密捆绑。因此，越秀地产的合伙人制有可能会在股权及项目层面都进行相关探索。

??辉立证券分析师陈耕认为，在基本面上，合伙人制度对房地产行业的竞争格局造成了深刻影响。而目前改革的大环境也有利于国有企业进行激励制度的改革，以此提升企业的竞争力和经营效率。

??以前的玩法落伍了

??越秀地产近日公布的业绩公告显示，2014年，该公司累计实现合同销售金额220.14亿元，同比上升50%，成功完成全年目标，增幅在地产行业中名列前茅。短短几年时间，越秀地产就从一个广州的本土房地产企业，年合同销售额只有三四十亿元，发展成为年合同销售金额超过200亿元，项目分布于全国12个城市的全国性房企。公司还在2013年获得了两家评级机构的投资级评级，并形成了联合广州国资产业基金的创新发展模式。国企背景、资本市场的宠爱、凌厉的发展势头，从这些方面很难看出越秀地产敏锐的危机嗅觉以及进行体制改革的紧迫感。

??“今年形势会比去年好，但压力还是会非常大，行业也会出现悲壮的事情。全行业八九万家房地产企业，五年后可能超过一半会出局，这个趋势是不可逆转的。”朱晨对本报记者表示，房地产的新常态促使企业必须做出改变。“如果企业在骨子里不发生变化，价格很难再上去，但成本在上升，利润空间一定是越来越窄的。快周转不能无限制地提高，高杠杆不能无限制放大。”他认为，再按以前的模式做下去，只会陷入一个负循环，规模越转越小。而要打破这个循环，只能在体制上做文章，才能产生质变，机制上的改革只能引起量变。“体制的问题说到底就是人的问题。” 

??“以前房地产行业太好做，资金和关系更突出，对人的重视不够。”他表示，进入新常态后，人的资本、智力资本对房地产行业的作用会远远大于金融资本。万科的尝试让同行看到了一条挖掘人力资本的可行路径，但同时也改变了行业的游戏规则。“合伙人出来对于整个房地产行业带来很大冲击，现在只是一小部分公司在做，但以后剩下的房企一定都会变，不然人才就会流失。”

??不管是主动还是被动，越秀地产都很积极在推动这种体制变革。但不可否认，随着企业的整套利益分配机制发生改变，与之相适应的调整必然还将蔓延到管理体系的各个环节。“执行合伙人制度后，项目会要求对投资、成本、售价等拥有更多的自主权，中间会有博弈过程，但我们的管理基础已经夯实了，并不担心。”

??“当每一个员工都为自己奋斗的时候，整个企业才会将资源充分盘活起来，我们的大产业、大布局才会做得到，这是2015年我们重点做的事情。”朱晨说。

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