2014 ：“以价换量”成为昆山楼市的关键词
     2014  年的昆山楼市，相较于红火热闹的2013  年，可谓是跌到了谷底，上半年在大环境不给力 的背景下，市场观望氛围浓厚，周度成交可以说是屡刷新低，面对巨大的业绩压力，各大楼盘绷 不住了，纷纷采取了“以价换量”的策略，其中又以城东板块的降价潮来的最为猛烈，板块内四大 主力在售项目绿地21 新城、中南世纪城、首创悦都、世茂东外滩争相降价，降价幅度最高时超 千元每平米。

   市场表现：市场呈现明显的供大于求，“以价换量”成为快速去化的主因
   供应量偏大，成交量萎缩，市场呈现明显的供大于求
    2014 年全年昆山商品房新增供应69851 套，同比仅增加1945 套，增幅2.9% ；全年 共成交46310 套（其中住宅 36898 套，商办9412 套），同比下降27.9% ，供求比为1 ： 0.66 ，市场呈现明显的供大于求现状。
   “以价换量”成为2014 年昆山楼市的关键字
    2014 年上半年昆山楼市月度成交相对于2013 年下半年是“量降价升”，加之不太明朗 的政策环境和紧缩的银根，市场观望氛围浓厚，到了下半年，开发商面对巨大的销售压力， 纷纷开始采取“以价换量”的策略，随之昆山房产市场掀起了一股“降价潮”，其中又以本 地刚需及上海外溢刚需集中的城东和花桥板块最为突出，最高时单价降幅超千元每平米。
    昆山市场依然呈现“花桥、城东、城西“三足鼎立的局面
    2014 年从各板块成交量来看，花桥、城东和城西依然是昆山的三大热点成交区域，成交占比分别为19.8%、19%和 14.3% ，三大板块的成交量占到昆山总成交量的53.1% ，此外，受到万达入住的利好，周市及城北板块的成交占比较去年也有所增加。
    刚需仍然是市场的绝对主力，但有向改善型偏移的趋势
     从市场主流产品来看，80-100 ㎡的两房依然是市场的绝对主力，但120-144 ㎡改善型三房的比重也有所上升，表明昆山市场刚需主力不变，但同时也有向改善型偏移的趋势。

    存量高企，后市去化压力巨大
     截止到2014 年12 月，昆山市商品房市场存量达到91537 套，较年初市场存量增 加了33.5% ，如果按照2014 年昆山商品房月均去化3859 套计算的话，当前存量的市 场去化周期约为23.7 个月，后市去化压力巨大。

??可以用“先抑后稳”来总结2014 年昆山房地产市场的走势，前三季度在政策基本面不
明朗及银根紧缩的大背景下，购房者观望氛围浓厚，但第四季度在限贷政策放松和利率下调
的利好影响下，成交量显著增加。2014 对于昆山房产人来讲可谓是异常艰难的一年，那么
2015 年的昆山的房地产市场又会何去何从呢？

    首先从政策层面看：2014 年 12 月9-11 日，在北京举行的中央经济工作会议只字未
提房地产，“楼市调控”连续第二年“缺席”中国未来一年的经济定调会，表明中国楼市调
控“去行政化”趋势显现 ；但当前房地产毕竟还是国民经济支柱性产业，预计2015 年整体
会维持今年的格局，政策面上既不会出现打压，亦不会采取过度刺激政策。

    从市场层面来看：2014 年昆山房地产市场供应量偏大，需求量萎缩，导致全年存量猛
增，由2013 年底的6.8 万套激增至2014 年底的9.2 万套，增幅达35.3% ，如果按照2014
年月均去化3859 套计算的话，当前库存去化周期约为23.7 个月，面对如此高企的库存，
我们认为在2015 年的相当长一段时间里，去库存仍将是市场的主旋律，房价也有进一步下
探的可能。

    从产品需求层面来看：近年来昆山房地产市场成交中，两房和三房占据成交的绝对主力， 但从前两年的数据对比看，需求重心由向改善型需求偏移的倾向 ，2013、2014 年纯粹刚需 产品的一房两房的占比分别为 64.1%、61.1% ，下降 3 个百分点 ，但是改善型三房四房的 占比分别为35.7%、38.4% ，上涨2.7 个百分点 ，且随着2014 年下半年限贷政策的放松、 公积金政策的调整和银行利率的下调等一系列组合拳的轮番刺激，昆山改善型三四房的成交 占比也是显著增加，因此我们认为2015 年昆山商品住宅市场需求重心由进一步向改善型偏移的趋势。

    从营销层面来看：分析昆山今年典型热销项目，随行就市的价格策略是项目能够搏销
售的关键因素。但降价风波过后，一片红海中，又拿什么来博取购房者的眼球呢？鉴于2014
年全民营销、跨界营销、集团营销等新型营销模式的不断推陈出新，及其良好的市场反响，
相信2015 年多种营销方式并用，整合资源的营销模式仍将延续。

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