中新网南京1月21日电  (张传明)南京住宅地产过剩，有大量的刚需、改善型购房者在苦苦支撑，而与住宅项目存在大量刚需、改善型购房者有着本质区别的商业地产，在项目开发过剩、电商网购冲击实体商铺以及整体经济环境下行等多重冲击下陷入低谷，那今后南京的商业地产该何去何从？专家认为：今后专业化和金融化是商业地产的一个发展大方向。

　　虽然随着商业地产不断的开发，南京的商场越来越多，但前来购物的人却越来越少。网购的方便、低价和选择面广，将原本在商场购物的人们拉到了互联网，普通民众越来越习惯用手机、电脑在互联网上购物。这种巨大的反差让南京的传统百货卖场遭遇着断崖式的市场下跌，并且看不见止步的希望。南京市江宁区土山路多家商铺经营者告诉记者：“现在经营每月挣得钱甚至不够还月租或贷款的，到年底算下可能都要赔钱进去。”

　　据了解，由于商场的式微，也导致南京许多商铺空置。在南京江宁、安德门等地，记者看到许多商场的商铺并没有招满，有的商场更是只有零散的几个商铺在开门营业，许多商铺都关门不营业或者准备转让，这种情况也进而使商业地产的发展受阻。处于自身的利益，尽管商业地产过剩的话题鲜见公开传播，但是在南京随处可见的商铺空置转让、写字楼租金降价等广告，让人感受到商业地产陷入低谷之中。

　　南京工业大学天诚不动产研究所副所长吴翔华也告诉记者：“南京有些地方商业地产其实很早以前就过剩了，而且现在商业地产的过剩，远比南京住宅市场供大于求的程度严重的多。但是商业地产没有像住宅市场那么大的影响，商业地产和南京民众日常的消费没有直接性的关系，不是衣食住行里面的任何一个，不像住宅地产跟老百姓有很大的关系。”

　　据悉，在如今经济环境整体低迷下行的情况下，由于南京许多商铺的第一还款来源是租出去的租金或经营收入，这也就意味着其还款来源很不稳定，因此，南京许多银行对当地商户的商业地产按揭贷款已经表现出相当谨慎的态度。

　　中新网记者从南京数家银行的相关人士处了解到，目前，商业房地产个人按揭贷款都已经被悄然“锁紧阀门”，招商银行南京地区分行相关工作人员也告诉记者：“现在南京地区所有银行对商业地产个人按揭贷款都是首付5成的要求，自1月1号后，我们行将利率由原来的基准上浮5%调整为基准上浮15%，而且现在南京地区的二手商铺一律不做，除非位置在商业街临街，位置要非常好的才行。”

　　据了解，相较于今年南京各家银行对商业地产的“锁紧阀门”，早在去年，南京的开发商在拿地时就已经对商业地块有些谨慎。在去年12月5日，南京举办的土地拍卖会上，有3幅住宅地块和5幅商业地块，共8幅地块拍卖。而拍卖结束后结果却令人大吃一惊，其中3幅住宅地块全部被开发商迅速收入囊中，而面对剩下的5幅商业地块，各家房企都没有出手。

　　另据中新网记者了解，随着南京的商业地产陷入低谷，不仅是银行、开发商受到影响，而且目前南京的写字楼中介行业也出现了虚假广告。“我准备买间写字楼做办公，然后在365网站上看中一个在龙吟广场15楼、10980元每平的写字楼出售广告，打电话过去结果告诉我是12000元每平，还说现在都是这样报价”一位南京市民告诉记者。

　　对于南京的商铺、写字楼等商业地产为何会其他城市一样陷入低谷，南京工业大学天诚不动产研究所副所长吴翔华认为：“如今整个商业地产受到电商网购、经济大环境的影响只是一部分，主要还是商业地产自身的原因。商业地产的开发错位、开发过剩、开发规模过大都造成了今天这个局面。”

　　对于今后南京的商业地产该如何发展，吴翔华认为：“第一，要强调商业地产的专业化。强调专业化就是不再让不专业的企业来做，而是由很专业的商业地产开发商来做，因为商业地产不仅仅是开发，开发之后还需要有专业的、稳定的运营团队来运作。第二，还要强调商业地产的金融化。强调金融化是因为散售时代已经过去，要与资本对接，做持有型商业。但我们现在商业金融发展很滞后，其他国家有商业地产信托、商业地产投资基金，在这方面在我们国家还比较差。”所以，今后无论是南京的商业地产还是全国的商业地产，专业化和金融化是商业地产的一个发展大方向。