楼市何时暖论？
央广网财经北京11月25日消息据经济之声《央广财经评论》报道，央行两年多来首次降息，受到降息直接影响的楼市自然成为街头巷尾热议的焦点。在9月央行推出首套房优惠政策后，降息又在房地产市场掀起一阵热潮。
就在昨天，也就是央行宣布降息后的首个工作日，广州就以底价产生“地王”——规划建筑面积46万平方米的白云区华南快速路红云涂料化工厂地块，以64.5亿元的总价成交，折合楼面地价每平方米1.4万元。在成功地把这块巨无霸地块卖出后，广州市今年的土地出让金账面收入已经达到826亿元，超额完成全年800亿元的土地出让金收入任务。
央行降息，市场做出的反应已经不仅仅是暗流涌动，一些购房者已经利用房贷“打折”的机会积极入场。上周六，深圳三个新开盘项目总计1500套新房入市，看房者超过5000人，销量过千套。广州也有9个项目加推，吸引5000名购房者到场。
在降息的背景之下，楼市会借机出走“冰封期”吗？有市场人士做出了乐观的判断，认为降息会对楼市形成重大刺激，是绝对利好。不过，考虑到楼市目前正焦灼于如何去库存，开发商即使大力推盘，卖个红红火火，也未见得必定赚个盆满钵满，回笼资金才是眼下的着意点。而降息对楼市的刺激作用能否持续，还有待观察。从这个角度来分析，说楼市就要全面回暖，恐怕言之尚早。
今年以来，许多地方楼市成交萎缩、库存高企，多个大中城市房价出现持续环比下行。不过，随着取消限购、放松限贷等一系列提振楼市的政策执行，10月以来楼市跌势已经有所放缓。降息算得上“锦上添花”的一笔吗？资深房地产专家韩世同(微博 博客)分析，这次降息更多的意义在于促进成交。
韩世同：降息的确对市场的成交带来非常火爆的情形，现在舆论把2009年还有2012年降息之后房价大幅上升作为一个依据，但是实际上2008年我们有4万亿大规模的投资，再加上10万亿新增贷款的规模，大规模放贷，稳增长时期地方政府也有大规模投资，降息只是一个辅助手段。目前经济形式和金融环境跟当年的情形不可同日而语，采取的措施，应对的策略也不太一样。现在降息当然被市场广泛接受，包括股市很多地产股的下行，这种表现的确对促进成交有很大的帮助。但如果要开发企业借机抬升价格，反而会错过降息所带来促进成交的机会。
成交量上去了，开发商拿地的积极性可能水涨船高。眼下正值冬季，楼市的春天会比以往时候来得更早一些吗？韩世同认为，眼下不应该夸大降息对楼市的影响。
韩世同：在目前这种势头的鼓舞下，开发企业在拿地的这个势头上可能会更加好一点。事实上，央行的降息来的比较突然，它表明经济形势下行的压力还是很大，金融环境并不是这么平稳。在这种情况下，房地产会不会一枝独秀？就因为降息和新政就触底反弹？需要进一步观察，如果这些状况能够得以持续，显然是可以达到一定的目的。但是据我的判断，如果没有伴随大规模的放贷和投资，单靠降息，效果不一定能够持续当长时间。
经济之声：在放松“限贷”、降低住房公积金门槛、取消限购等一系列提振楼市的政策之后，央行宣布降息，又给楼市打了一针催化剂。按照以往的经验，货币手段是刺激楼市需求最有效的工具之一，这次降息可能会加速楼市去库存。那么能不能判断，主要城市房价将会止跌企稳？经济之声特约评论员、上海易居(博客)房地产研究院副院长杨红旭(微博 博客)对此作出解读。
杨红旭：我的观点很明确，楼市最冷的时候已经过了。接下来市场会复苏和回暖，但是复苏和回暖有区域差异和结构差异。区域差异就是一线城市先回暖，部分二线城市后回暖，然后是三线、四线城市全国性出现复苏。按照时间和成交量，9月以来一线城市已经回暖了，二线、三线四季度到明年上半年成交量都会慢慢趋于回暖。所以就成交量的观点而言，一线二三季度是最低迷的时候，四季度成交量会上一个台阶，全国的成交量在未来半年之内就会见到底部。
关于房价的话，现在看全国的房价还在跌，尤其全国70个城市的房屋价格指数，环比下跌。我预计明年二季度，全国平均房价会由跌转涨，出现拐点，区域分化。第二就是节奏，目前全国各个城市库存比较大，一些二线城市压力比较大，库存压力大就意味着，供求关系不太容易很快发生由供大于求，到供不应求的逆转。这需要一个比较慢的节奏，因此这轮市场的复苏和回暖，将比2012年还要慢一点，比2009年更慢，它的复苏反弹是一个慢节奏的。
经济之声：这一次降息很明显加速楼市去库存，成交量会放出来。另外您也谈到房价会止跌企稳，应该会告别下跌，这是对于房地产整体影响。您看之前市场比较冷，大家说这也是一个挤泡沫的过程，是一个必须要经历的过程，经过这一翻挤泡沫，您觉得现在这个楼市健康吗？
杨红旭：我和很多人的观点不太一样，我一直认为全国基本上没泡沫，少数地区和个别地区有，像鄂尔多斯、温州，包括有些资源性的城市，房价曾经大跌过，炒作投机比较热的城市是有泡沫的。但是全国整体和绝大部分城市基本上没有明显泡沫，经过2014年楼市降温之后，大部分的城市楼市温度，房价水平有了一个下滑，所以更加没有什么泡沫了。所以我认为中国楼市既然没有大泡沫，就没有所谓的崩盘，这是我跟很多人不一样的观点。
经济之声：您觉得楼市一直是比较健康的，是吗？
杨红旭：不能说一直是比较健康的，只能说目前全国房价水平并没有脱离全国居民收入的基本面。但是个别地区房价过热，投资、投机需求过于旺盛，而全国这几年都是以自住需求为主，无论是手续置业还是二次改善，买房子导致需求旺盛、导致房价上涨，这是一个合理的需求释放，并没有使供求关系发生恶化，并没有使房价大幅脱离中国楼市的基本面，包括人们收入的基本面。
经济之声：基于您的判断，对于购房者而言，现在是否是介入比较好的时期呢？
杨红旭：从短周期波动规律来看，现在就是一个购房的最好时期。我9月份就已经喊出了，至少一些大城市可以关注一下。新一轮的购房季正在来临，因为去年房价热，今年降温了，降温之后目前政策是在救市、托市，导致市场出现复苏的苗头。目前房价还在下跌，部分楼盘还在打折促销。但是后面几个月，房价趋稳，明年会趋于上涨，所以目前就是一个比较好的构房时机，尤其针对很多资助客，主要是一线城市和大城市。至于中小城市，到明年再入手也不晚，中小城市主要面临高库存，需要把库存去化到一定程度之后，房价才会由跌转稳，然后才会由稳转涨。
其他观点：
中原地产首席分析师张大伟认为，下调贷款利率和存款准备金率对大部分开发商来说是利好消息，意味着从银行贷款的利率更低了，融资的成本降低了。房企最困难的时间已经过去。
伟业我爱我家(微博)集团副总裁胡景晖(微博 博客)分析，从宏观来看，在9月底出台房贷新政之后，央行时隔52天的降息将与此前政策形成叠加效应。对已经还清购房贷款的改善性需求来说，将大幅降低按揭贷款成本，形成双重的利好影响，促使这部分需求的持续入市，形成对楼市进一步的“托举效应”。从目前起到2015年春节前，改善性需求的持续入市将可以预期。
住建部政策研究中心原副主任王珏林说，降息会使开发商资金链缓和，使部分刚需入市，会稳住房价，但考虑到北京等一线城市还没有退出限购政策，加上楼市低迷态势已经持续相当时间，预计本轮降息并不会像以往刺激房价大涨。
还有专家预计，未来一手与二手房的价格可能要“区别对待”。由于二手住宅价格对于市场形势及预期较为敏感，不排除未来这类房价伴随着成交回暖可能缓慢上涨，但在新房市场，因为整体库存压力依然较大，短期内还不具备涨价动力
