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??近日，由雅居乐举办的第三届中国新经济力量论坛在广州雅居乐剑桥郡召开。在当日的“预见未来——迎接中国新经济新常态”主题论坛上，各方专家就经济新常态的定义及新常态下房地产企业的发展机遇进行了探讨。

??论坛结束后，世界银行高级经济学家曾智华接受了记者的采访，对经济新常态下房企在海外市场的拓展给予了鼓励，并详细列举了几项避免海外地产投资风险的关键事项。

??房地产会在明年迎来春天吗？

??目前房地产已进入稳定发展的阶段

??我们经济现在面临一些下行的风险，有一些压力。降息能进一步把资本释放，对经济有一定的刺激作用，但是我认为现在的宏观刺激是微量的，并不是大剂量的进行刺激。

??我们知道以前的经济刺激很多后果我们还在消化，现在的情况也不可能大规模进行刺激。现在利用货币财政和财政政策调整是对的，中国以后的金融改革也是朝着这个方向，利率更加进一步向市场发展，不再用行政的手段来调控经济，这是很正常的。美国的美联储也是，有情况也会降息或者提息，这是一种健康的方式。

??房地产已进入稳定发展的阶段，这是跟中国整体的经济进入新常态相匹配。中国经济的增幅将维持在6%—7%的新常态。房地产作为一个行业，也是稳健的发展。房地产不会有很大的起伏的原因，一是我们的人口总量将在2018年左右下降，这种刚性的需求会逐渐减少。二是中国现在的土地政策也在改变，地方政府不会大量征用土地开发房地产。因此房地产以后有需求，但是不会像以前大规模的增长。还有一个原因，现在很多的人愿意在海外买房，大家的资金都抽出来，资金也会影响房地产。

??海外地产是否中国房企发未来发展的方向？

??海外市场潜力大 基建、酒店、社区投资成热门

??曾智华：海外的市场有待开发。例如美国的经济就有待更新，整个城市包括社区和基础设施的建设都需要大量的资金投入。所以可以看到美国常有举措吸引中国基础设施的投资，以及引进房地产开发商到美国投资。再比如纽约现在很多房地产要进行振兴，一些旧的停车场和原来比较闲置的土地现在都开始开发新产业，欧洲也有这种情况。可以看到万科、万达都已经进军海外，国外的市场潜力是很大的。

??包括一些新兴的发展中国家也需要投资。如果去到非洲的埃塞俄比亚会发现到处在建楼房，跟八十年代的中国差不多。海外市场需要很多高端酒店。一些比较落后的国家的酒店甚至达不到我们四星级的酒店标准，但是收费超过我们的五星级酒店。尼日利亚目前最大的商业城市里一个在当地来说比较好的酒店，一晚的价格甚至达到300欧元，但按照中国的标准，只是刚刚达到四星级而已。这说明海外需求非常大但供给不足，这些都是可以投的。因此我觉得中国的房地产应该眼光向外。

??海外投资怎么避免风险?

??了解当地投资环境是关键

??曾智华：首先必须了解当地的法律体系、文化、政治结构，这些跟中国是很不一样的。要把功课做好，了解当地的投资环境，将风险和机会都进行考量。其次中国的企业进去不能只跟政府打交道。商会、其他的企业投资者、民间机构甚至更了解当地的情况，他们可能把投资否掉。还有要做好可行性研究，尤其大的投资项目不能拍脑袋，而要从科学的角度去考虑，做好成本收益的详细规划，并聘请专业的公司来做。最后还要吸引一些懂海外市场的人才。

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