分析称三四线城市库存过高 以降息回暖可能性小
刚需购房成本降低 中小房企融资难度或加大
11月21日晚间，央行降息的决定传来，得知这一消息后，在一上市房企南方某省分公司供职的小聂，随即在微信朋友圈转发了这条新闻，并评论了三个字：“好消息”。
今年以来，房地产市场持续低迷，多个地方调控松绑，在信贷政策出现利好的前提下，楼市“被刺激”的效果有限，房地产成交仍在低位徘徊。本次央行降息，由于幅度大于以往的0.25个百分点，因此在一些房地产研究机构看来，这对于宏观经济及房地产市场存在“强心针”作用。这让在上一轮“限购取消潮”中未见希望的房企，似乎看到了真正的光亮。
有研究机构指出，此次降息短期将利好楼市，但长期来看，是否能真正降低房企融资成本、刺激购房者购房需求，仍属未知。还有分析人士直言，三四线城市由于库存过高，通过政策刺激而全面回暖的可能性不大。
购房成本降低，房贷难度加大
关于人们普遍关心的央行降息对房地产市场的影响，交通银行首席经济学家连平（微博）分析：“（降息）加上因降息而带来的按揭贷款利率下降，有利于稳定房地产市场，并通过带动住房成交量上升而促进消费，降息也将起到稳增长的功效。”
“央行‘9·30’新政在很多城市并没有落地，而这个政策直接给了购房者真正意义的优惠。”信义房屋分析师陈丽娜告诉《第一财经日报》记者，“10月份70大中城市房价指数中新建商品住宅环比均下降，二手商品住宅66个城市环比均下降，表明房贷新政并未带动楼市的回暖。”
“本次贷款利率下降幅度超过以往，并且采取非对称性降息的方式，可能降低企业贷款成本。”链家市场研究部张旭分析，对于购房者而言，降息意味着减轻刚需购房成本。
链家市场研究部算了一笔账：贷款100万元，以20年等额本息还款法计算，降息后，按照首套房基准利率政策，降息后月均还款为7251元，与调控前相比减少了234元，若按照调整后贷款利率9折来计算，月均还款额为6899元，与调整前9折相比大约减少了205元，相当于调整前8.45折。
尽管如此，对于降息对房地产市场的刺激作用，一些机构认为“不应过度奢望”。CRIC研究中心在11月22日的报告中称，尽管降息短期内将会提振购房者信心、提升楼市成交量，但以往历史证明，利率调整对房地产成交的影响多为短期的，因为利率支出对真正的购房需求而言根本不是决定因素，无论是刚需还是投资客都不会最终偿还20年或者30年贷款，理论上的利息支出并不会影响购房决定。
此外，关于降息之后银行对于房贷的政策优惠，机构的看法颇为审慎。张旭就预计，降息对于银行而言，预示着利润空间压缩，因此在贷款利率下降的基础上，首套房利率折扣的力度很难再加大。
这一点也引起了CRIC研究中心的注意。该研究中心指出，此次降息为非对称降息，存款利率上浮区间进一步放大至1.2倍，因此银行资金成本将进一步提升，个人房贷业务也必将大大压缩金融机构的利润空间，这将直接影响银行投放个人房贷的积极性，购房者要获取优惠利率将颇为困难。
虽然购房成本降低，但房贷的难度可能会加大，业内人士分析。
“由于这样的非对称降息，银行的五年期存款利率和贷款利率利差继续缩窄，银行是趋利的，这样的情况必然减少个人房贷的投放。”克而瑞中心分析师杨科伟向本报记者分析称，“短期看对于购房者有利，但是长期来看，若是没有信贷额度，购房者可能更加痛苦，毕竟许多购房者都会提前还清贷款，这些实惠对他们还是有限。”
中小房企融资成本或不降反升
此外，CRIC研究中心还认为，非对称降息和提升存款利率上浮空间，对房地产开发企业也存不利影响，即银行对房地产开发企业的贷款利率可能将不降反升，而对于其他渠道如信托、基金、民间借贷等渠道而言，利率也同样水涨船高，财务费用的增加无疑将进一步削弱企业的盈利能力。
“央行这个政策本身是针对实体经济的，对于地产行业而言可能并不那么乐观。”杨科伟坦言，“首先银行业资金成本并未降低，而贷款利率下降，这样对于银行利差缩小、对于银行个人房贷投放力度和积极性都是一种打击。就房企而言，央行非对称降息将增加融资难度，这样的融资困难将限制房企特别是中小房企的发展。”
杨科伟表示，对于大型房企而言，可能融资还会稍微便捷，本身具备更好的融资能力；但是中小房企将会受到很大影响，融资难将直接制约其发展速度和规模，项目速度可能会减慢。“说到底，还是钱更贵了。成本提高对于房企可能是更大的考验，自有融资能力的提高或许才是出路。”
利好一线城市楼市
“央行越降息、地方政府越‘救市’，说明当前市场形势依然相当严峻，尽管楼市接下来几个月成交量会短期反弹，但是，一波行情之后压力会更大，尤其是对于大多数二线、三四线城市来讲，库存偏大、去化周期偏长的问题迟早还是会暴露出来。”同策咨询研究部总监张宏伟告诉记者。
杨科伟表示，短期去库存很有效果，但是长期而言，这个政策还是加剧了楼市去库存难度。
刚刚过去的周末，上海很多楼盘人气增加不少，阳光城丽景湾周末开盘当天认筹约100套。“很多楼盘也感觉价格更加坚挺，明显感觉到这周的热情更加高涨。”购房者刘女士告诉记者。
张宏伟表示，对于楼市来讲，在央行降息等政策刺激之下会出现一波入市的行情，短期内来看，楼市接下来几个月成交量会短期反弹，价格有可能会逐渐坚挺，甚至对于一线城市及市场基本面良好的城市（库存去化周期在15个月以下的城市）来讲会出现小幅涨价的现象。
在2008年周期中，降息始于2008年9月，当时日均成交量大约在30万平方米，从9月份到12月份，成交量持续上升，2009年12月，日均成交量约为85万平方米，即使是在行业传统淡季的6~9月份，日均也有50万~70万平米。
在2012年周期中，尽管降息是从2012年6月开始的，但从2011年12月开始，连续3次降准（2011年12月、2012年2月、2012年5月），因此，该轮周期的起点应该是2011年12月，在此之前，日均成交面积连续6个月徘徊在40万平方米左右，而降准开始后，成交量同样是持续上扬，2012年12月，日均成交量约为80万平方米。
以上是成交绝对量的情况，从相对量来看，降息对成交的影响效果更为显著，统计局的月度数据显示，降息降准后，商品住宅销售面积累计同比增速在短期内即由负转正，并且转正后增幅扩大至很高的水平。
张大伟指出：“一二线城市，（受政策利好影响）楼市资金面将明显好转，但三四线因为库存绝对值过高，出现全面回暖的可能性也不大。”制图/张逸俊
