太阳城集团朱凤泊：太阳城的故事
11月14日下午，上海的金秋宜人，让所有远道而来的嘉宾感受深秋美景的同时，也更加贴合了这次由DAO陆道股份主办、新浪地产(微博)作为媒体支持的“智·道”系列沙龙2014·冬——大健康产业主题沙龙。
参加本次会议的嘉宾有：DAO陆道股份总裁刘敏、DAO陆道股份副董事长谭启钰、DAO陆道股份副总裁李春浩、DAO陆道股份策划咨询事业部总经理徐和锋、北京太阳城集团董事局主席朱凤泊、DAO陆道股份设计总监王兴华、上海亲和源股份有限公司副总裁华山、DAO陆道股份景观事业部总经理卫鹰昊等。参会的嘉宾就如何发展大健康产业、如何找到养老地产的盈利点等实质问题进行了探讨。
北京太阳城集团董事局主席朱凤泊表示：自己投身养老地产，出于对父亲的愧疚，但正因为如此，也更了解老人的想法和需求。
中国老龄人口老化持续时间非常长，从2095年以后才从4个亿往下走，这说明什么？百年世纪老龄，我们要做一个百年产业。讲到出台这些政策，大家一定要知道，就是结构性问题最突出的独生子女家庭。他们现在已经开始老了，进入60岁和接近60岁，这个产生的独生子女家庭就是严重弱化了家庭养老功能。北京上海是90、6、4这样的产业布局。鼓励90%老人居家养老。6%是社区养老。3%到4是机构养老。
中国中国失能老人比例远远高于发达国家，还有农村老人，农村老人特别多。为什么谈农村老人，农村老人都是空巢老人，子女都出去就业了。我们做产业研究的时候一定要涉及到。
建国前后的老年人对养老的需求有巨大差异，我把建国前的老人称之为第一集团军，建国后的称之为第二集团进，就是50后，他们对养老的需求有共同的，也有自己的特色，以及有截然相反的。建国前的老人是多子女家庭，有很多的孩子。这些老人可以在家里实现轮养。而50后不能轮养，家庭养老功能没有了。
第二，建国前的老人基本上都是收入低的，所谓收入低。一个本来退休早，钱包薄。还有一个，那会儿女人在家里生孩子、看孩子，不工作的，所以退休只有一个钱包，他们消费能力很差。
第三，普遍接受文化教育程度低。能到初小就很不错了，甚至读了小学1、2年级，而且还有大批的文盲。他们对新的事物，新的观念接受度很低下。这三点正好和50后相反。50后，现在退休的，退休金不薄。5、6千，7、8千也有，一般城市4、5千。但特点是两个人都拿退休金。特别是接受的文化教育程度和观念，50后的观念最容易，或者说已经形成了一种突破的状态。是因为他们的经历和我们共和国成长史一致，共和国发展有多么跌宕起伏，他们的发展就有多么跌宕起伏。
太阳城我们自己一直讲在摸索一套模式、太阳城模式。这个模式一个是开发运作模式，一个是服务、管理模式。还有商业模式。我想把这几个模式跟大家再做一个介绍。
太阳城开发运作模式中也积累了一些经验，太阳城这一大块地拿下来是住宅用地，其中 70%做的是住宅，32万平米。养老功能区这一块都是持有型物业，做了将近十万平米。这样一个3、7开是使我太阳成功的关键。对于物业运营、逐渐发展带有黏度的长期客户最为有利。在土地类型上需要做更细致的分配，方便政府补贴的审核与发放。充分考虑老人的需求，控制餐饮等区域的面积在合理范围。
运营服务模式上，我把太阳城做成一个服务链，这是对客户、对市场讲做了一个服务链也就是说无论是买房住进来，还是足进来，还是中期、短期，哪怕住一个星期都不要紧，我给予的服务是持续照应型。对健康老人是带他们玩，自治精神文化赡养，组织了20几个兴趣小组，包括文化、体育、艺术，等等。
对失能老人做了救辅中心，对住家老人有日间照料。这样形成了一个服务链。发现50多岁进来不要紧，在这儿玩。当70、80岁就进入了年龄公寓，太阳城住宅房子特别好卖，只要你在二手房挂条，马上就出去。二手房公司想进入太阳城打破脑袋，到今天房地产销售不是这么好的时候，太阳城还是这样好。
太阳城在运营过程中也有过错误，比如在拿土地证的时候，其实可以完全自己去分，分3个土地证、4个土地证都行。当时只分两个土地证。一期既有住宅，又持有物业放在一个土地证上，在拿这个土地证到银行抵押贷款。银行说你两种物业形态，无法抵押。通过民政局到发改委拿建安补贴的时候也会遇到问题，补贴拿不到。
还有就是养老有关好的福利政策，在一个土地证上也有影响。比如水、暖、电按照什么来收费，最低的标准是民用水、民用电，由于这个证带来的后患，它无法来区分你到底是属于什么类型的，很多的老年公寓也好，老年健身房也好，老年商业也好，带来一系列的问题。
在实际的运营过程中，才会发现上述很多细节上的问题。在设计上现在有很多设计院，他们设计院也很用功，到国内、国外看了很多项目之后就断然认为会做了，其实恰恰在这些细节上还需要磨练。没有5年、8年的历年设计院真做不到位，最后吃亏的是业主。
谈到这儿来说一说养老地产、养老产业的发展，最关键的几点：一个要抓紧抢50后资源。50后，退休有10到15年的健康状态。他们更愿意为自己的健康和养老做投入，打理身心健康的同时一定要出去玩，要走遍全国、全球，去好山好水好地方。就为他这两样诉求做一个产品，百年计划球联盟。做生命管理健康维护、做疗养度假。
