新浪乐居讯(编辑 ZD)相比2013年楼市的繁荣景象，2014年伊始，房地产市场似乎已被阴霾笼罩。去年的“日光”“哄抢”似乎都已不复存在。成交缩减，库存增加，楼盘降价、观望加剧，这些 “众生相”都在述说着楼市所遭遇的尴尬。政府频频出手干预，呼和浩特、济南等39城相继取消限购，代表着以限购为主的政府主导性调控方式正悄悄淡出楼市，而回归由市场主导的调节方式，“巨变”是2014年房地产业的代名词。

  政策：救市连波频起 市场预期效果不彰

  “房贷新政”是接在“限购”之后的又一颗“震撼弹”。常州这样的二三线城市，本来就没有所谓的“限购”，所以在一个个城市放松“限购”之时，并无太大的反响。但“房贷新政”却是与常州每位购房者都息息相关的，不论是“认贷不认房”对想买二套房的改善群体，还是“7折利率优惠”对刚需群体的利好。

  就常州目前的情况而言，常州开展个人住房贷款业务的18家银行——工行、农行、中行、建行、交行、中信、招商、华夏、浦发、兴业、民生、光大、广发、江苏、江南、苏州、邮储、新北中成，已全部执行国家首套房认定标准“认贷不认房”。至于“七折优惠利率”，到目前为止，没有一家银行做得到，别说7折了，连8.5折都“遍寻无著”，仅有部分银行松口执行9.5折优惠。

  另一边，相较于限购与限贷松绑，“公积金申贷门槛降低”更像是炒菜时添加的味精，对于常州住房公积金提取与管理而言，这项政策的作用只是减少了一些相比房款微不足道的手续费，救市的作用还需要观察再观察。

  开发商：另类营销活动 激发市民买房情绪

  事实上，政府“参与”催热楼市的同时，常州各大房企也在加快卖房的节奏，“以价换量”的现象仍是不变的旋律。不过，对于购房者来说，目前还仍然保持着观望的状态。

  从年初开始，常州多个楼盘便相继出现房价走低的态势，开发商多加大优惠力度，以低价或特价吸引购房者眼球。比如大名城、华润国际社区、龙湖龙誉城等楼盘，不论是刚需盘还是改善盘，均力求低价跑量。而据克而瑞常州统计数据显示，1-10月的商品住宅成交均价持续走低，虽然个别月份出现在小幅上涨的态势，但很快又继续下跌。今年10月的商品住宅成交价格更是从2011年至2014年四年10月份中最低的，仅6294元/平米，而此前三年10月份商品住宅的成交均价基本都在7000元/平米以上。

2014年1-10月商品住宅成交均价走势图

  而在一位业内人士看来，“传统的打广告、促销已经行不通了。市场竞争越激烈、购房者经验越多，硬性广告不会引起受众反感，越是感性的东西也越独特越难模仿，并且能在市场上创造新的高度。不过，吸引眼球最直接最有效的方式仍莫过于直接降价，简单而直接的优惠促销仍是房企广泛使用的营销手段。

  购房者：住房需求并不少 楼市亟待信心重建

  “市场仍然在观望着。”本市某楼盘营销经理张先生告诉笔者，如10月份开盘的部分楼盘中，虽然楼盘当天销售虽不算理想，但事实上，来看盘的并不少，许多市民看到楼盘优惠打折信息心动后，也会到楼盘看看，但事实上还是观望着。“一周来了16组看盘的市民，一组都没有下定的。”

楼盘内部聚集着看房者

  之前新浪乐居“常州楼市消费行为大调查”的调查结果，也印证了这一点。这次活动参与网友800多位，其中有37.75%的网友准备在1到2年内买房。被调查对象中，有52%的住在90平方米以下的房子里，60%的住在多层的老新村房子里。最想买的房子面积，90到120平方米占46.36%，120到144平方米占25.56%，几乎占了想买房子的一大半。从中可以看出，常州住房的改善型需求并不少。

  “当下刺激楼市的政策起到的作用极其有限，购房者看跌的预期已经形成良久，恢复信心需要更大的刺激。特别是在中国经济一个个黑洞被揭示，经济萧条的现实又岂是开发商能忽悠得了的？”张先生认为，现在不是买不起，而是不敢买。在如今的经济环境下，没有一个健全的社会保障体系，没有一个安居乐业的社会环境，没有一个对未来良好的预期，谁又会大把不计后果的消费呢？  

  很多人说房价越跌，成交量越小，而成交量越小，房价就会跌得更厉害。其实这个理解是片面了，这种情形只会出现在价格严重不合理的市场中，常州房价一直在一个理性的位置，呈稳步上升趋势才是健康的，这是需求法则决定的。从目前的政策导向来看，政府也希望恢复成交量，恢复市场信心。  

  而楼市信心的重建，仅靠政策倾斜是不够的。在业内人士看来，银行房贷成本居高不下，房产投资者很难入市。按照融360网站的数据，现在最低的房贷利率是基准价打85折，首套房贷利率为5.57%，但备注是“近三个月内金融资产超过500万元的客户可以享受8.5折利率。这500万元并非存款，而是需要在该银行购买相应金额的理财产品，理财产品的时间要求基本在6个月以上”，银行对于房地产的谨慎态度一望可知。如果贷款难利率高，房地产收益率不可能上升，投资者也就不可能入市。  

  结果：政策喜数据悲 楼市将何去何从

  调控在变，代表着以限购为主的政府主导性调控方式正悄悄淡出楼市，而回归由市场主导的调节方式。对于房地产市场的调控，政府部门使出了十八般武艺，不能说没有效果，但总是难以让公众满意。

  长久的博弈和房价的微小松动，让部分购房者失去了继续观望的耐心选择出手，关于市场趋冷、房价拐点大限将近的市场传言的再度传播，让大部分人选择了继续观望。一边是日渐累积的刚性需求，一边是日益崩紧的资金链条，博弈的结果是两败俱伤还是双赢共荣？

  那么，在这场风起云涌的楼市调控下，常州楼市又将何去何从？