（文/杨依霏）房贷新政是沪上楼市的一道分水岭。据中原地产测算，10月前28天全市二手房成交套数已达到1.79万套，比9月同期增加45%。此前，上海二手房成交已连续5个月低于1.5万套的行业盈亏线。毫无疑问，这是“9.30房贷新政”的功劳，其效果可称得上“起死回生”。

  但细究到新政本身，评价却普遍不高。“形式大于实质”、“影响没有想象中大”、“效果令人失望”，这是不少一线房产中介的心声。房贷新政出台一个月以来，市场究竟经历过怎样的跌宕起伏？对此乐居采访了徐汇区宜山路一中介门店，细述新政具体影响。

  新政发威：门店10月业绩翻番

  让时间回溯到9月30日下午16时09分。央行银监会正式发文放松限贷，重申首套最低7折利率。并表示，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。

  “看到消息第一反应是：市场有救了。”门店徐经理表示，6月以来，上海楼市传言层出不穷，但最终均被证实作伪，成交也一直毫无起色。以其门店为例，年后至今，已有6位中介因收入不佳离职，9月只成交了3单，店内却有12名业务员，其中多数过着“吃不饱饭”的日子。

  对于限购松绑无望的上海楼市，限贷松绑无疑是极大利好。证实消息乃官方发布之后，该门店召集所有组别业务员开会，一字一句宣读新政内容，并逐条解读。随后门店启动“全员作战”模式，所有业务员将手中意向客户的电话打一遍，将利好新政散布出去。同时，微信朋友圈也频繁发布相关信息。

  中介固定说辞大意是：救市政策已出台，房价上涨在即，现在是买房最好时机。在徐经理看来，“新政一出，房价上涨”是楼市定律。“在细则尚不明确的情况下，限贷松绑、新政出台就是最好的炒作概念，之前市场低迷的主因就是看跌房价，只要这个预期改变，市场颓势才能真正扭转。”

  “果然，国庆开始市场一下子火了起来，成交大幅增加。”据介绍，该门店10月带看量出现明显攀升，9月日均带看量只有2组左右，10月平均在10组左右；其次，10月以来门店已经成交13单，相比9月业绩翻番；改善性客户观望情绪锐减，出手速度明显加快，原来客户的看房周期大约是4个月，现在只要房源合适，1个月左右就会出手；议价空间由5%-10%收缩至3%左右，涨价、跳价现象出现。

  新政后遗症：4成客户只看不买

  尽管普遍认为楼市回暖，但对于新政效果，门店工作人员的评价却是“效果是有的，但影响远没有想象中那么大。”据介绍，10月下旬，随着新政细则逐步落地，该门店带看量和交易量相比上半月略有减少，房东加价、跳价的现象也没有上半月那么多。据悉，新政出台次日，该门店房源曾出现大跳50万的现象，目前此种行为已绝迹。

  “上海新政落地过程水分实在太大。”徐经理表示，一方面是首套最低7折利率，至今购房者能拿到的最大优惠就是95折，相比之前的基准虽省了点钱，但看得见摸不着的7折利率更吸引购房者，这滋生了一部分的观望情绪。

  值得一提的是，个别不诚意卖的房东因此产生惜售心理。比如南丹小区一总价215万的房源，近日就临时撤牌，房东称等着7折利率实施之后再卖，“这是等着大涨价呢。”经手的业务员小马笑称。

  对于房贷新政的实施情况，据乐居此前调查，上海目前仍有4成的银行暂未开始实施。在已经执行的银行中，首套房利率以基准和95折为主。其中中信银行的有条件85折为最大优惠，门槛为“在该行资产达到500万以上，而300万以上9折，100万以上95折。”

  “新政利好大部分被上海的普通住宅标准抵消，内环内标准为总价330万以内，这在附近只能买一房，二房也只能是位置较差的房源或者老公房，三房基本不可能，这显然不符合改善住房的需求。”徐经理分析称，这导致二手房成交出现分化，目前店内成交几乎全部是100-300万左右的普通住宅，200万左右的房子一出来就会立刻被抢光，而500万以上的中高端房源仍旧卖不动。

  据悉，该门店7成客户受市场预期影响而买房，只有3成是因为实质利好。看房的客户中有4成只看不买，一部分是被普通住宅标准限制买不了，另一部分则仍在等着细则落地而暂时观望。

  据中原地产数据，乐观估计，10月上海二手房交易量有望达到1.8万套左右，将创下今年月度第二高位。杨浦、虹口、闵行、普陀、徐汇等外环内区域，本月交易量有30%－50%的增长，其中国庆长假后一周的成交最为火爆。

  上海中原地产研究咨询部卢文曦表示，9.30房贷新政对楼市有利好，而新政有助于“普通住宅”的成交。二手房成交比例中超过7成属于普通住宅范畴，因此交易量出现暴涨。从周度成交流量来看，前几周涨势最快，近1周趋于平稳，预计未来2、3周都会保持相同节奏，11月交易量将与10月持平。

  另有业内指出，信贷新政最显著作用是提振士气，改变客户对楼市的预期。目前看，政策释放的利好相当有限，而上海房贷细则也不会给市场带来更多惊喜，随着年末银行房贷逐步收紧，后续二手交易量随需求的降温而出现回落。