张建台:加快金融创新 提升资本质量 促进转型发展

提要:为深入贯彻党的十八大、十八届四中全会精神,加快房地产业发展方式转变,分析房地产业市场形势,探索房地产业改革模式,展示房地产业创新成果,分享国内外先进技术,促进会员单位及企业间交流合作,中国房地产研究会、中国房地产业协会于2014年10月29—31日在天津隆重举行第六届中国房地产科学发展论坛。中国房地产业协会副会长、天津市房地产发展(集团)股份有限公司董事长张建台在第六届中国房地产科学发展论坛进行主题演讲。

  为深入贯彻党的十八大、十八届四中全会精神,加快房地产业发展方式转变,分析房地产业市场形势,探索房地产业改革模式,展示房地产业创新成果,分享国内外先进技术,促进会员单位及企业间交流合作,中国房地产研究会、中国房地产业协会于2014年10月29—31日在天津隆重举行第六届中国房地产科学发展论坛。中国房地产业协会副会长、天津市房地产发展(集团)股份有限公司董事长张建台在第六届中国房地产科学发展论坛进行主题演讲。

中国房地产业协会副会长、天津市房地产发展(集团)股份有限公司董事长张建台

  以下为会议现场实录:

  张建台:我先感谢苗会长给我做了一个非常好的铺垫,我觉得我这个讲解没有苗会长主持的好。

  尊敬的刘志峰会长、尊敬的各位嘉宾,下午好!第六届中国房地产科学发展论坛在天津举办,是天津房地产行业的荣幸,也是天津市房地产企业向全国同行学习的好机会。这次论坛在志峰会长的关怀支持下,由天津泰达集团、天津住宅发展集团、融创中国和我们天房集团四家共同承办,我们也觉得非常荣幸。今天中午吃饭的时候我看有很多企业要跟刘部长申办下一届论坛,后来任志强(微博 博客)董事长向刘部长提建议,说以后申办这个论坛就像申办奥运会一样必须得竞争,所以我觉得我们确实是非常荣幸的,经过五届走过来,在刘部长的关心支持指导下,我们房地产科学发展论坛形成了非常好的品牌,通过今天,特别是这次一千多人参加这个会,我们作为承办方也感到非常荣幸。

  应该说我们这四家企业,他们三家在天津房地产业的发展中有很多创新的经验和创新的发展模式,今天上午我们天津住宅集团康庄总经理就产业化向大会做了非常好的介绍,介绍泰达集团,包括融创中国,应该说在产品的研发也有许多非常好的经验。我这次发言主要还是围绕着创新金融的模式向大家谈一点我们的体会。

  我的汇报主要是从三个方面来讲。

  第一是发挥国企优势,服务百姓需求,坚持三个优先,用活用好资金。金融是天津的一篇大文章,从2006年开始国务院提出要鼓励天津滨海新区进行金融创新,先行先试,因此投融资在天津房地产改革发展中一直有重要地位。我们坚持了三个优先,一是利用金融政策和各种金融工具优先支持天津市重点项目建设。二是优先支持产城融合,城乡一体的城镇化优质项目,三是优先支持保障房建设,教育地产等社会效益比较明显的项目。增强了资金支持项目的针对性、时效性,提高了公司服务城市建设满足群众需求的能力。

  几年来,集团以三个优先为原则,通过丰富金融品种,用足金融政策,将资金使用向市级重点项目、城镇化改造项目、保障房建设以及教育地产进行倾斜,通过重点项目目标标杆引入,城镇化改造项目提升规模,保障房及教育地产项目树立品牌,使企业发展做到了稳中求进,稳中求好,稳中求快。近年来天房集团先后承担了泰安道五大院,也就是明天下午参观的项目之一,在原来老的市委市政府的基础上,我们把它变成了一个城市综合体,在建筑形式上是代表了老天津的各种风格的建设。

  再有是天津文化中心,就是我们住的宾馆包括前面的一大块,包括天津博物馆,就是天津中心的重点项目。

  再有是天津市中新生态城、天津湾,天房和首开合作的将近一百万平方米的城市综合体。还有大寺新家园、天拖城市综合体等一批市级重点工程,组织实施了天津市滨海新区汉沽老城区改造,静海团泊示范镇建设,宝坻区城镇改造等一批新型城镇化项目。投资建设了昆一家园、欣景园等一批保障性住房,我们天津市保障性住房除了经济适用房,再有就是商品房。组织实施了天津师范大学、天津理工大学新校区和天津商务职业学院新校区等一批高效社会化建设项目,依靠科学合理的资金调度,统筹安排,定向投放,保障了这些项目能够高效有序运行推进,取得了比较好的经济效益和社会效益的双赢局面。

  第二方面就是创新金融手段,拓宽融资视野,以酒店产业为依托,精心打造国际化融资平台。随着国家对天津改革定位、区域定位、发展定位的高度重视,以及近年来天津自身发展成就的影响,天津的服务业发展得到了极大的提高,去年一年,天津服务业实现增加值6905亿元,增长了12.5%,占全市生产总值的48.1%,首次超过了工业增加值。服务业的发展拉动了商业地产、旅游市场的繁荣,我们抓住了这些新业态、新商机的增长机会,积极打造酒店产业集群,相继投资建设了静海光合谷温泉酒店、泰安道丽思卡尔顿酒店、海南三亚天房洲际酒店等一系列高端酒店项目,现在各个酒店经营运转良好,成为集团发展的重要项目之一。

  但是酒店行业本身有资产投资巨大,回收期漫长等劣势,在一定周期内带来了比较大的资金压力,影响了资金的使用效率。在天津市委市政府的大力支持下,集团确定了通过商业地产在境外发行REITs,将三个品种的酒店打造成平台,开展资本运营管理。经过反复研究和多方比较,最终选择在资产产品运营比较成熟的新加坡证券交易市场发行该产品,实现了境内国企资产在境外证券化,对国有企业创新融资渠道不断做大做强起到了示范作用。目前我们已经完成了REITs的提交工作并基本完成了审批,将它作为收益权进行融资,产品只需要按期付息,不需要归还本金,而且无需转移产权,利率比较低,大致在5%左右,应该说大大低于国内的平均水平。特别是境外银行会配比一定的贷款,利率更为低廉,仅为4%左右,大大降低了资金使用成本。

  而且今后我们还可以陆续把一些持有型物业,包括写字楼、酒店等优质项目加到这个产品里面去,形成滚动运行。因此重组企业资产在海外上市,有效盘活资源,创建国际化融资平台,对增强企业综合竞争力,加快国际化发展起到了非常重要的作用。也充分显示企业在融资创新方面的宽广的视野和强大的魄力。

  今天上午咱们也都看到了天津在中心区拿出了十几块项目,应该说都是城市综合体,现在在天津市市中心,特别是市内六区所推出的主题项目基本上都是城市综合体,商业应该说占很高的比例。所以如何把常投的产品变活,因为这些酒店包括写字楼应该说都是属于持有型的产品。反正现在除了住宅以外,有很大比例都是商业地产,但是商业地产本身就有一个资金长期占压的问题,所以我觉得这个不还是应该转变经营思路,关键要靠创新融资渠道,形成一个低成本的融资渠道,才能够把事业做大做强。

  第三方面是抢抓资本市场机遇,突破传统信贷束缚,使融资工作为企业转型升级保驾护航。我们一直坚持一个思路,就是融资计划前置,不把企业命运完全交给银行。我们应该不仅从产品创新特别是在现在市场波动比较大的情况下,融合拓宽融资渠道特别是低成本的取得资金,恐怕是我们这些开发企业持续发展的关键。随着经济一体化的到来,天津资本口径越来越大,金融创新机会越来越多,但相应的我们的投资风险和挑战也会越来越大。作为一家本土企业,如果在投融资方面没有创新,金融工具和渠道不够丰富,就会变主动为被动,虽然前一时期由于宏观调控项目投融资工作受到一定影响,但是我们还是通过资本市场做了很多事。特别是今年也发行了十二亿的公司债,就是上午任总讲的今年年初证监会在资本市场上稍稍开了一点口子,我们就是其中一家,在今年年初发行了公司债,我想可能随着国务院政策的放开,这个口子可能会越来越大。但是现在的融资不光是证监会的审查,还要包括国土资源部,它对我们开发企业经营是否违规的审查条件非常苛刻,我觉得比证监会还苛刻。包括拿地的规范性,建设的规范性,售后的规范性,都作为公司发债或股权融资要求比较的条件。

  所以这主要在于我们把计划前置,我们去年稍微知道点信息,就赶紧加强这方面工作。还有前两年通过资产证券化解决了一部分的资金问题地同时,我们还积极地尝试通过开发贷款以外的方式,实现了资金融入时间的前置。比如我们在拿地的时候通过股权和债权融资解决了土地款的问题,这样的话既规避传统开发商的弊端又降低了资产负债率,特别是将资产融入时间前置到签订土地合同的时候,因为现在特别是在一二线城市,包括天津,每个项目没有个三五十亿,土地都拿不下来。所以土地款仅仅靠企业的资金压力也是很大的。因为银行也不给你贷,开发贷都是拿到土地以后才能进行它的程序。所以我们在这方面也是通过股权和债权融资解决了我们土地的问题,然后再进行开发贷。大幅降低了拿地资金压力,提高了资金杠杆水平,有利于资金滚动,扩大规模。

  近两年,我们这几个项目都是采取这样的方式,我认为在当前的环境下,抢抓资本市场机遇突破传统的融资方式的束缚,积极探寻新型融资模式,对于开发企业逐步转型和持续发展大有益处。因为现在的销售还是靠市场,今天上午我们各位嘉宾都做了分析,市场的波动确实非常大,不是光靠我们自身的问题,也有本身市场的问题。所以我觉得在这种情况下如何拓宽融资渠道,降低融资成本,对于我们企业的持续发展会是关键。

  各位嘉宾,创新是天津发展的本色和亮点,未来,我们将抓住京津冀一体化发展机遇,通过金融创新,提高资本质量,带动优质项目,实现做大做强,为天津市房地产业创新转型发挥更大的作用!

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