张玉良:构建百年住宅 推动创新转型

为深入贯彻党的十八大、十八届四中全会精神,加快房地产业发展方式转变,分析房地产业市场形势,探索房地产业改革模式,展示房地产业创新成果,分享国内外先进技术,促进会员单位及企业间交流合作,中国房地产研究会、中国房地产业协会于2014年10月29—31日在天津隆重举行第六届中国房地产科学发展论坛。中国房地产业协会副会长、绿地控股集团有限公司董事长兼总裁张玉良在第六届中国房地产科学发展论坛进行主题演讲。

  为深入贯彻党的十八大、十八届四中全会精神,加快房地产业发展方式转变,分析房地产业市场形势,探索房地产业改革模式,展示房地产业创新成果,分享国内外先进技术,促进会员单位及企业间交流合作,中国房地产研究会、中国房地产业协会于2014年10月29—31日在天津隆重举行第六届中国房地产科学发展论坛。中国房地产业协会副会长、绿地控股集团有限公司董事长兼总裁张玉良在第六届中国房地产科学发展论坛进行主题演讲。

    中国房地产业协会副会长、绿地控股集团有限公司董事长兼总裁 张玉良

        以下为会议现场实录:

  张玉良:尊敬的刘志峰会长、尊敬的各位领导、各位同行、各位朋友,大家上午好!

  今天非常高兴有机会到天津来学习,同时天津市政府很抬举我们这个同行,给了我们很多商机。早上又看了一下天津推出的不少项目,非常好。既丰富了思想,也能找到商机,值得来。

  首先,我想按照部长讲的要求,其他几位都讲了一些宏观战略方面的问题,给我的题目是讲百年住宅,其实是一个企业经营创新当中的一个战术问题,但这个问题很有意义。

  首先我想说百年住宅提出的一个背景,为什么会提出这样一个命题,在过去二十多年当中,中国经济实现了高速的成长,中国的房地产在这种背景下也有了很好的成长,也取得了很好的成绩。但同样也暴露了很多问题,我们直接或者间接的已经感受到,比如说我们的建设模式是不是可持续,我们过去在中心区建楼,是从一层楼二层楼拆掉堆到一百米,可以搞改造。但是这些房子的理论寿命是五十年,实际寿命可能只有二三十年。我们试想一下,这些楼过三十年以后都是一百米高,能不能再全部拆光重来?如果重来的话,是一个什么样的结果?是巨大的浪费。

  所以建筑的寿命是非常不可持续的,这种短命的建筑在国内很多城市都能看到,但同样在全球去看可能就不一样,大家现在经常出国,看看欧洲、美国、澳大利亚的房子,都是上百年的。所以现在这种城市建设的建筑寿命目前现状的模式我们觉得不可持续。

  同时,建筑能耗问题非常严峻,由于设计理念相对陈旧,生产方式相对粗糙,建筑装修使用维护等各方面都存在着巨大的能耗消耗。有一个统计说,过去我们讲建筑能耗占了全国所有行业能耗25%,最近又有很多专家经过认证提出建筑全社会能耗占了40%,建筑在全社会节能减排当中地位非同一般。

  第三,建筑产业化程度比较低。一方面生产效率比较低,建筑基本上还是靠手工为主体,去看看它的施工现场就知道。在一些发达国家和先进国家,这种生产力的差距非常大。当然,我们也有人海战略的优势,所以在海外造房子可能三年,在中国一年半就造好了。我们是靠白加黑的工人,靠加班加点。最近我们在海外拓展项目比较多,真切感受到在中国想两年建完的房子,在海外就得三年,他不加班,八小时上完就结束,周末照休息,房子的干净度基本上去拿幕布去擦,可能也没灰尘,还以为是个艺术展示,实际上是个塔吊。

  所以这些对于我们来讲都是非常巨大的存在城市建设发展当中不可持续的,对于这些问题,近年来国家、社会、行业、企业实际上在各个层面都在探索,都在努力寻求解决它的出路。比如住建部,比如两年前刘会长亲自牵头和日本合作,我觉得就是政府提出要求,对于企业和社会都在实践。对于绿地来讲,我们在中国建筑总院建筑标准院的全力支持下,特别是刘部长的细心指导下,探索百年住宅这个命题,解决我们当前城市整个问题当中的一部分,还在实践。

  其次是专业问题,就是什么是“百年住宅”,就是要在使用一百年以上的优质住宅。根据具体的试点实践,我们认为百年住宅主要体现在五个方面的特点。

  第一是建筑的耐久性,刚才前面讲到现在大部分住宅理论上是五十年的使用寿命,我们看看欧洲,都是百年为起点。这种寿命在中国快速发展阶段以后,短命化显然不合适。我们现在这次命名跟设计标准的住宅就是由五十年提到一百年,强度都按一百年来设计。

  第二是结构与管线的分离,现在所有建筑几乎都是管线放在墙体里面,中央电视台的春晚里面有小品敲墙,敲完下面水就爆出来,这边敲完那边要触电,我们现在管线和建筑体全部是分离的,公共管线,便于装修,便于移动,不会影响任何事情,而且便于维修。你现在找不到一个线路,断了以后寻找很困难,如果保留好的可能会方便一些,但是保留不好找都找不着。现在我们的管线都在便捷维护的保护线里面,便于更新、便于修缮。

  第三是空间的可变换,我们觉得一个人在不同年龄段对住房的户型大小与他每一间房的需求多少是没有关系的,比如30岁可能就是两间房,如果到40岁有能力的时候,可能要希望三间,50岁可能希望四间房,买一百或一百二十平米的两房与三房,可以在不同年龄段按照需要分割内部移动,可以厅大一点,房间小一点,也可以厅小一点,房间大一点,移动式的。这种户型可变可以解决什么问题?可以让你不用老是搬房子。所以我我想它的现实意义是非常大的。

  第四是对厨房卫生间容易发生质量问题的部分全部采用工业化。当然在这方面需要一个系统工程,我后面会讲。

  第五是经济的集约性,百年住宅有人会认为增加很多成本,但是从我们的计算来看,同样的使用寿命可能略有一点点成本增加,但是把重复使用寿命跟装修结合起来思考的话,那是极大的降低了成本,特别是对使用者来讲。刚才郁亮讲互联网的思维跟我们的思维有点不一样,人家的思维是提高了创新,利益让给消费者,我们提高了创新希望增加卖点增加地价,在这一方面,我们觉得我们也可以这样做,增加了它的使用功能,也增加了它的性价比,但是你的售价并没有提高。我们在第一个项目已经尝试了这种感受,是可以做的。当然这需要全社会的配合。

  所以,从这五个方面来看,我们觉得住宅创新还是有很大的文章可以做,也是我们提高竞争力满足社会需要和政府倡导相结合的一个非常有益的尝试。从我们的试点来看是成功的,受到了社会市场以及与政府政策导向相匹配,它的结果是实现了建筑长寿化、品质优良化、建设产业化、绿色低碳化,当然还有我们正在实施的智能化智慧城市的移动互联网信息的全方位应用。

  第三是我们的实践,构建百年住宅。首先是我们是在刘部长推动下实现的,从目前来看,我们走了一个产学研结合的道路,现在的标准要创新,研究院希望他们的设计领先,所以我们认为应该依靠设计单位和研究单位一起做,让研究设计来领先,当然这些设计领先我们接下来还要和政府部门沟通,因为有一些验收标准上,有些是绝大部分相符,有些不太相符,我们需要沟通。但是我相信我们的政府都是非常智慧的,凡是代表未来方向的,凡是先进的,政府都会支持,都会倡导。

  第二是我们现在的试点,我们第一个项目在上海,现在我们已经做到了十二个项目,在全国都在推。刚才也有新华社问我你是不是认为中房协应该在全国来推,我说如果是有生命力,符合行业发展寻求的,我们愿意在整个行业推广。所以我们现在是在全国推十二个项目,接下来如果成熟了我们还想再展开推,目前我们还在探索当中。

  第三是我们形成了一批丰富的产品线,在总品牌下面,我们的技术部专业人员又创新了美丽的家、恒久的家、健康的家、百变的家、精纳的家,各种各样充满其他内容的百年住宅,满足不同消费者,满足不同社会关注度需要的产品,增加其他的一些技术含量和满足某种生活需求的产品。

  下一步我们将继续在中房协和相关专业部门支持下推广百年住宅的2.0升级版,当然在这个过程当中我们也实施了产业联盟,上个月我们在上海签署了几十家形成百年住宅的供应链产业联盟,昨天晚上刘部长开了一个产业协调平台,很多平台公司都是我们的合作伙伴,在此也对大家表示感谢。我们非常希望与我们这些合作伙伴一起把百年住宅这个产品能够做得更好。

  最后,再次感谢刘部长,感谢中房协,感谢各位,还要感谢天津各个方面对我们在天津项目给予的发展支持和帮助,谢谢各位!

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