土拍高价成交 南京土地市场正在升温?

http://news.dichan.sina.com.cn新浪房产作者:闫慧丽2014/10/23 17:45:57 新浪地产

  新浪乐居讯(编辑  闫慧丽)九月底的土地拍卖会上,万科摘得南京南站一幅地块,此后南京一直没有进行土地拍卖,昨天的土拍是取消限贷之后的第一场。出让的是位于河西南部的G52住宅地块和位于省农科院附近的G53地块。前者引来10家房企争夺,最后被五矿经过25轮的竞拍以31亿元的价格获得。后者也有9家房企争夺,最终成交价定在20亿元。两地块都成为所在区域的“地王”。

  现场参加竞拍的人称“这个价格真心贵了”,但五矿公司有关人士觉得还好,“在我们的预期范围之内。”

开发商手中土地不多  不裁员需拍地

  从南京前三季度土地频频底价成交到昨天的土拍火爆,南京土地市场真的升温变火了吗?“手里没有多少地了,没有原料不就需要裁员了吗?”某大型房企的总助说,加上目前该房企在南京的楼盘要加推清盘,手里的土地有限,必须“入手土地”。

  南京房地产建设促进会秘书长张辉说,此次土拍可以视作是“双限”解除刺激楼市回暖后,快速传导到土地市场的结果。

  据新浪乐居,位于河西南部的G52住宅地块,8万平方米出头,按照2.75的容积率计算,G52的楼面地价达13821元/平米,比正荣润峯的13419元/平方米还要高一些。而位于省农科院附近的G53地块最终成交价20亿元,按照8.6万多平方米的出让面积和1.5的容积率计算,G53的楼面地价高达15455元/平米。这个地价超过了周边紫金华府、复地御钟山等地块的价格,成为新任“城东地王”。

  拿地价格如此之高,是否是“面粉贵过面包”?有业内人士分析称并非如此,“这两幅地块虽然楼面价较高但溢价率还是比较低的,说明这是物有所值。而溢价率不高也说明开发商拿地已经相对理性,且不足以影响整个房地产市场的发展趋势。”

  “这反映出南京的土地市场已经快速升温到去年年底到今年年初的水准,后市如果有‘土豪’继续不理性抢地,很可能会造成地价继续上扬。”南京一家地产研究机构人士分析,从近一年来的市场表现看,地王频出并不意味着房价就一定会跟着上行,楼市正在向市场化迈进,买房人和开发商也正在更加理性地看待地价。

  某房企营销总监说,昨天的土拍火爆也只是此前成交不温不火之上的小幅回升。“从目前土地成交来看,总体趋势还是呈现下滑局面,与2009年根本没法相比。”在他看来,今年土地行情不佳,与开发商手头资金相对不足有很大关系,也使得拿地不再阔绰。尤其是本轮房地产调控加大了资金压力,已没有余力购地。

  政策风云变幻  土地市场变数在增加

  土地市场不温不火与政府的土地供应也不无关系。“土地供应政府也是会选择时机的,在市场不好,土地价格偏低的情况下,政府也会选择减少供应土地,甚至停止供地。”德佑地产研究部总监陆骑麟说,计划赶不上变化,政府不太可能看着地价大幅下跌还继续大量供应土地。“目前的土地出让速度与去年同期肯定还是下滑的,我预测未来一段时间内土地市场会持续清淡,多数开发商拿地还是会比较谨慎。”

  确实,随着各种传闻的不断出现,土地市场调控走向的不确定性也在增加。有关部门和国家领导人在此前也明确重申,房地产调控政策仍将继续。国土资源部也曾明确提出,下半年国土资源工作的重要内容之一是积极参与房地产调控。那么土地市场是否正在酝酿更为严厉的调控措施呢?业内人士普遍认为,土地市场的变数在增加,但更为严厉的调控政策会否出台尚有待观察,不排除后续政策跟进的可能。

  政府清理闲置土地等行为是新一轮调控的重要表现,且具有很强的震慑作用,会对人们的心理预期产生重要影响。“现在持币待购的购房者不在少数,但更多人在观望,国土部的行为可能会在一定程度上影响购房者对未来房价的预期。”南京房地产建设促进会秘书长张辉说,南京土拍的火爆也反映出开发商对未来楼市的预期和信心的提升,反过来也会助推楼市升温,给房价“打气”。

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