深圳年内首宗宅地拍出46亿 溢价85.3%
昨日(10月22日)，在断供10个多月后，深圳今年首宗住宅地块龙华新区A802-0305地块，在深圳市土地房产交易中心出让，最终以总价46.8亿元被龙光地产(03380，HK)旗下深圳市金骏房地产有限公司 (以下简称金骏房产)竞得，折合楼面价约25094元/平方米，溢价率85.3%。
《每日经济新闻》记者注意到，深圳此次推出的土地极具样本意义。5月以来，深圳楼市成交惨淡，进入9月更是量价齐跌。直到9月30日，央行放松限贷政策后，楼市才有所回暖。此次出让地块仅楼面地价就高达2.5万元/平方米，与该地块所在区域内的二手房价格持平。在房地产市场仍未完全摆脱下行之际，该宗地块仍溢价85.3%，这是否意味着业内看好后市？
龙光地产执行董事肖旭表示，该地块的斩获，符合公司的预期和一直坚持深耕区域、聚焦刚需的发展战略，公司会在该地块上规划面向刚需人士的产品。
深圳市房地产经济行业协会发展研究部部长徐枫认为，肖旭所讲的刚需是指有强烈购房需求的人士，而非从收入上定义。
竞拍现场先冷后热
此次拍卖共有七方参与角逐。记者在现场看到，举牌频繁的1号、3号、10号分别为招商地产和深圳联新投资管理有限公司团队、龙光地产旗下深圳市金骏房地产有限公司、保利地产和其他两家投资机构组成的团队。
10月22日下午3时许，龙华新区地块由主持人口头报价30亿元起拍。虽然主持人一再声称这是“龙华地区绝版地块，机会难得”，但在安静了5分钟后，才有10号保利地产举牌，随后更是因长达15分钟无人竞拍，竞价幅度由1亿元一再调整为5000万元、2000万元。
在竞价幅度调整到2000万元后，竞价逐渐变得激烈，除了28号中海地产偶尔举牌外，一直都是招商、金骏房产、保利三家相继出价。在竞价达到42亿元后，原本紧追不放的招商地产终于放弃。最后，金骏房产在经过27轮叫价后，拿下该地块。
公开资料显示，龙华新区地块位于深圳龙华新区民治办事处辖区，土地面积约4.7万平方米，建筑面积约18.7万平方米，挂牌起始价25.25亿元，地面地价54130元/平方米，楼面地价13538元/平方米。据记者粗略估算，最后的成交价格溢价率约85.3%。
虽然万科总裁郁亮曾预计下半年土地市场的交易价格会有所调整，但这也许并不包括深圳土地市场。与其他二线城市相比，深圳住宅土地市场供应量少，去化周期短。
据徐枫介绍，业内看好该地块所在的区域，相当一部分房地产开发商都有在此地深耕的打算。
此外，据记者了解，同时参与竞拍的还有万科、佳兆业、明奥三家公司，不过这三家从始至终并未举牌。
转变低价拿地策略
据悉，9月16日上述地块出让公告刚登出不久，便有消息称，该地块的成交楼面价可能达到2.2万~2.8万元/平方米。据该地块附近的地产中介人士介绍，该区域的中高档小区二手房均价在2.7万元左右/平方米。
上述地块成交楼面价与当地二手房价格大致持平，这是否意味着该地块未来推出的产品单价将逼近4万元/平方米？
对此，徐枫向《每日经济新闻》记者表示，该地块所在的白石龙片区潜力很大，如果真达到4万元/平方米一点都不奇怪。一方面白石龙片区距离福田中心区很近，交通方便；另一方面，该地区还有大量土地没有开发，容积率低，解决城中村等问题是迟早的事，所以该地区将有较大升值潜力。
肖旭表示，“我们看好龙华新区的发展，未来公司将按照高周转原则加快规划设计，将此项目独立开发成为刚需盘。”
10月21日，记者在龙华新区看到，该宗地属于净地，毗邻龙华地铁线白石龙站，附近分别是万科、中航已开发的楼盘以及相当一部分的城中村，少有新房。据徐枫介绍，由于该地新房数量少，而二手房的要价又偏高，所以卡住了相当一部分的购房者。她认为龙光地产在该地块上推出的产品将主要面向这部分人群。
龙光地产主要在二、三线城市拿地，土地成本低。记者在深圳深圳市规划和国土资源委员会网站粗略统计后发现，龙光地产在此前3年都没有在深圳拿地，但今年以来却频繁在深圳以高价“攻城略地”，这似乎与房地长市场下行以来二三线城市风险加大有关。
协纵国际集团创始合伙人黄立冲曾向记者表示，对于土地价值的判断取决于对房地产市场未来的判断，“如果乐观，就算三、四线也不存在泡沫；如果悲观，当房地产价格在核心城市下跌时，你就会发现周边地区不是下跌多少的问题，而是不论怎么跌都没有人来接盘的。”
他认为，在下行市场下，过多持有郊外大盘，需要打造大规模居住社区的开发商，将首当其冲承受打击。或基于此，龙光地产改变了一贯以来的低价拿地策略。
据龙光地产工作人员介绍，龙光地产在未来加大经济高增长区域的刚需项目投资的同时，亦会积极关注一线城市和经济高增长区域的住宅及高端写字楼项目，并进一步加大新型城镇化、旅游、养生、养老地产项目的投资开发。
