■中国房地产报记者 许倩 北京(楼盘)报道

  6月全国陆续退出限购后，进入10月份楼市颓势依然未见好转。10月10日，IMF发布了亚太区经济展望更新报告，将中国GDP增长预期由原来的7.6%下调至7.4%。当下作为中国经济支柱产业之一的房地产行业的不景气已经深度影响到了GDP增速的预判。连续三个季度的市场下行，让决策层打破了之前的沉默，作出实质性动作。

  先是在“十一”长假之前的最后一天，央行突然重磅出台了房贷新政。紧接着，“十一”结束后的第二周，住建部等三部门又联合出台了公积金贷款新政。至此，提振楼市的意图已经十分明显。

  “这不是救市，而是令房地产市场回归常态。”长期参与政策咨询、制定的中国房地产研究会副会长顾云昌在接受中国房地产报记者采访时表示。“本轮楼市调控政策有四个特点：一是去行政化，如取消限购、限贷，更多用市场办法调控；二是由给楼市降温变为升温；三是由自上而下的调控变为自下而上的差别化调控；四是改变过去单纯的调控，加入改革和创新，如央行鼓励银行发行MBS、支持地产企业开展REITs试点等行动。”顾云昌称。

  新政效应延后

  9月30日房贷新政公布后几天内，各商业银行及股份制银行的信贷新政纷纷落地。

  “北京这边，首套房贷款还清后再买2套算首套，首付30%，贷款利率为基准利率。”中国建设银行(601939,股吧)北京分行住房金融与个人信贷部人士对中国房地产报记者表示，明年贷款利率可能会好一点。

  据中国房地产报记者了解，中国银行(601988,股吧)、工商银行(601398,股吧)、兴业银行(601166,股吧)、招商银行(600036,股吧)、农业银行(601288,股吧)等，均称已出台具体措施并已按照新的房贷政策开始执行。但几乎都是由总行出台指导性文件，而各地分行则可根据当地情况具体执行差别化的房贷政策。

  不过，首套房贷利率优惠幅度则很难扩大。

  “首套房贷利率最低的是农村商业银行，八五折，但是条件很苛刻，要求房子比较新，1998年以后的房子且客户资质好等。大部分银行首套房贷利率都是九五折、九折。目前我们二手房交易已经在按新的房贷政策在做业务。”某大型房产中介人员对中国房地产报记者表示。

  对此，交通银行(601328,股吧)首席经济学家连平在接受中国房地产报记者采访时表示，央行所说的七折利率是下限，至于各银行怎么定价，要按照市场合理成本来确定。在这些成本中，一是要考虑负债成本，商业银行负债成本近年来上升得很快，与5年前根本不同；二是营运成本，包括员工工资等；三是风险成本，要进行风险拨备；四是营业成本，不管盈利与否，银行都要缴纳这部分费用。

  “综合这几项成本来算，贷款低于九折利率，商业银行基本就不赚钱了，利率九折到九五折，这个贷款业务还能做。”连平指出。

  就在业内人士探讨房贷松绑的落地情况和实际效用之际，公积金贷款新政也协同推出。

  10月13日，住建部、财政部、央行联合发布了《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，由原来须连续缴存12个月公积金的贷款申请条件放宽到6个月，取消住房公积金个人住房贷款保险、公证、新房评估和强制性机构担保等四项收费，实现异地互认、转移接续。

  “公积金实现异地互用，在技术上基本没有障碍。”赛普咨询战略事业部副总经理李春亮在接受中国房地产报记者采访时表示，难度在于公积金的管理方式，“公积金的属地管理决定各个主体利益的协调和分配。各地的存缴基数不一致，整体资金池不一致，贷款发放上限不一致，这些问题都会对政策的落地有影响”。在他看来，新政效应的显现尚需时日。

  库存力压

  短期复苏难

  房贷新政以及公积金新政等利好政策的出台，其实是中央政府基于整个实体经济运行及整体风险考虑做出的调整。

  顾云昌认为，房地产市场偏冷不是房地产一个行业的问题，直接影响到地方财政、经济运行以及金融风险。“地方政府财政收入很大程度来自于土地出让金，楼市长期过冷，必然会严重影响地方财政收入，进而影响地方债偿还，增加银行坏账，造成金融风险。所以此次给楼市升温，谈不上救市，仅仅是微刺激，令市场恢复常态。”

  不过，房贷新政和公积金新政还是会在某种程度上改变市场观望状态和消费者预期。

  “政策释放的信号很明确，那就是政府鼓励和支持正常的房产购买，除了投资性的没有放开，自住型和改善型住房都获得了政策支持，这个信号释放后，整个市场对楼市的看法就改变了。原来是政府打压楼市，现在整体经济不太景气情况下，为保经济而松绑楼市。”中经联盟秘书长、华业地产(600240,股吧)股份有限公司副总经理陈云峰在接受中国房地产报记者采访时分析表示。

  在双重新政的利好之下，对市场的刺激作用会有多大？

  上海(楼盘)易居房地产研究院最新发布的《9月份新建商品住宅库存报告》显示，截至9月底，所监测的35个城市新建商品住宅库存总量为28013万平方米，环比增长4%，同比增长23.8%。9月库存创下近5年历史新高。其中，一线城市库存已保持连续8个月的环比正增长，且9月增幅有所扩大。库存去化周期依然偏大。

  “10月份房地产成交量会有所起色，但目前来看还不具备持续回升的条件，一方面是房企库存太大，另一方面，房贷政策的落实也要一段时间，所以成交量不可能趋势性回升，要到明年上半年才能看出趋势。”连平表示。

  “以后的房地产市场中，投机和投资需求都会减弱。一是因为库存越来越大；二是房地产税正在酝酿中，保有量多则未来被征的税就多；三是信息联网正在加快；四是反腐。”因此，连平认为，“新政释放出来的更多还是刚性需求及改善型需求，不会像过去那样导致房价的大起大落”。

  “新政对二线城市的刺激作用更大，二线城市既放松限购还放松限贷。三四线城市本来就没限购，一线城市则还没放开限购。不过，目前看来，房地产市场还在下行，只不过下行速度放缓。市场真正好转可能要到明年下半年。”顾云昌预测道。

  “年底之前，整个行业还是应该灵活促销，走量最重要。最晚到2015年3月份整个楼市就会复苏。”陈云峰分析称。