董藩：救市？救市！关于房地产市场的十点认识
文章来源：华尔街见闻 本文作者系北京师范大学房地产研究中心主任董藩（微博）教授，原文发于董藩教授个人微信公众订阅号“藩丝财智厅”。授权华尔街见闻发表。
1、我早就说过，限购限贷政策与一系列现行法规冲突，也违反经济规律，同时还侵犯了人权。放开这种行政约束，严格来说已经不简单是救市的问题，而是纠错、是对失当政策进行矫正，所以放开是必然。大家已经陆续看到我此前的这些预测正成为现实。但这不是中央政府情愿的，这与舆论环境和决策者“心理活动”有关，也与市场经济与特殊政治制度之间的摩擦与冲突有关。没有人愿意承认决策失误，但必须承认决策有失误。
2、各主要银行很快会推出具体政策。之所以让各家银行自己出操作细则，或许是希望在后续调控中，在不动用中央政策的前提下，留有调整余地，也显得尊重企业经营自主权，更为了给此前所谓的“不干预”承诺留点儿面子。但银行拖至今日未出具体规定，也显示出纠结心理：不得不“讲政治”，但担心风险，很不情愿，更不想丧失了变相放高利贷的机会。看来没有权威人士拍拍桌子，想让利率七折的说法落地是很难的。
3、我一直批评中央政府对房地产市场出手太迟、太弱，羞羞答答、扭扭捏捏，我认为如此做法将给经济发展带来沉重代价，最主要的问题是经济增速下滑加快和救市代价大大上升。这一切已经被无情地验证：尽管在铁路、能源、棚户区改造等方面紧急追加巨额投资，但已无力回天，经济形势恶化程度超出最高领导预想，也导致行政调控被迫、不情愿地再次低头。十多年来政策的变化表明，科学发展观在中国调控决策过程中根本没有充分体现出来。
4、在目前的形势下，仍然强调加大棚户区改造的力度，这可能是一个巨大错误。住建部最初“千方百计去库存”的工作思路是对的，但显然没有被最高决策者所接受，或许是不愿意再给一次证明“房地产市场是总经理说得算，而不是总理说得算”的机会。继续加大棚户区改造无疑会恶化供求关系，于救市政策的落实不利，更会浪费资源，加剧市场震荡。尽管棚户区改造不被百姓当做房地产开发的内容，很讨民心，也必须放缓步伐。我认为至少在很多三、四线城市，这项工作应该先缓几年再推进。
5、一线城市会全面放开吗？估计眼下不会全面放开，但一定会放松。
说“不全面放开”的理由，一是在于控制人口，因为不控制确实也不行，而决策者又一直找不到有效控制手段（我知道，但他们暂时听不进去。多年的参政议政经验告诉我：我的建议还没有到可能被接受的时间）；二是要帮助中央体现“分类调控”政策的“科学性”；三是一线城市高科技和现代服务业发达，经济形势没有恶化到“底裤滑落”地步。
说“一定会放松”的理由在于：一是土地财政的依赖程度也很严重；二是放松改善性需求管制的呼声强烈；三是外来人口的需求旺盛，不让购买其实等于驱赶他们离开，这已经引起了强烈不满；四是一线城市交易量的明显恢复有利于带动二、三线市场的恢复。
6、信贷政策的变化对市场交易的恢复是有明显帮助的，毕竟对市场预期有重要影响。最近一段时间，无论一手房市场还是二手房（房源、代理、租房）市场，交易量都已经有变化，但各地市场分化还是比较严重，恢复程度差别明显。过去交易量回升一两个月后价格也会明显回升，但估计目前这个政策可以基本制止住价格下滑的趋势，但尚不足以大幅抬升全国的交易价格，因为三、四线城市存量总体偏大，而前期救市在操作方案上犯了明显不应该的错误。为继续救市，要付出新的政策代价；
7、距离向全国人民交年度工作答卷的时间还有两个多月，时间紧、任务重。对于经济增长，原来说保7.5%，其实心里或许想的是8%，这是形象建设和能力印证的要求。但打压房地产业导致产业链全面萧条，几乎波及整个国民经济。反腐导致很多公务员消极怠工，不思增长工作。打击吃吃喝喝、铺张浪费又导致服务业全面不景气。而有些事情又无法回头，只能硬着头皮重新求助于房地产业，故后续还必须在土地政策、货币政策和财政政策上做文章。有些内容可能在地方政策层面表现出来，如补贴、减税等。
8、这次必须把市场救起来吗？是的，尽管此前决策者说过“不刺激”之类的话，但都不作数了。我早就说过最高领导的思路一定会改变，因为我比他们更清楚长期、严厉打压房地产业的结果是什么，将来恢复增长的“抓手”可能在哪里。当形势恶化到威胁稳定局面、威胁政权时，认识以及随后的决策怎么可能不变呢？这次能把市场救起来吗？只要肯付出代价，只要肯向市场低头，仍然能。具体思路我不说了。
9、理论上房地产业高增长的过程尚未结束，但由于制度、文化的特殊性和决策错误，今后房地产市场的风险的确加大了。一些对发展不利的因素渐渐凸显出来。尽管有救市措施，但有一些开发商必然倒掉，这是他们的命运，是他们老板的专业素质和视野决定的。侥幸逃脱的开发商必须考虑战略与商业模式的改变，否则还有一劫等着他。投资型业主也要转变思路、整合财产，否则将向第一批服装个体户那样渐渐没落甚至被套住。谁的命运会被我说中？几年内可能只会看到少量名单，但十几年后会见到大部分答案。
10、房地产市场经过十几年的严厉、连续调控，间接告诉了大家一个道理：走出去是必然，走出去很必要，走出去是无奈的选择。这三年来听过我上课的开发行业人士、投资大亨、普通业主以及准备首次置业的很多人，或许你们还记得我说过的“四个国际化”吧。这将成为很多人的护身符。当然，虽然一部分开发资金和置业需求会被分流，这不妨碍中国某些大都市和核心城市房价的上涨——当25年后北京房地产市场一平米80万的均价出现时，你就知道我的预测到底是荒唐还是神奇，也知道相信我究竟是美好还是糟糕的选择！
