楼市低迷业绩承压首创置业四季度加快“出货”
日前，钜大国际(01329.HK)发布公告称，根据联交所上市规则，其收购首创置业(02868.HK)资产事项构成公司的反收购，并被视为新上市申请人。
首创置业相关负责人对《第一财经日报》记者回应称，未来，首创置业发挥钜大国际的融资功能，并将其定位为以商业地产运营为主的平台。而关于未来住宅业务的销售策略，该公司称，将聚焦重点城市刚需项目，积极定价，加速出货，在京津等城市土地市场进行“补仓”。
注资壳公司
钜大国际原为一家化工企业，总部与生产设施设于福建厦门。去年11月，首创置业斥资3.46亿港元收购钜大国际65.1%股权。关于收购的目的，首创置业对外称，“为首创提供从事房地产业务开发及投资的另一平台”。
彼时，分析人士预计，首创置业入股钜大国际后，或将在短期内出售钜大国际原有的化工主业，转而注入地产物业。
今年8月18日，首创置业发布公告称，其间接全资附属公司侨恩将以约9.38亿元，购买新加坡RecoZiyangPteLtd.所有的西安首创新开置业60%权益。根据公告，在侨恩有限公司完成西安首创新开置业有限公司的股权收购后，该西安项目100%股权将注入钜大国际。
按照首创置业的计划，西安项目将成为钜大国际所发展的首个物业项目，是其“拓展至中国房地产市场所迈出的第一步”。
被注入首个物业项目后，钜大国际日前再次发布公告称，其收购首创置业资产事项构成公司的反收购，而由于注资距首创置业入股钜大国际尚不足24个月，将被视为新上市申请人。
首创置业资本管理中心总经理秦怡接受本报记者采访时透露，去年12月份完成对钜大国际的收购后，首创置业开始向其注入物业项目，将其定位为以商业地产运营为主的平台。
“商业物业要扩大规模，需要相对长期的资金支撑，首创置业希望未来充分发挥该平台灵活高效的融资优势。”秦怡说道。
关于钜大国际的定位以及首创一系列资本运作的动因，盛富资本国际有限公司CEO黄立冲对本报记者分析称，H股公司如果要发行新股或发债，需经中国证监会、外管局等部门批准，审批过程复杂，而钜大国际对于首创置业的意义，在于突破融资限制，提高现有平台的融资效率。
另外，由于首创置业与钜大国际都在香港上市，关于如何处理好同业竞争、区分业务，是业内颇为关心的问题。为此，据秦怡称，首创置业划定了西安、杭州、南京、济南、长沙等17个城市业务范围给钜大集团，进行分地域运营，首创置业承诺不进入该17个城市。
积极出货
以开发住宅为主、高档商用物业开发为辅的首创置业，2003年在香港联合交易所上市，今年以来，在楼市承压的大环境下，这家以京津为大本营的国有企业也感受到了冲击。
财报显示，首创置业2014年的销售目标为280亿元。今年上半年，该公司累计签约面积约73.1万平方米，签约金额67.7亿元，截至2014年8月底，该公司签约金额约124.9亿元。
首创置业副总裁、董事会秘书胡卫民对本报记者表示，首创置业的大量存货将安排在四季度推出，在途货值约为140亿元，另还有货值60亿元的保障房项目，他认为，首创置业仍有可能通过四季度的出货来完成全年销售目标。
在首创置业管理层看来，北京、上海、重庆等重点城市，明年楼市可能向好，未来首创将进一步缩减三四线城市项目投入，聚焦京津沪等主要城市。该公司在产品上的计划是，聚焦重点城市通勤方便的“高性价比”地段，以奥特莱斯+住宅的配置，抓住首次置业和首次改善的客群，并采取积极定价的策略，回笼更多现金用来储备土地，为明年备货。
根据胡卫民给出的数字，首创2014年的拿地计划是250亿元，目前已经花费的金额为140亿元。
一方面，加快住宅出货，在土地市场补仓，另一方面，首创置业也开始在融资手段上寻求突破。记者了解到，首创置业总资产负债率约为71%。关于首创置业的财务现状，胡卫民称，目前首创置业的融资结构中，银行贷款占比为62%左右，境内外债融资占比为23%，其余15%是非标类融资。
除此之外，首创置业已发行了40亿元永续债，这被业内解读为“试图通过永续债降低净负债率”。对此，胡卫民回应称，2013年发行的美元永续债8.375%的融资成本，远低于10%至13%左右境内信托融资成本，与刨除隐性成本的房地产开发贷成本相近。
