深圳时隔九月再供宅地 40亿土地 “大战将至”
在断供9个多月后，2014年首宗住宅地块的出让，被深圳市土地房产交易中心提上日程。
根据深圳市土地房产交易中心9月16日公告，龙华新区民治办事处辖区内的居住用地A802-0305宗地拟定于10月22日拍卖出让，起始出让价25.25亿元，楼面价1.35万元/平方米。
对此，业内人士在接受观点地产新媒体采访时预测，在宅地资源稀缺的深圳，即将出让的该地块由于地段、区域发展因素，成交楼面价可能达每平方米2.2万元-2.8万元，总价41.03亿元-52.30亿元，最高溢价107.41%。
尽管如此，目前市场有传言包括万科、中海、保利、佳兆业、中航等多家品牌房企已向龙华国土局土地利用科咨询，其它一些非品牌房企、非房地产企业也表示出兴趣。
年内首宗宅地入市
资料显示，A802-0305宗地位于龙华新区民治街道，土地用途为居住用地，土地面积4.66万平方米，建筑面积18.65万平方米，挂牌起始价25.25亿元，履约保证金5.05亿元。
地块位于深圳地铁4号线与6号线建设规划控制区内，与4号线白石龙地铁站接驳，紧邻深圳北站商务区，并靠近连通福田、龙华的梅林关口。
据了解，深圳上一宗居住用地出让需追溯至2013年12月，彼时江西政力房地产开发有限公司以总价9.8亿元拿下坪山地块。
此次2014年首宗居住用地的出让前景，业内人士对观点地产新媒体表示，该地块的参照模板，应是去年10月中海地产拿下的同处龙华区新区民治街道商住地块。
2013年10月，中海经过66轮竞价，最终以总价38.2亿元竞得A816-0050宗地，土地用途为商住，土地面积5.24万平方米，总建筑面积26.23万平方米，其中安居型商品房9.8万平方米，楼面地价1.45万元/平方米，溢价率91%。
业内人士表示，与中海的地块相比，此次出让的地块首先规划性质更纯粹，仅用于住宅建设。
同时，中海的地块由于安居型商品房的限制，导致楼面地价最终定格在1.45万元/平方米。若扣除安居型商品房部分，业内人士估计，仅算普通商品房楼面价应在每平方米2.3万元-2.4万元之间。以此类推，此次出让的地块也应达到此价格区间。
除此以外，此次出让的地块较中海的地块更接近福田中心区，在地理位置上略胜一筹。
“有了这些优势，地块的成交楼面价最高有可能达到2.8万元/平方米，售价则达到4万元/平方米；如果楼面价为2.2万元/平方米，利润空间就更大了。”
业内人士续称，地块目前所处的龙华区尚属新区，近期也由城市副中心提升为城市中心，在城市发展上有利好。未来，开发商很有可能将地块打造成区域性标杆豪宅。
土地市场供应稀缺
据了解，此次出让的龙华区宅地已引起了众多企业注意。其中，包括万科、中海、保利、佳兆业、中航等多家品牌房企已向龙华国土局土地利用科咨询，其它一些非品牌房企、非房地产企业也表示出兴趣。
对此，市场人士对观点地产新媒体表示，深圳政府手里的纯住宅土地储备已变得很少，每年向市场供应的数量屈指可数，龙华区地块被开发商们看好也是必然。
观察深圳土地供应不难发现，近年供应的居住用地数量都处于较低水平。数据显示，2008年-2012年，深圳共出让居住用地11宗，土地面积49万平方米；而2013年，深圳也仅供应3宗土地。
一方面土地稀缺，一方面开发商对补充土地储备的意愿强烈。这种矛盾的结果是开发商对出让的土地不吝成本追逐，其中去年中海以溢价率91%拿下龙华区地块便是鲜活一例。
业内人士表示，在土地稀缺的深圳，以城市更新的存量挖掘已经逐渐取代新增土地供应。在这种情况下，通过招挂拍获取土地的方式显得尤为珍贵，或许也是开发商对龙华区宅地感兴趣的原因之一。
据悉，2012年，深圳全市的存量用地供应便首次超过新增用地。深圳市规划国土委统计数据显示，2014年上半年通过城市更新供应用地多达100.3公顷，在建的城市更新项目73个、涉及用地约527公顷。
“招挂拍方式能让开发商短时间内获得土地，可以快速回流资金，降低时间成本、财务成本。对外来开发商而言，也可以实现快速进入深圳这个城市。”
业内人士指出，通过城市更新方式获得土地，则付出的成本将相对较高。比如说，这类项目会耗时5-7年，从时间成本、财务成本算起来都不划算。而且拆迁过程中，诸如补偿标准等事宜也存在难度。
“还要注意的是，在未来通过城市更新很难获得大规模的土地，而符合要求的土地也将离中心区越来越远，这都不利于开发商发展。”
