从2009年市场复苏开始，高端物流地产市场基本上以每年平均9%的速度实现租金增长，这一现象得益于近年来大量国内非传统物流地产开发及投资类行业向物流地产领域的转型；

  2014年1-7月，全国商品住宅新开工及销售面积同现滑落，分别同比下跌16.4%及9.4%，其住宅均价同比微跌1.2% ，新形势下的房地产市场正面临着严峻的考验；

  南京地区GDP五年内增幅＞80%，商品住宅销售价格五年内增幅＞50%，且房地产投资额与国民生产总值(GDP)比率依据楼市风险级别的各项参数及分值比例进行分析，南京的房地产指标趋于平稳，位处相对低风险级别；

  全国住宅2011年至今的新开工及销售面积落差已达13.1亿平方米，现层级式供应过剩。一线、二线(一级)及(二级)城市供应积压目前仍处于合理水平，需2-3年缓冲市场存量；

  全国前五十大开发商市场份额占比(以销售面积计算) 将在3年内从如今的15.9%攀升至25%以上，行业集中度再度攀升，品牌及上市房企将成市场标杆，中小开发商则需灵活求变。

  各路资本掘金物流地产激活行业新模式

  自2014年7月腾讯入股西南地区最大物流综合体“重庆华南城”并启动招商，各行各业都开始转型物流地产。近年，以菜鸟网络、京东为代表的电子商务业、以中国平安为代表的金融机构业，以及以万科、绿地为代表的地产开发业纷纷瞄准了物流地产领域。

  各路资本抢滩物流地产这一现象直接带动了各大城市物流等工业地产的租金。DTZ戴德梁行中国区工业及物流地产部数据显示，以长三角地区上海、浙江、江苏为例，2008年至2014年第二季度，三大地区依次实现成交租金年增长率8%、10.8%、9.3%，复合增长率7.5%、9%、8%。

  DTZ戴德梁行董事、中国区工业及物流地产部主管苏智渊分析认为，造成目前物流地产爆发性增长的主要原因主要有几点：首先，现代化标准仓储物流设施仍是市场稀缺的资源，高端物流市场供不应求的环境下，进一步刺激着用地租金的快速增长，为此吸引到更多的资本与玩家进入。新的国内私募基金和境外基金的涌入，及原有基金持续增资都成为了2014年物流领域资本层面的主要特征。

  其次，国家一系列的房地产调控政策如限购、限贷、限价等，严重阻碍了传统住宅地产开发商的开发信心和盈利能力，开发商继而将目光转向长期收益率高强且稳定的物流地产市场。如前不久万科高调宣布已联手廊坊控股，进军物流地产领域，其集团正在学习工业地产巨头普洛斯研究物流地产具体布局，并有望引入美国老牌私募公司黑石。

  另外，随着2014年网购市场的持续火爆，电商玩家们陆续在全国大面积布点物流地产，通过延伸产业链获取当地及周边市场份额。如电商巨头京东，自2007年进军物流地产领域以来，5年间便拿地超出1,400亩，在北京、上海、广州等13座城市都分别建立了物流仓库，使得电商物流“一家亲”的趋势更为明朗；

  值得一提的是，今年国家对于工业用地弹性地价政策进行了释放，但大部分地区实施细则尚未公布，这造成了市场恐慌性拿地，并带动了二手工业用地市场的成交量。

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  机遇与挑战并存 投资新蓝海需警惕风险

  2014年7月，上海释放了工业地产新政的信号，实行工业用地出让弹性年期制，即新增工业用地产业用地类项目施行20年弹性年期制度，不再执行之前的50年期标准。

  DTZ戴德梁行董事、中国区工业及物流地产部主管苏智渊表示：”调整结构、提升效率、增加收入是土地新政对工业用地转让进行规范的核心目标，上海新政对于民营工业地产开发商和物流地产商来说，带来的主要影响还是偏负面。由于过去三、四年物流地产领域发展太快，现在投资主体一拥而上的局面，会让本已“捉襟见肘”的土地供应更加稀缺，如果土地价值在短期内被炒上去，将不利于整个行业健康发展，而中央政府推行土地弹性年期出让政策，工业用地使用年限由50年缩短为20年、30年，这将是雪上加霜的一件事。”

  针对工业物流开发市场，苏智渊提出了对未来的预测与思考，工业物流开发市场进入租金滞涨的过度繁荣期后，系统性风险会加剧，竞争将更残酷。土地供应量、土地价格、租金承受力以及其他政策(不含土地)都将成为未来各行各业投资物流地产可能面临的风险。未来3-5年，物流地产租金增长将较之前趋缓，而行业洗牌的出现，也将使得部分参与者退出竞争，同时，针对性的物流用地政策出台后将减缓风险的产生。

  开发商上演翻身仗 新政下仍面临诸多考验

  根据国家统计局及DTZ戴德梁行大中华区综合住宅服务部数据显示，2014年1-7月，全国商品住宅新开工及销售面积同现滑落，分别同比下跌16.4%及9.4%，其住宅均价同比微跌1.2% ，新形势下的房地产市场正面临着严峻的考验。

  在当下各房企量价互博的关键期，政府随即出台的限购松绑及调控政策，为持续低迷的楼市注入了一剂强心剂。迄今为止，全国执行限购政策的46个城市中，多个中、小城市明确取消或者放松限购，其余同级

  城市虽未明文通知，但市场实际已按限购放松方式进行灵活操作。在政策环境不断放宽、房企持续采用以价换量的方式消化库存等因素带动下，回落多月的中国楼市成交量有望出现反弹。

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  南京GDP增幅乐观 商品住宅市场风险趋低

  前不久，DTZ戴德梁行针对中国25个样本城市商品住宅市场的销售面积、年增长率以及住宅均价进行监测分析，数据显示，2014年1-7月，一线城市的商品住宅销售面积同比跌幅24.1% ，二线(一级)以及二线(二级)城市分别同比走低18.2% 及8.7% ，下行趋势亦较为明显。同时，相对于同期全国商品住宅价格的微跌现象，25个样本城市的商品住宅均价仍处上行区间，但升幅收窄，现层级式回落，其中，一线城市及二线(一级)城市分别同比上涨6.3%及2.2% ，而二线(二级)城市已呈0.7% 微跌。DTZ戴德梁行大中华区综合住宅服务部主管蒋尚礼分析认为，目前国内商品住宅交投已呈整体深度调整，并与城市间层级分化并存。

  同时，DTZ戴德梁行对2013年国内GDP位处前列的城市的行业宏观数据进行了时间跨度为5年(2009-2013)的多维度分析数据显示，南京地区GDP五年内增幅＞80%，且房地产投资额与国民生产总值(GDP)比率依据楼市风险级别的各项参数及分值比例进行分析，南京的房地产指标趋于平稳，位处相对低风险级别。

  调整过程仍将持续 下半年楼市有望回暖

  今年以来，房地产行业出现了许多原先在政策掩盖下存在的问题，如大中小城市的发展不平衡、房价收入比的不平衡、市场去化压力的加剧、供需关系的矛盾以及房地产开发企业抗风险能力的参差不齐，都成为亟待解决的问题。

  根据国家统计局及DTZ戴德梁行大中华区综合住宅服务部数据显示，全国住宅2011年至今的新开工及销售面积落差已达13.1亿平方米，全国范围内的层级式供应过剩趋势尚未放缓，这一形势必将导致市场进行重整。就目前而言，一线、二线(一级)及(二级)城市供应积压目前仍处于合理水平，市场需8.5至12.6个月便能完全吸纳；对比而言，三、四线城市的高库存量已触及警戒线，新型城镇化进程对于海量住宅产品的吸纳将有序而缓慢，预计一、二线城市调整周期为2-3年，三、四线城市更需4-5年时间缓冲市场存量。

  DTZ戴德梁行大中华区综合住宅服务部主管蒋尚礼表示，就目前房地产市场的宏观环境而言，房地产行业仍将是中国的支柱型产业，长远来看，新型城镇化进程将为全国楼市提供稳固的需求基础，带动经济的全面发展；同时，国家对房地产调控将实行“分类管理”策略：即对一、二线重点城市仍保持严控，但对库存已现大量积压城市允许定向微调；同时供应过剩将持续施压全国范围的楼市交投，因势而现的价格回调不可避免。

  蒋尚礼针对全国房地产市场进行了展望与预测， “房地产行业集中度将稳步提升，上市及品牌房企将主导市场，中小型开发商必须积极应对求变，否则将面临重整及合并局面，保持充足的现金流将为其原则性策略。下半年全国范围的高端楼市的价格仍将于高位运行，成交体量仍难呈较大起色，而迎合刚需的中低价位中小户型将成市场主流；另外，全国房地产市场已加速进入去行政化的供需结构自发推动氛围，多维度的深度调整过程仍将持续，相对于上半年“极度谨慎”的市场氛围，下半年将渐显松弛趋向“适度谨慎”。”

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