广州土地市场年底回暖?看“金九银十”销量

提要:8月广州11区通过挂牌出让方式卖地共9宗,成交金额10 .5144亿元,创年度新低。“房企真正开始大规模拿地,一般是从9月下旬开始到12月底前。”亚太城市房地产研究院院长谢逸枫向南都记者表示,今年房企出手的力度要看“金九银十”卖得怎样,另外也要看货币政策和信贷环境。

  8月广州11区通过挂牌出让方式卖地共9宗,成交金额10 .5144亿元,创年度新低。“房企真正开始大规模拿地,一般是从9月下旬开始到12月底前。”亚太城市房地产研究院院长谢逸枫向南都记者表示,今年房企出手的力度要看“金九银十”卖得怎样,另外也要看货币政策和信贷环境。

  市场未回暖土地不好卖

  连续4个月,广州的土地总成交额下跌。根据某监控广州国土房管局信息,8月共推地12宗,其中包括9宗均底价成交,包括商业用地1宗、工业用地8宗,2宗流拍(住宅用地1宗,工业用地1宗),1宗中止出让。土地全部底价成交。流拍、中止出让的比例高达25%.

  总成交宗地面积达到81 .57万平方米,创2014年年度新高,环比7月上涨217%,但总成交金额仅10 .5144亿元,创年度新低,环比7月大跌28 .63%,自4月份以来持续下跌。今年8月的土地成交中,主力是工业用地。

  “土地底价成交和流拍现象,主要原因是第三季度本身推地就少,少量流拍也有位置不好的原因,倒不足以说明市场很差,”中原地产项目部总经理黄韬向南都记者表示,目前房贷政策整体未放开,市场未回暖,但地方政府持续推土地肯定会对土地市场的健康有帮助。

  9月迎大体量土地供应

  从过去数年推地的节奏看,每逢四季度土地市场迎来一波热潮。今年行情也不例外。广州9月将推出14宗地,其中包括广钢新城111亿高规格地块。值得关注的是,住宅用地中6宗为广钢新城的第二批地块备受关注。广钢新城今年首次亮相是在2月份,连推5宗高价地,一日成交155亿元,支撑整个2月份的卖地收入。而9月将竞拍的第二批6宗地块,平均起拍价上浮1000元/平方米,以总价111亿元高调亮相,或将掀起2014年广州土地市场的第二波高潮。

  不过,在楼市压力倍增的情况下,部分郊区地块仍然鲜人问津。增城新挂牌1宗“巨无霸”工业用地,宗地面积达21万平方米,起拍价9600万元,楼面起拍价低至182元/平方米,原计划9月11日拍卖,但8月26日便因故中止出让。

  “房企真正开始大规模拿地,一般是从9月下旬开始,到12月底前,这段时间是拿地的高峰期,”谢逸枫向南都记者表示,一方面房企出手的力度要看“金九银十”卖得怎样,另外也要看货币政策和信贷环境。而且到了年底,一般也是房企需要进行土地储备的节点。从地方政府层面看,年底冲击完成土地供应指标,以增加土地款项的收入,也会导致土地出让的热潮。

  房企关注并购机会

  包括保利碧桂园等多家房企向南都记者表示,目前一线城市土地市场机会较少,如有并购机会会关注。但业内知情人士透露,并购、协议出让、划拨土地的浪潮还没出现。

  有运作土地转让的知情业内人士向南都记者披露,土地市场并购大型案例较少,但一些资质较差运转乏力的房企会将手头余地卖出。谢逸枫分析,导致房企转让土地的原因,第一是原来的开发商资金出现问题,自有资金不足的情况下只能通过高价转让土地,获得一部分土地差价。第二是开发商没有人力物力进行开发。但他提醒,一些房企比如万科也曾通过转让的形式获取土地,但价格仍有溢价。这样获取的地块通常位置较好,品质也比较高,开发价值比较明显。因此能在市场上开出好价钱。

  德信资本董事长陈义枫就向南都记者表示,其运作的房地产项目就在并购中找到机会,地产基金有很大的机会就在市场并购。事实上,近年来行业并购开始增多。去年中海地产收购中建地产、绿地集团收购盛高置地等等并购行为,就为企业销售业绩超过千亿起到快速提升的作用。今年融创收购绿城股权,联合体也将有望冲击千亿军团。

  不过中原地产项目部总经理黄韬就向南都记者表示,并购案例目前并不多。“一般来说要到市场非常差、出现倒闭的时候才会这么做,因为要求合并的公司开的价格一定是很低的,广州市场对开发商来说还没到那个地步。”黄韬表示,另外有一些并购可能是战略性的合作,比如资金方面的短暂合作,以便互利共赢。


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