北京普通住宅标准将上调 促二手房流通
上周末进行的北京经济工作会，以及随后传出的市住建委对房地产的调控思路，从宏观与中观层面给北京下半年楼市定了基调——北京房价“稳中有降”态势，政府不会干预也不会放松限购政策；市场监管会加强和创新，适度放开高端项目，并通过税收杠杆发挥二手住房在市场的作用。
房价下行 新政策“不轻易出台”
上半年，北京商品住房成交量呈下滑态势，新建商品房签约量减少44.5%，价格涨幅同比连续8个月回落；二手房签约量减少52.6%，价格环比连续3个月下降。对此，北京市的态度已经在上周五明确传出——“要冷静观察，不能因此进行干预，不轻易出台新的政策，甚至采取放松限购等措施。否则，会削弱结构调整的动力，影响城市可持续发展。”
而对房价“稳中有降”，北京则更是从积极角度给出了思考：这是多年来房地产调控追求的基本目标，背后还是市场在起决定作用，有利于挤出前些年积累的泡沫，促进行业长期健康发展。
然而，“冷静观察”不意味着北京市政府要无所作为。在经济工作会的专题报告中，“房地产”被列为上半年北京经济“需要重点关注”的六大问题之一。报告指出，北京将继续关注后期走势，深化房地产结构调整，“加强和创新市场监管”。
楼市分类调控 适度放开高端项目
如何“加强和创新市场监管”？北京上半年经济工作会刚刚结束，市住建委已经给出了下半年北京的房地产调控的基本思路。据悉，下一步北京的房地产调控思路是按照分类调控的原则，保证供应，稳定市场。适度放开高端商品房项目，加强税收征管，保持房价基本稳定，并适时合理调整享受税收优惠的普通住宅价格标准。
市住建委表示，北京将完善价格引导机制，保证商品房市场供应，对定价基本符合市场实际的项目加快审批，督促项目尽快销售。适度放开高端项目，加强税收征管。继续加强房价监测，保持房价基本稳定。
据了解，从去年下半年以来，北京对价格较高的高端商品房的入市控制较严，甚至传出“4万元以上新盘不批预售”的说法。而且对商品房实行“限价令”，要求商品住宅在申请预售时上报的定价，不得超过前期开盘的价格或是周边同品质楼盘的价格。
此次则明确提出将适度放开高端项目，并称对定价基本符合市场实际的项目将加快审批，这将比之前“限价”的原则有所松动。
二手房价连跌 “普宅”将调标准
北京楼市的“存量房”长期居高不下，业主轻易不愿出手，导致市场流通不畅。但最新披露的上半年楼市数据显示：二手房签约量减少了52.6%，价格环比连续三个月下降。这种“量价齐跌”的态势，给政府调控提供了新的机会。
市住建委表示，下一步将发挥二手住房市场的作用，满足居民自住型、改善型需求。适时合理调整享受税收优惠的普通住宅价格标准，促进二手房流通，缓解供需矛盾。
所谓“普通住宅”，在买卖中可以享受到税收的优惠。如个人将购买超过5年的普通住房对外销售的，免征营业税；个人购买非普通住房，是按照3%税率征收契税，而对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税；对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。
■业内解读
“普宅”若调标准 相当于买二手房减税
北京目前的普通住宅标准是2011年12月才修订执行的。随着近几年的房价上涨，这种普宅价格已经与实际房价产生差距，六环之外的很多刚需楼盘，按照售价都不是普通住宅，“被豪宅”了。链家地产市场研究部张旭昨天告诉北京晨报记者，目前二手房交易当中的营业税和契税征收都与是否普宅挂钩，上调后部分房源由“非普”转为“普宅”，相应税费成本将降低不少，对于加速二手房的交易，减少购房成本有利，也会在一定程度上直接促进“刚需”入市。
张旭同时认为，在全国地方密集放松调控的背景下，北京相比之下思路非常冷静，政策调整幅度并不大，限购限贷均未触及，只属于配套政策的微调。毕竟当前北京楼市的回落并非如二三线城市出现真正的供大于求，只是需求的观望和延缓入市而已。通过放开高端项目入市，将促进高端住宅市场供应及成交的活跃。但对当下市场来说，影响面不算大。
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自住房“大量弃购”属“误读”
市住建委：所谓“弃选”房源全部售罄
针对近期有媒体报道自住房“大量弃购”。市住建委表示，经调查分析，是个别媒体将中签家庭放弃选房，等同于项目滞销，属于误读和曲解。
北京晨报记者了解到，从销售形势看，进入选房程序的自住房项目，虽然出现了中签家庭“弃选”的情况，但均按照程序由其他中签家庭“递补”选房，全部被申请家庭认购，在短期内实现售罄。
而产生中签“弃选”的原因，市住建委分析称，主要在于自住房在产品及价格方面定位为“夹心层”及中端需求，但在申购对象上又包括了保障房家庭在内的低端需求，销售对象相对宽泛，受政策惠民内容吸引，部分支付能力不足的家庭也参与申购，导致中签后因无购房能力只能放弃选房。
此外，部分有支付能力的中签家庭对项目的区位、户型、配套等条件考量较多，选房时综合比较后放弃，希望随着项目不断入市，能够选择到更“合身”的自住房。
截至目前，北京已有13个自住房项目接受申购，提供房源1.95万套。据悉，下一步，相关部门对已供地的自住房项目，将逐个梳理，主动服务，促进项目尽快上市销售。同时，加强销售环节的管理，指导企业做好网上申购、现场确认、资格审核以及摇号、选房等工作，争取年内完成3万套以上的自住房销售。
申购方面，全市申购家庭约33万户，累计申购88.5万次。市住建委认为，综合自住房项目畅销局面和实际购房群体看，自住房有效确实满足了“夹心层”及中端购房需求，得到了购房者的认可，对稳定北京房价、完善住房供应体系作用逐步显现。
■新闻背景
“普宅”标准
3年前曾调整
本市2008年11月起实施的普宅标准规定，普通住宅平均交易价格根据环线和房屋总价划分为四档，三环以内总价215万元/套、三环至四环之间175万元/套、四环至五环之间165万元/套、五环以外100万元/套的房屋，将为认定为普通住宅。
经过调整的新标准是从2011年12月10日起实施的。享受优惠政策普通住房平均交易价格调整为按照全市住房平均交易价格结合区位调整系数确定。其中，全市住房平均交易价格为2010年成交均价每平方米建筑面积18000元。分环线区域和方位进行系数调整，调整系数为四环内北部1.8、南部1.6，四至五环北部1.5、南部1.3，五至六环北部1.2、南部1.0，六环外0.8。
公式为：每平米价格上限=平均交易价格（18000元/平方米）×调整系数×1.2），享受优惠政策住房的每平方米价格上限是：四环内北部地区为38880元、南部地区为34560元，四至五环北部地区为32400元、南部地区为28080元，五至六环北部地区为25920元、南部地区为21600元，六环外地区为17280元。
普通住宅标准变化
●2008年11月
三环以内 215万元/套
三环至四环之间 175万元/套
四环至五环之间 165万元/套
五环以外 100万元/套
●2011年12月10日
四环内
北部地区 38880元/平方米
南部地区 34560元/平方米
四至五环
北部地区 32400元/平方米
南部地区 28080元/平方米
五至六环
北部地区 25920元/平方米
南部地区 21600元/平方米
六环外 17280元/平方米
