库存创两年内新高 现房卖成了“期房价”
来源：北京晚报
以往，现房一般仅占到可售房源总数的30%左右。然而，7月20日北京市住建委网站数据显示，北京新建商品房可售房源为84014套，其中，现房35466，占到总数的42%，这一比例已是北京近两年以来的最高值。
“以往，期房与现房的比例应该保持在7：3左右。此次现房达到42%可以说已经是一个非常高的比例。”业内人士分析，现房占比的提高，可从侧面反映出房地产市场销售已变得困难重重，但要从现房数据直接确定房地产的销售情况，还需观察后续数值的走势。如果现房占比在一个月左右的时间内一直保持在40%左右，则基本可以断定房地产市场的销售遇到困难。而据记者了解，进入7月，现房的占比几乎维持在了35%以上。随着时间的推移，现房的数量并未出现减少的迹象，反而愈演愈烈。
今年春节过后，北京新建商品房可售房源仅在5.5万套左右，其后的4个月以来，可售房源快速上涨了2.5万套左右，其中，现房就多了1万套左右。从目前的数据来看，恰恰是这1万套现房推高了现房在总库存中的占比。
那么，这1万套现房究竟从何而来？据记者调查，主要有“期转现”与“捂盘”两个来源。
来源1 期转现
去年，受到“限高令”影响，不少单价高于4万元/平方米的项目推迟了开盘时间。由于“限高令”针对的是期房，现房可以绕过这条禁令，因此，项目的建设并未停工，相反还加快了施工进度。
去年5月份，北京市统计局发布统计数据显示，北京期房转现房套数2134套，同比上涨89.35%，环比暴增11.26倍。
去年9月，位于大兴黄村的某高端项目原本将以4.5万元/平方米的价格入市销售，但受到“限高令”的影响，无法获得预售证，因此推迟了开盘时间。今年6月，该项目部分未开楼盘已经基本完工，销售模式也由原先的期房转变为现房。该项目销售人员表示，类似的楼盘并非少数。去年11月，不少单价高于4万元/平方米的现房顺利获证，并取得不俗的销售成绩，使得不少单价4万元/平方米的项目选择“期转现”，谋求顺利获取更高的利益。
随着市场由暖转冷，上述项目“期转现”已经成功，但因市场变得过于低迷，而让这些房源占据了这1万套现房中的绝大部分。
来源2 捂盘惜售
除“期转现”外，在1万套现房中，还有着去年捂盘惜售的部分房源。
去年底，火爆的市场让不少房企看到了赚钱的机会，“惜售”成为了随后几个月的销售策略。去年下半年，很多区域都能明显感到很多项目“赶工期、抢工时、争工人”的现象在加剧，一些已经进入后期销售、具备转现条件的项目更是纷纷高挂免战牌，一面惜售，一面赶工，目的为了转战现房，牟取更多的利润。
在昌平北部，不少项目便属于此类，位于南邵区域的北京风景（价格 动态 户型图 ）便是其一。该项目去年底计划开盘，预定价格在2.2万元/平方米左右，但因销售方式的改变，该项目推后了销售周期。而在今年，该项目的售价调整为2.5万元/平方米，并以准现房的形式入市销售。而大兴、通州等刚需盘销售火爆的区域，如今也成为了现房云集的区域。不难看出，销售模式的转变，也是现房增多的因素之一。
现状 现房频频现优惠
大批现房入市后，因受到销售冷淡的影响，一向售价要比期房高的“现房”也不得不低下头。
近期，位于二环内的长安太和（价格 动态 户型图 ）推出了15万元抵40万元的优惠方式，以求换取销量；昌平某项目更是将房价下调至两年前的2.3万元/平方米，以求换取销量的提升。虽然两处项目对于“降价”一说都给出了“尾盘销售”的答复，但与之前“期转现”后大幅上涨价格相反，更多现房项目的价格已经开始松动。
此外，在京北，受到定价高、销售缓慢等因素影响的某高端项目不得不调整自己的销售人群，面向城区，寻找购房人群。该项目早在两年前便入市销售，至今去化率不足30%。
“这个项目开盘以来一直不肯调整价格，在购房人尚不认可的区域，贸然将价格定在了一个非常高的水平上，因此很难获得购房人的认可，销售自然而然就成为了最大的问题。”据了解该项目的知情人士透露，今年5月，该项目的现房房源再次开盘，仅售出不到30套。
而在6月刚开盘的一个现房项目中，开发商更是将价格直接定到8000元/平方米，即便如此，也未取得“日光”的成绩。而在7月底即将开盘的通州某现房项目，开发商也调低了5000元/平方米的售价，以求受到购房人的关注。
由此看来，现房已不再是开发商躲避降价、限高的“避风港”。
预测 库存仍有增多趋势
在北京新建商品房可售房源达到8万套的背景下，后续库存是否有减少的可能？对此，亚豪机构市场总监郭毅表示，就北京市场而言，信贷偏紧，自住房供应导致的市场观望情绪依然延续。房地产市场已经呈现量价齐跌的局面。目前，供需双方的市场预判已经出现明显转向，购房者观望情绪增强，房企“让利跑量”的心理渐占上风，供需格局已经悄然生变，但从短期的情况来看，北京楼市库存恐怕还将继续上涨。
此外，据市住建委官网的数据显示，7月20日，北京住宅新房成交总套数83套，成交面积为10402平方米，其中期房为45套，成交面积为5211平方米；现房成交38套，成交面积5191平方米。随着期房销售进程的减缓，越来越多的期房也即将变为现房，因此，现房的库存在未来仍有增多的可能性。
观点 楼市进入去库存阶段
中原地产首席分析师张大伟表示，今年上半年，北京新建住宅签约套数和成交面积均创下近9年同期最低。同时，期房和现房住宅合计库存再次超过8万套以上，创下近18个月新高。伴随着楼市周期性调整辐射至一线城市，下半年全国楼市将进入实质去库存阶段。
应该尽量避免楼市以剧烈方式展开去库存。但房地产市场调整很少能以平缓方式进行，过去十多年我国房价累积涨幅过大，也在一定程度上增加了楼市急剧调整可能性，这势必对楼市各参与主体提出了前所未有的巨大挑战。但不管有关各方持有何种态度、采取何种措施，松绑限购政策也好，开发商降价促销也罢，积极顺应市场规律逐步释放楼市风险，是当下最好的策略
