【乐居独家】博鳌向上 楼市向下

  新浪乐居讯(编辑 李俊丽)从2002年首届博鳌亚洲论坛算起,至今,亚洲论坛做了十二年,博鳌也翻天覆天式地发展了十二年。而在博鳌亚洲论坛的光环下,博鳌房地产投资热潮正在逐年下降。“过高的房价”、“产品的普遍同质化”、“人气的逐年下降”,令博鳌楼市陷入两难境地。

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  博鳌楼市去化逐年下降

  “今年我们只卖了5000多万。目前项目销售并不理想。”博鳌一体量较大的项目经理周温说。海南春节旺季期间,该项目每日20多组客户到案场,但真正成交的却并不多。“产品是好的,也很高端,但是价格太高,快赶超三亚了。许多人认为与其买这里这么贵,不如去三亚。”走访过程中,不少项目均价都在1万多以上。“去年年底博鳌香槟郡项目做了大量优惠,打折下来7000多元,于是去化很快,但今年恢复原来价格,立即冷清了下来。”置业顾问肖琼抱怨道。其实不止香槟郡,博鳌还有一些项目,因为资金链紧张,去年年底都做了价格调整,项目得到去化。

  然而事实上,博鳌不少项目价格依旧坚挺。“我们不敢降啊!开发商远在上海,博鳌市场的实际情况是怎样,他们不问也不想知道,领导只关心,你来负责项目,价格反而降了,这就是你的责任。”走访中,白金湾项目负责人说。

  走访中,去化逐年下降成为不少项目负责人承认的事实。而博鳌楼市价格还能挺多久?

  是刚需?还是度假?博鳌如何定位是个谜

  提起博鳌,亚洲论坛是不变的话题。它的影响力是毫无疑问的,是支撑着整个博鳌发展的一个法宝,也是博鳌楼市的一大卖点。

  博鳌是一个度假资源复合度比较高的区域,热带海洋的资源、原生态无污染的环境、 高负氧离子、还有温泉资源等等,这些都是博鳌的竞争优势,也是项目集中的卖点。

  然而,去过博鳌的人们都知道,距琼海市20分钟的车程,没有工业,没有写字楼,没有商业……只有如画的田园城市风景。这样的状况也体现了在博鳌没有任何刚需可言,来博鳌购房大多数以投资或度假为主。

  可以说,博鳌是全国为数不多的纯旅游地产区域。

  但博鳌有个最大的困惑就是定位总是处于一个相对不清晰的状态。要知道,博鳌是海南省琼海市的一个镇,属于琼海片区。按常理说,它的发展要切合整个片区的整体规划来进行,但是,不少开发商在给项目定位时,却脱离这些实际问题。

  鹏欣白金湾项目经理都耶荣认为,政府对博鳌缺乏卖点深度的耕耘,除了片区的配套以为,一些对外的城市宣传也寥寥无几。对于整个博鳌的定位方向,每个开发商都站在市场可销售数据基础上进行判断,这个也就造成了博鳌楼市竞争迷乱的一个局面。

博鳌某项目售楼中心购房者屈指可数
博鳌某项目售楼中心购房者屈指可数

 

  旅游配套是硬伤 除了论坛更多的是问号

  说起博鳌特色,这几乎是所有博鳌开发商共同的痛处。

  在博鳌高速发展的这十二年,尽管各项交通、建筑在逐日增多,但配套依旧没有上来,许多购房者尽管对博鳌环境,对项目建设满意,但面对匮乏的博鳌配套,不得不终止自己在博鳌购房计划。

  鹏欣白金湾项目经理都耶荣表示,在博鳌,来的人几乎都是奔着亚洲论坛,冲着博鳌未来发展前景去的。都耶荣透露,据他了解,博鳌所有项目的售楼处的自然当访客都很少,客源都是通过分销、或者是项目在岛外拓展积累下来的资源。而许多购房者在购房的时候,通常会问起博鳌有什么特色旅游?什么时候才能成形完善的配套。这个时候,置业顾问大多都只能无奈地回答:政府已经做了规划。

  搭车不便、没有特色旅游配套,带来的后果就是许多游客过境不过夜。留不住人,博鳌旅游地产实难长久发展。

  “为了体验项目,我曾自己住在博鳌一周。住2、3天还可以,但长久住下去实在不方便。首先打车就不方便。” 都耶荣说。

  记者实地探访博鳌,每到一个项目,来回实在不便,等上半个小时是常有的事。现有的配套也很难满足人们的生活需求,如菜市场、医院、学校、商场大多集中在离项目较远的博鳌小镇,并且都只是普通门面小店。对于博鳌来说,这里的配套建设才刚刚萌芽。

  根据规划,在未来10年将建成国际性的航空港、邮轮码头以及 跑马场等一系列基础设施,依托当地自然资源发展旅游、酒店、会展、博彩、游艇等高端产业。然而就博鳌目前的现状来说,这些规划究竟能否如约实现,还是个未知数。又或者说,博鳌楼市能否挺到“长发及腰的那天”。

  产品同质化普遍  开发商期待区域热

  自1996年博鳌开始进行一级土地市场开发,到2002年尽管亚洲论坛已开幕,但博鳌直到2004年才有真正意义的开发商开始进入开发。2008年才出现了首个房地产项目。截至目前,博鳌累计出现房地产项目16个。

  由于博鳌的项目大多集中在2011 年入市销售,而项目的集中入市,又导致片区竞争加剧。几乎所有项目的主打卖点都定位在区域、资源、发展价值等方面来。做项目推广时,宣传口号也几乎是大同小异。

  例如,商务会议型旅游城市、一线海景独家资源、以及长远的发展潜力等。主打卖点雷同,无法寻找到差异化卖点。产品类型不外乎都是酒店、公寓、洋房和别墅,使得产品同质化现象十分严重,同时也导致了博鳌区域内的相互恶性。

  另一方面,前期价格定位过高,后期由于配套无法同步,导致区域热度减弱,但楼市价格仍然高居不下,严重与市场节奏脱离,致使一些小开发商资金运转困难,产品的独特性也无力打造。

  “海南金湾出来时,虽然是竞争对手,但我们对这个项目是带着期待的。希望它的规划和系列策划炒作能够带来区域热。但现实是,在砸了一大笔钱后,项目去化达不到预期,区域也不见起色。”都耶荣说。

  如何破解困局?

  海南地产业内资深人士、海南锦诚房地产咨询策划有限公司董事长王路表示,亚洲论坛的永久会址对博鳌的影响最大,再加上2010年国际旅游岛获批,博鳌楼市当时盛极一时,房价仅次于三亚。随着2011年国家房地产市场调控的逐渐深入,博鳌楼市成交开始大幅度下滑,原本被寄予众望的博鳌地产却表现得有些不如人意。与此同时,同质化、配套、库存等博鳌楼市的硬性问题也正频繁被提及。

  王路认为,博鳌的发展,需要政府的大力支持。机场、医疗城这些规划了很多年的远景,然而这些目前为止都没有动静。他表示,博鳌需要摆清楚自己的定位,不能一味只打“亚洲论坛”这张牌。博鳌的楼市价格曾因为2011年的区域火热一路飙升,近几年,博鳌市场有所下滑,一部分项目已经适当调整价格,迎合市场,但还存在一部分项目,没有回归市场。博鳌与琼海要溶为一体,才能共同发展。

  博鳌亚洲湾的营销副总监韩飞表示,任何区域发展都不可避免同质化现象,加上博鳌发展起步较晚,大家应以发展的眼光看博鳌。最具关键问题是,我们应该如何将自身的特色极致展现,将其优势和差异融合并用,并作出新的事物。

  旅游地产行业的最终目标是要做养老地产,就目前的海南购房群体分布来看,三亚拥有着大量的东北购房群体,而政府的后续规划也应该从旅游业转到度假养老地产。博鳌当地有丰富的海河资源和森林自然资源,负氧离子数非常高,特别还有温泉资源,当地气温凉爽舒适,这些宝贵的资源都非常适合老年人在此居住。

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