毛大庆:城市未来发展及未来开发商走向分析

提要:2014年3月19日,2014中国房地产500强测评成果发布会暨500强峰会在北京举行。这是中国房地产研究会、中国房地产业协会与中国房地产测评中心连续第六年进行此项测评活动。业内领导、专家以及房地产企业、研究机构和媒体人士近500人出席了本次峰会。会上 万科副总裁,北京万科(微博)总经理毛大庆(微博 博客)就未来开发商的发展形势做出了详细的分析。一下为会议实录

   2014年3月19日,2014中国房地产500强测评成果发布会暨500强峰会在北京举行。这是中国房地产研究会、中国房地产业协会与中国房地产测评中心连续第六年进行此项测评活动。业内领导、专家以及房地产企业、研究机构和媒体人士近500人出席了本次峰会。会上 万科副总裁,北京万科(微博)总经理毛大庆就未来开发商的发展形势做出了详细的分析。以下为会议实录:

万科副总裁、北京万科总经理 毛大庆

  毛大庆:尊敬的刘会长,大家好!昨天成了媒体的轴心,卖了333套房子,结果就变成了中国房地产要怎么样,居然有人从美国打电话给我,要我解释中国房地产出了什么大事,其实什么事也没有。

  我们希望配合政府做好房地产价格的稳定问题。所以新开的楼盘,接受政府的价格指导。这是我们的基本态度,卖了333套房子,价格略微便宜了一些,一天就卖光了,我们看到这个现象也很高兴,昨天有一个记者问我到底是房地产要出问题了还是怎么样,我说市场反映很好,人山人海,性价比比较好的项目仍然很多人要,我昨天也和丁祖昱(微博 博客)讲了。但是政府希望北京的房价2014年适度的有所上涨、控制。我想只要区间合理,我们还是愿意配合这样的要求,借着任总的话一并解答昨天媒体的质询。

  过去一年,万科做了很多国际化的努力,我们在国际化的过程中,今年是万科30年,大家觉得万科是有很多成熟的经验,有成熟运作的公司。但是在美国合作伙伴面前,我们觉得很多方面还是小学生,无论是黑石还是铁狮门或者凯雷这些世界上的高手。

  中国房地产职业化、专业化的发展空间巨大,走出去的目的很大一定程度还是为了引进来,把这些好的经验,好的投资者,好的基金伙伴引到中国来。

  我想把一家房地产公司定位成一个城市配套服务商,这里面是有着重大的变化,从一个做不动产开发的企业变成卖服务的公司,这是一个巨大的转型和变化。

  首先我想这是应新型城镇化和中国城市发展大的规律、趋势所要求的一个思考。中国的城市发展,我每次在大会上都会讲,过去这三十年,其实简单说中国房地产这十五年的历史,我们看到中国房地产这个行业所有的动作,所有行业的变化,所有行业的热点和所有企业起起伏伏无外乎都和城市的载体发生密切的关系。

  2003年到2013年,宏观调控实施十年里面,我们一共进行了43次的人为的政策性的调控,国家四部委以上的文件颁布了179个,这179个文件里面一直谈到的就是对于调控文件指向,一般每次文件前面都有一个帽子,原来30个城市到后来的50多个城市到最近的71个城市。对于680个城市的国家来讲,在城市数量里面占了很少的一部分。

  我们今天谈的房地产,如此巨大的吸金能力,行业的数量,产能的释放基本上也就是这70个城市,今天在座的企业和相关行业的同事,其实你们行业的发展,企业发展,企业战略也无外乎这七十个城市,这七十个城市是中国改革开放三十年来成果的体现,标志着中国资源的分布,中国人口移动的吸纳点和中国发展不平衡的种种标志。

  想理解我们未来房地产行业的发展,理解我们未来的走势,还是要理解城市的变化。首先我们说,万科所看到的城市里面,每一个城市都有着非常不一样的生长环境。我们看北京、上海、深圳这三个城市,事实上它的发育规律都是很不一样的。在一个城市里面生活最舒适的通勤距离,国际上的统一标准,是20公里为半径画一个圈的话,我们可以看到,实际上北京上海深圳就有很大的不同,20公里半径的面积占这个城市的市域总面积的比例,20公里是1200平方公里的面积,北京7.7%,上海20%,深圳65%,50公里的通勤距离,基本就是北京的天安门到六环左右,这是通勤的上限,超越五十公里就要靠更好的轨道连接的,一般通勤距离上限50公里画一个圈,北京占市域面积的47.8%上海是1.24倍,甚至是4.03倍,我们了解这个城市跟人的关系,才可以了解在这个城市里面怎么适应城市的变化。

  现行的管理模式下,行政区划的间隔注定了三个城市会走出不同城市的发展道路,北京将成立外延,线性,内城更新。上海面临了蔓延,线性、内城更新,深圳发育周期非常短,面临着蔓延即可就开始更新,所以深圳新兴大都市之路更多的是旧城改造的问题。

  所以我们说看到这些城市的变化,对于我们在不同城市的战略决策其实是非常不一样的,大家通过这个问题我也希望启示大家,每个做房地产的人,需要有一些城市研究的能力和对城市真正的理解,并不简简单单是买地,抢资源。

  三大城市群之外的部分,二线和三四线城市或许会成为中国过去十年高速发展的不好的见证,这里面更多的理论不讲了。但是我们看一个基本的国际对于房地产城市需求的判断指标里面有指标,在这个指标里面,一线城市的起点比较高,2004年以后,相当长一段时间里面,呈现下降的趋势。到2006年以后,逐渐的降低到十到十五,这是一个国际上相对来讲比较合理的数据,这些城市的风险和健康指数相对还比较好,刚才任总比较讲了,2014年1月份和2月份,销售量东部地区下滑的相对比较厉害一点,但是也并不是代表一种全部的现象,只能说在一二月份,另外是个别的东部城市。

  刚才我们对于特大型城市和大型城市的研究,告诉我们一个非常有趣的道理,其实像北京这样的城市,事实上都存在着地越卖越远,老百姓对住的远近的接纳度,其实在被人为的拉大,我估计这里面的人,两年以前跟你说六环路的房子,大家可能都不能理解,现在六环路的房子,刚才任总说的我们的房子,六环路以外,四小时抢光,我问买房子的人,你们在哪里上班啊,有说在中关村上班,在中关村上班,到南六环买一个房子,还怕买不到,这就是今天的城市,但是这些人两年前说到南六环买一个房子,他们都会说不能去,两年后为什么可以接受呢,两年前到长阳半岛觉得好远,现在觉得好近,一房难求,人的理解对于五环到六环的变化之快,一年多就可以到达。

  首先跟城市的轨道交通有关系,第二个是对于人民在这个城市里面生活的成本的接纳和容纳度在上升,我问这些人,2.2万在南六环买一个房子怎么样,他说挺划算的,政府卖的自住商品房,也是2.2万,45万人抢,我在这里2.2万买一个真正的商品房,当然抢你的房子,再多两千我也抢。

  这就是今天大城市的状态,但是我要讲的是万科在这里看到了什么样的新的发展机会,在这个状况下,我们也可以看到多中心的格局,人口导入,消费力的持续提升,给我们的服务行业,这里面写的商用地产的发展,这个话写的不准,我说的更多的是给我们的综合服务行业提供了非常广阔的发展空间。

  另外住宅、调控的挤出效应,也推动了这个地方综合服务行业的需求量的增长,这个话很容易理解,我们看人均GDP城市发展两千到四千美元的时候,主导的城市商业形态,购物中心、超市,精品店,多样化,逐渐的走向规模化的商业。现在北京都一万三千美金了,对于一个城市的商业形态和综合服务行业的形态发生了进一步的多元化的趋势。这里面有购物中心,邻里中心的购物中心,旅游地产、商务地产、园区,物流,都出来了。

  实际上我们是世界上提供最大的住宅供应商出现的房地产公司,住宅往下的发展,仍然是我们的主业,任总讲了城镇化还远远没有发展到顶点,但是住宅的发展基础之上,使得我们对我们的住户、业主有30年更深的理解之后,我们给自己的新十年定位是城市配套服务商。

  首先我们是紧紧围绕着城市,这个是我想我们的主业还是在城市里面,配套一定是给人,给社区,给城市的公共服务,给区域提供的一个配套型的内容和产品。什么产品,服务,我们把自己的着重点,着眼点更加落位到提供服务商,而不是发展商。

  这里面内容除了住宅坚守我们的底限,在这智商我们要在养老、医疗、商业配套,物流仓储和文体教育这四个大的板块展开未来万科新的发展的板块。

  我仅举两个方面的案例。大家认为我们特别要推大型购物中心、城市综合体,我告诉大家,这其实并不是我们最大的主流,城市综合体我们基本不做,大型购物中心我们在昌平和深圳开了一个,体量都很大,在14、15万平米以上,这对我们以后开标准城市购物中心开了实操性的板块。能不能做购物中心呢?我们觉得能做,而且在未来三年,我们在全国会出来17个购物中心,仅在北京可能会有三四个会出来。但也并不是我们真正的发展社会服务,我们更注重在社区里做一些事情。

  我们还形成了非常规范的社区商业规划的具体导则,已经形成了我们在规划的建筑设计,在商业氛围上一套非常明确的、书面的设计指导,已经形成了我们操作的强制条件了,这个在万科历史上也是非常重大的一次社区的服务提升的改革。这些图都是我们在北京已经开工建设的不同社区商业的形态,房山长阳、通州台湖、顺义天竺万科中心,顺义天竺万科中心这个项目很有意思,我们研发了一个可以生活在里边的办公楼,引入了日本的胶囊公寓的概念,其实可以在这里边生活、上班,这个胶囊公寓不是SOHO,不是小户型,办公楼就是办公楼,我们里边植入了一块非常小的胶囊公寓,以后大家可以来看,是用飞机材料来做的胶囊,我们在京都看了它的操作办法,很有意思。人24小时可以全部在这个办公楼里解决他的生活需要。还有长阳半岛5号地,这是标准的五菜一汤的街区。

  在这里我们达到两个目的,社区商业的展示区和项目示范区开放同步,商业开业和首批商品住宅交付同步。业态组合,基本上以家为中心的300米生活圈,这是我们的要求,变成了一个家的延伸,着重给业主归属感,包括书店、服装店、洗衣店、健身房、咖啡店、花店等等,是我们把整个社区商业变成社区居民的大客厅。在这个基础上,形成了以五菜一汤为基础的操作模型,同时还有升级版,里边有教育类业态、养老业态等等,都是在五菜一汤的基础上形成的。

  我们北京万科、上海万科和杭州万科形成了“1+1+1”同盟,1/3的自营,1/战略同盟和1/3招商,希望我们年轻的员工能够入股,最后他变成大股东,万科变成他的合伙人,这是我们非常希望能够在这几年完成的。自营业态在北京万科的社区商业中,我们未来还希望它起到汇聚人流的作用,使战略加盟和招商业态从中受益。这些自营业态在今年5月份会实际开业,大家可以自己去看,里面有自己经营的面包房、咖啡厅,很好玩。

  最后一点是讲养老服务,其实没有养老地产这个话题,养老地产是个伪命题,养老不是地产,养老是个服务。养老不一定也没有必要一定要规模化的发展,养老也不一定是自立化的,养老也不一定是机构化的。我们针对北京万科自己的20多个已入住的小区老龄人口做了调研,第一类是空巢和孤寡老人。第二是小区内的有子女的,但是子女长时间不在家或者工作压力很大的,这一群没有人失去照护的老人,他不是空巢,但是子女也没时间管他。第三是长时间身体有病,经常住院、出院,但是家里没法解决照护的这一批身体有病的老人。第四是外地的,子女跟老人隔得很远的老人。

  今年在北京开始,在每一个新建住宅社区里,都持有一栋楼,这栋楼可能是住宅楼,也可能是商业楼,这座楼里边大概算了一下,小到80个床位,大到150个床位,这些楼的下面群楼全部是各种各样的适老化的服务,这些房子、这些居住地不是养老院,我们也不是把它做成长时间在这养老的地方,你可以选择短时期居住,也可以实现短时间的托管,甚至于日托都可以,我们根据他居住时间长短来收取相应的费用。这里解决的就是社区的近家养老的概念,我们不是居家,希望能够近家,最好的情况是他不用离开社区,他可以看见孩子,他可以看见邻居,可以随时看见他的街坊。我们解决的是希望居家、社区、机构这三位一体在我们这个楼里同时间得到解决。

  我们的养老体系希望能够形成社区嵌入式的小型机构,城市养老的服务综合机构。这是未来万科在住宅社区里非常重要的追求,就是我们希望养老问题在社区里面除了不能给你看病以外,你的照护问题、介护问题在小区门口就可以解决。这是我核心要讲的。专业护理型的养老机构,但是我们会有管理人员跟这样的机构进行合作。我们要植根的就是在城市生活社区里的服务,整合社区的配套资源。这也实现了我们社区养老服务进一步的升级,现在我们落实的项目,将位于海淀、昌平、房山、顺义、香河、北戴河,我们会供应到市场里租赁式的近家养老服务网点。基本的内容就是这12项,全龄养老,联合医疗资源,引入护理机构,提供就近服务,覆盖短期长期服务,持有优质资源,重新规划设计,整合社区配套,打造整体服务,身心双重服务,符合中国人的文化传统,实现全龄化社区,这是我们最近在推进的内容。这是个圈子概念。

  30岁的万科其实面临着一个行业和企业发展非常纷繁复杂的局面,万科主流地产开发业务面临着整体市场放缓,局部市场供过于求的挑战。万科的业务模式,由于过于单一,过去这几年的发展,并没有被资本市场充分认可,2013年我们的营业收入增加了20%,但市值其实并没有得到相应的回报。互联网对传统行业的冲击愈演愈烈,万科需要整体改变我们管理人员的思维模式、自我革命,并不是在把自己还是放在一个传统开发商的角度上去考量。

  我们要坚定的做城市配套服务商,会衍生出很多万科新的服务品类,包括养老品类、商业品类、物流、仓储、教育、文娱等等,在行政和职业经理人管理上,我们要跟很多先进的金融界、移动互联网的企业学习,学习他们的职业经理人事业发展、人生发展跟企业命运捆绑的合伙人制度。所以我们要对他们背靠背信任、与公司共同成长。这是我们万科新十年的思考。

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