马年该买房吗

提要:上海、重庆两地试点开征房产税至今整整三年,房产税在上海、重庆先行先试满三年,试点效果争议不断,网友调侃房产税既非降价“利器”,也不是摆脱土地财政的“神器”。叶檀:不同城市不同楼盘分化非常厉害,如果是一个安全型投资者,在核心城市的核心区域是最安全的,三、四线城市也有核心城市,也有核心城市的核心区域。

杨红旭

杨红旭

上海易居房地产研究院综合研究部部长

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  马年该买房吗

  2013年房地产市场风云变幻,一、二线城市房价持续领涨,个别三、四线城市房价面临崩盘,房价调控难以达标……转眼间一年就过去了,2014年房地产市场会有些什么样的新变化呢?在近期《新财富夜谈》春节特别节目中,叶檀携手复旦大学地产运营研究所所长蔡为民、中原地产研究咨询部总监宋会雍、上海易居房地产研究院副院长杨红旭,跟您一起热热闹闹聊楼市。

  房价仍将暴涨?

  “任大炮又放炮了!”成为房地产市场多年不变的调侃。近日,华远地产董事长任志强再发神预测,预测2014年房价或将暴涨。

  涨、涨、涨,过去十年“涨”字领头,真称得上是“黄金十年”。此方唱多,那方唱空,被人戏称为经济界“空军一号”的谢国忠近日表示,2014年房价会下跌50%,瞬间惊呆了小伙伴。一个说要暴涨,一个说要暴跌,2014年房价又有好戏看。

  宋会雍:目前市场整个向上的惯性还是非常的强烈,但是会存在政策风险。2014年出台一部分政策的可能性非常大,2014年可能前半段维持一个向上的势头,到了中后段可能会出现一些波动风险。

  杨红旭:2014年相比2013年还是涨,但是全国环比涨幅可能回落到6%到7%。在2014年的下半年或者第四季度,环比涨幅基本上会持平,或者在零涨幅这条线上小幅波动。同比涨幅2013年12月时已经见顶,2014年房价温度会延续2013年的情况,但是2014年下半年将会趋弱,2014年同比涨幅的增幅会持续回落,整体形势为高位震荡,逐步降温。

  蔡为民:三线以下的城市2014年降价的概率比较大。像上海这样的城市,维持15%的价位上涨是可以期待的,甚至于可能更高,达到15%到20%也不会令人意外。

  上海的房价高高在上,用一句话总结就是:说多了都是泪。据统计的数据显示,2013年全年,全国平均每平米房价涨幅不到1000元,而上海则每平米平均涨了近1700元,12月份平均价格达到了27508元/平方米,多么“人艰不拆”的数据。2014年上海的房价还会如此嚣张吗?

  蔡为民:我在2013年下半年7月开始就作了一个判断,4年内上海房价会翻一番,换言之,一年涨25%。现在第一年刚过一半,已经涨了20%左右,所以今年我这个判断一定可以实现。

  杨红旭:从2013下半年到2014上半年算第一年度,涨20%可能已经实现,但是2014年下半年到2015年上半年,绝对不会再涨20%。

  宋会雍:我认为,2014年的上半年上海房价会维持一个惯性,但它的上涨力度会逐渐减弱,到2014年的下半年将开始出现疲软,但从2014年的年中到2015年年中,能够走平能走稳就不错了。

  房产税何时扩围?

  上海、重庆两地试点开征房产税至今整整三年,房产税在上海、重庆先行先试满三年,试点效果争议不断,网友调侃房产税既非降价“利器”,也不是摆脱土地财政的“神器”。

  开征的3年间,房产税试点扩围的声音不绝于耳,但始终缺少下文。沉寂了些许时日的房产税扩围,因为十八届三中全会通过的《中共中央关於全面深化改革若干重大问题的决定》又再度被热议。《决定》提出“加快房地产税立法并适时推进改革”,让房地产税改革再次成为业内关注的焦点。房产税扩大试点的“靴子”何时才能真正落地?

  宋会雍:房产税此前在北京、上海试点应该是不成功的,它没有解决两个问题。第一,房产税并没有对楼市调控产生很明显的影响;第二,也没有给政府带来很高的税收回报,因此这个试点工作我认为应该要重新选点展开。

  蔡为民:从政府的角度讲,不愿意现在大范围课征,因为卖地都来不及。其实在我看来,这是更加明显典型的温水煮青蛙,因为土地一定是越卖越少,房屋一定是越盖越多,所以政府收税的手肯定有一天要把从土地转移到房屋,但不是现在。我甚至认为10年内,全国大范围实施房产税的几率几乎是零,最多就是试点,但我相信试点的城市在10年的过程当中会逐步增加。

  叶檀:其实推出来的都是温水煮青蛙的政策,如果等到房产税立法出台可能要3年左右的时间,但是不妨碍它试点,当它试点一批一批出来的时候,可能10年之后你会发现地方政府不卖地了,开始收房产税了,这一天会到来的,所以大家现在投资的时候要做好10年之后的预期,10年之后有可能房产税变成一个地方政府非常重要的税种。

  楼市投资“去哪儿”

  从2008年起,投资楼市属于“傻瓜式投资”,怎么买怎么赚。2011年房价因限购令的推出克制了一段时间,2013年又继续高歌猛进,到了2014年还能这么放心操作吗?2014年楼市投资应该杀入价格相对便宜的三四线城市,还是去攻占价格持续被看好的一二线城市呢?

  宋会雍:一、二线城市房价更稳。如果排除政策因素,单就当下市场的发展局面的话,一些投资性的群体,至少在短期两到三年当中还是可以去考虑去买。但是相对来说要有选择。即便像上海这样的城市,也不是所有地方的涨幅完全一致。如果采用满地撒豆的做法就风险较大。

  蔡为民:上海的房地产经得起最严厉的调控。过去可能大家都一样,现在开始要细分了。

  杨红旭:房地产关注两个方面,第一个是区域差异,第二是周期性波动。三、四线城市因为波幅比较小,可以相对放心地去买。但一、二线城市在2013年涨幅很大,2014年火山爆发之后的余温尚在。假如现在在上海买房,不见得在2014年底这个房子会出现15%到20%的涨幅,并没有这么乐观。2014年在一线城市购房不是一个很好的时机,房价会有波动,如果不是刚需,宁可再等等。自住刚需,该买就买,目前是短周期波动,长期看好。

  叶檀:不同城市不同楼盘分化非常厉害,如果是一个安全型投资者,在核心城市的核心区域是最安全的,三、四线城市也有核心城市,也有核心城市的核心区域。(文字整理:陈娇君)

  观看节目请点击(这是下集):http://jingji.cntv.cn/2014/02/09/VIDE1391880839212529.shtml

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