2014将是房地产“彷徨年”

http://news.dichan.sina.com.cn新浪地产作者:杨红旭2013/12/30 19:47:33 新浪地产
提要:2013年,对于中国楼市而言,是个热闹的年头,市场整体回暖,其中一线城市很是张狂,但多数中小城市也只是温和而已,甚至还有鄂尔多斯、温州这样继续挣扎的城市。其三,全国住宅存货持续增加(主要是三四线城市供大于求),一二线城市则于今年前三季度筑底,四季度开始增长,2014年步入上行通道。

杨红旭

杨红旭

上海易居房地产研究院综合研究部部长

  

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  2013年,对于中国楼市而言,是个热闹的年头,市场整体回暖,其中一线城市很是张狂,但多数中小城市也只是温和而已,甚至还有鄂尔多斯、温州这样继续挣扎的城市。展望2014年,市场又将有何表现?

  不妨将主要的房地产指标,归结为三类:供应、成交和价格。接下来,分类进行2013年的回顾及2014年的预测。

  首先,关于供应指标。

  总体看,2013年的供应指标处于见底后的上行阶段。其一,全国开发企业购地面积较为低迷,前10个月,一直同比下跌状态,前11个月才逆转为10%的正增长。

  其二,全国房屋新开工面积由去年的负增长转为今年多数月份的正增长,前11个月为12%。这两个供应指标,2014年还将继续增长,预计二季度前后增幅见顶。预计从2014年下半年开始,新房供应量将会显著增长,从而有助于缓解一线城市和少数二线城市供应偏紧的局面。预计2014年度,购地面积和新开工面积的同比增幅分别为7%和10%。

  其三,全国住宅存货持续增加(主要是三四线城市供大于求),一二线城市则于今年前三季度筑底,四季度开始增长,2014年步入上行通道。

  其次,关于商品房成交指标。

  2013年全国新建商品房成交增幅,年初跳增至近50%,其后增幅持续回落,前11个月约为21%。预计2014年增幅还将继续回落,全年增幅为8%左右。从区域看,2012年一线城市成交率先回暖,二三线滞后,2013年一线城市成交量增幅不足二成,而二三线则超三成。预计2014年,一线城市成交量将出现冲高回落,很可能出现年度同比下跌,而二三线仍将滞后性惯性正增长。

  最后,关于价格指标。

  

  其一,2013年全国开发企业购地均价持续上涨,前11个月同比上涨20%,地王频出,地价热过成交量,主要是一线城市暴涨,三四线平淡。预计2014年全国地价增幅收窄至10%,一线止涨,二三线惯性小涨。

  其二,2013年全国商品房销售均价增幅,年初跳至18%,其后持续收窄,前11月为8.2%。预计2014年全国房价涨幅收窄至7%。其三,70个大中城市房价环比涨幅,3月见顶后持续回落,同比增幅很可能于12见顶。2014年环比与同比涨幅皆继续收窄,下半年部分月份,环比可能出现止涨或小跌。

  2011年底,我曾预测2012年全国楼市将经历三部曲:探底、筑底、复苏;2012年底,我又预测2013年全国楼市将是一根线:振荡上行,有惊无险。对于2014年,我的预测是:高位振荡,趋于降温。上半年高位振荡,余温仍存,下半年,降温显化。

  需要指出的是,2014年的降温,仍属房地产短周期波动的范畴,幅度有限,适度调整,绝非泡沫破灭,而且预计市场降温的幅度超不过2008年底和2011的年底那两轮低点。作为自住型购房者,应关注市场变化,但大可不必惊惶。总而言之,对于房地产相关人群来说,2014年将更多的出现迷茫、彷徨、无措之情绪。

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