深圳BOT盛宴：第三条拿地之路

在深圳，地产商找到并爱上了一条曲线拿地开发之路。

  新浪乐居深度报道记者 莫凡/文

  在寸土寸金的深圳，土地出让的任何一次改革创新，都会令整个城市颤动。乐居深度报道汇总》》

  2013年12月20日，深圳历史上第一块农村集体用地成功拍卖，1.16亿元收益直接由村集体和政府分享，以往农村集体用地必须经国有化后才能出让的方式被打破，此举引发全国关注。

  在深圳，土地出让方式的各种试验一直在不断上演。其中，土地转让和城市公共设施打包运作的BOT模式，成为最受瞩目的拿地新策略。数年以来，华润、万科、金地、佳兆业、招商地产纷纷进入城市公建的代建和运营领域。

  然而，开发商为了拿地被动涉入文化产业，却给深圳城市公共文化事业的可持续发展，留下一个巨大的悬念。

  BOT土地盛宴

  多年以来，深圳因无地可卖，成为全国最先摆脱土地财政的大城市。2008年金融危机之后，深圳每年的卖地总量仅有两三百亿元，在全国城市土地财政收入排名中，跌落30名之外。

  然而，一方面，深圳的纯住宅土地拍卖几乎绝迹，另一方面，深圳还有大量的公共文化设施需要建造，深圳市政府虽然惜地如金，但除了将土地利益最大化外，不得不考虑社会公共效应。于是，BOT模式让政府和地产巨头们找到了共识，在深圳开始上演一场场地产BOT豪宴。

  BOT模式意为私人资本参与基础设施建设，向社会提供公共服务的投资方式，包括建设(Build)、经营(Operate)、移交(Transfer)三个过程。该模式源自17世纪的英国，领港公会将建设经营灯塔的特权交给私人公司，结果其建设进度和效率远高于行政部门。

  2011年大运会，BOT模式便开始在深圳大行其道。此前，北京举办奥运会、上海举办世博会后，出现“空巢效应”。深圳市有关部门意识到，大型公共文化设施建造难，经营更难。于是便产生了把包袱甩给财大气粗的地产商的念头，迅速接受了“以土地换文化场馆及其运营”的BOT模式。

  深圳知名地产评论人士贺承军在接受新浪乐居记者采访时表示：“BOT与房地产开发结合的这种模式是可取的，表现了深圳较开放的一面。政府应尽可能将文化体育场馆交给市场运作。开发商的效率至少比政府高一些。”

  2008年，深圳市政府与华润集团达成协议，以BOT模式由华润集团投资23亿元建设大运会主场馆之一的深圳湾体育中心，运营50年后移交政府。

  但这只是华润下的第一步棋。在深圳和中国，BOT模式注定要和房地产开发发生暧昧关系。自2012年起，华润集团通过华润置地等子公司，先后多次以土地定向拍卖方式，获得深圳湾体育中心旁后海中心区8万多平方米土地，总建筑面积达到77万平方米，预计总投资超过200亿元，开发包括高达500米的华润集团总部大厦“春笋”以及高档住宅、公寓、酒店和商业地产的大型综合体。为了豪取这一大块深圳最有价值的地块，华润再施BOT绝技，承诺为深圳建设一流的科技创新大厦和科技馆。

  华润通过BOT模式“巧取豪夺”深圳一流土地的方式，产生了巨大的示范效应，深圳同城房企纷纷跟进。

  2012年11月28日，深圳少见的低密度豪宅用地尖岗山地块和深圳当代艺术馆、深圳城市展览馆(以下简称“两馆”)建造及经营权打包拍卖，引来中海、佳兆业、万科与招商联盟、天健竞标。此时，总部位于深圳的中海地产已经处于无米下锅的尴尬局面，其深圳公司团队不断缩编，人员外流严重。不得已之下，中海地产开出20亿元高价，以高于万科招商联盟5亿元的代价，将其收入囊中

  据一位地产评论人士透露，中海此举大大刺激了万科、佳兆业等竞拍落败的企业。万科对此次失利颇有悔意，意识到BOT模式是在深圳获得土地难以拒绝的“诱惑”。2013年9月6日，万科以BOT模式获得前海企业公馆开发权，将建造含一座以会展交易为核心功能的特区馆，以及近40栋500-1500平米的企业公馆。据透露，这只是万科在前海的第一步，通过BOT模式，万科将在万众瞩目的前海有更大动作。

  与中海同样在深圳“闹地荒”的金地，也把BOT模式当成救命稻草。2012年底，金地与坪山新区达成协议，通过建造坪山国际网球中心获得金地朗悦项目。招商地产则以更大的力度挥师坪山新区，斥资10亿元为其代建文化馆、图书馆、美术馆等六大文化设施在内的坪山文化聚落，由此不仅拿到招商花园城项目地块，还有望夺取坪山5.5平方公里土地的开发权，未来总投资额可能达到600亿元。

  政府与开发商：各打各的算盘

  对于深圳市政府来说，通过BOT模式，轻松得到了世界级的体育场馆、艺术馆、城市展览馆、科技馆等大型公共设施。

  但是，这些高标准公共体育文化设施，在投入运营后，仍然要花费数额不小的日常经营费用，让政府继续为之买单。深圳市政府想要得到的不仅仅是这些富丽堂皇的场馆，希望BOT模式将这些场馆的经营难题也转嫁出去。但是，精于计算的房企也有自己的算盘。

  贺承军表示：“房企虽然不得不通过BOT模式拿地，但开发商要比政府算得细，我看好这种模式。”

  有业内人士算了笔大账，华润深圳湾综合体项目将来总货值可能超过300亿元以上，如果不是通过BOT模式，华润将付出更高的地价和成本。另以中海尖岗山项目为例，通过BOT模式获得此地块后，中海迅速确定规划设计方案、开工建设、开盘销售。这一名为九号公馆的项目，2013年11月一期别墅开盘，以每平米6万元价格售出九成。别墅和高层住宅如果按照5万元均价测算，这一块地将获得约百亿的收入。按照当时与政府的约定，中海获得尖岗山地块的条件是，出资20亿元用于“两馆”建设，建成后20年内每年至少出资5000万元用于场馆日常运营。总帐算下来，中海获利不菲。对政府来说，用土地换取两个国际水平的场馆，还保证了20年的经营费用。看起来，这是一个皆大欢喜的局面。

  擅长旧城改造的佳兆业，则采取了另一种BOT之路。2013年1月，佳兆业获得深圳龙岗大运体育中心的经营权。据了解，佳兆业集团将投资6亿元改造场馆，建成集赛事、演艺、会展、商业、文娱五大功能于一体的体育文化公园。显而易见的是，专注住宅开发的佳兆业并不擅长文化产业，但此举却帮助深圳市及龙岗区政府解决了大问题。而佳兆业在龙岗有大量土地储备和正在推进的项目，需要得到政府的大力支持，“放长线钓大鱼”的方式可能给它来带更长远的地产效益。

  争议

  地产BOT模式在深圳越来越显示出迷人的魔力，然而，这种模式对中小开发商则可能是个噩耗，中小开发商的品牌实力，很难让政府放心将大型公共建筑工程交给他们。建大型场馆，需要沉淀不少资金，中小开发商很难有实力支撑。

  不过从另一方面来说，品牌地产商如果要将BOT作为一种重要的开发模式，一定要成立或引进专门的团队运作。文化产业和房地产开发相隔两重天，开发商能做好文化产业运营吗？

  著名文化学者、作家胡野秋对此持肯定态度：“在世界范围内，真正能运营得好公共设施的都是企业，而不是政府。政府把它交给开发商，开发商当然不能让它的董事长或CEO来运作，因为他们也不懂。但是企业可以花钱聘请懂行的有资质的人来运作管理。文化场馆运营要以民间为主体，政府为辅，政府给开发商土地政策和优惠，甚至也可以交给个人来做。”

  华润运营深圳湾体育中心的良好业绩似乎证明了这一点。据了解，该场馆一年的运营成本为4000多万元，其主要业务包括场地出租、商业租赁和体育设施经营三大块。华润深圳湾体育中心常务副总经理兰小军曾对媒体表示，在三大业务的支撑下，该体育中心已经接近了收支平衡。

  但深职院房地产研究所所长邓志旺是坚定的“怀疑派”，他表示：“开发商是纯商业性质的，而公共设施是不以盈利为目的的，当经济效益和社会效益冲突的时候，就会出现矛盾。”邓志旺以佳兆业运营龙岗大运中心为例指出：“佳兆业肯定是不愿意去做这个明摆着要亏钱的东西。他这样是为了和政府搞好关系，为了拿地，不得不做。房企的重心都在开发房地产，哪有多余的心思来思考怎么运营好公共设施？”

  在深圳BOT项目中，由国际建筑界享有盛名的奥地利蓝天组设计的深圳“两馆”最受瞩目，深圳市政府与中海地产成立专门的委员会对“两馆”的运营进行筹划。2013年9月9日，聘请北京当代艺术馆馆长张子康担任深圳“两馆”名誉馆长。但是，仍有不少人对“两馆”的未来表示担忧，因为更大的挑战将在这些大型场馆运营期结束之后。

  深圳“两馆”所面对的问题，金地坪山网球中心、深圳湾体育中心乃至万科前海公馆也将面对。对这些开发商来说，能投入多少资源，花多少心思来进行文化产业的运作，是个大问题。他们是否会因此下决心进入这个完全陌生的领域呢？他们有没有必要将公司专注房地产开发的战略进行适度调整？

  邓志旺提到一种更极端的情况：“比如一个房企现在为了拿地做了一个亏钱的公共设施。假如十年后，他拿不到地退出深圳了，不需要和深圳的政府搞好关系了，他完全可以甩手不管那个一直在亏本的公共设施，后果将十分严重。”

  BOT拿地的豪宴才刚刚开始，那些享受饕餮大餐的人们，还来不及考虑宴会结束后的故事。

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