11月26城市房价涨10%，政策频发难阻楼市最后的疯狂
张宏伟
同策咨询研究部总监
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2013年12月18日，国家统计局公布2013年11月份70个大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)价格变动情况:
(一)与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，持平的城市有3个，上涨的城市有66个。环比价格变动中，最高涨幅为1.3%，最低为下降0.5%。
(二)与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，上涨的城市有69个。11月份，同比价格变动中，最高涨幅为21.9%，最低为下降1.2%。
此前，根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2013年11月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为10758元/平方米，环比10月上涨0.68%，自2012年6月以来连续第18个月环比上涨，涨幅比上月缩小0.56个百分点，为今年以来最低水平，其中69个城市环比上涨，31个城市环比下跌。
与上月相比，本月价格环比下跌的城市个数增加7个，其中跌幅在1%以上的有10个，较上月减少2个；本月环比上涨的城市比上月减少6个，其中涨幅在1%以上(含1%)的有28个，较上月减少1个。
房价涨幅变化“分化”导致政策“分化”特征
从数据表现来看，尽管百城房价自2012年6月以来连续第18个月环比上涨，但是，2013年11月房价涨幅比上月缩小0.56个百分点，为今年以来最低水平，其中69个城市环比上涨，31个城市环比下跌。这主要是得益于近期一线城市、部分房价上涨过快的二线城市出台阶段性收紧政策所致。
但是，从同比来看，全国100个城市住宅均价与2012年11月相比上涨10.99%，涨幅比上月扩大0.30个百分点。
国家统计局数据也显示，2013年11月仅温州新房价格同比下降，大多数大中城市房价仍然处于上涨状态，尤其是一线城市房价同比上涨幅度最为明显，相比去年同期，一线城市均上涨超过20%，其中，上海涨幅21.9%为最高。部分二线城市房价同比上涨幅度也较大，比如南京、太原、沈阳、哈尔滨、杭州、福州、厦门、南昌、青岛、郑州、武汉、长沙、西安、乌鲁木齐等城市上涨幅度都超过10%，再加上部分三四线房价上涨较快的城市，总计26个城市房价同比上涨超过10%。
从导致这个市场结果的原因来看，一线城市、部分二线城市尽管出台提高二套首付比例、收紧高端预售许可证、收紧单身限购等政策，但是，在政策未落地前，导致在2013年11月改善需求、部分投资需求“最后的疯狂”行情出现，最终整个市场成交均价仍然表现相对较高，结构性的带动全国大中城市的房价上涨。
从以上分析结果来看，2013年11月住宅房价涨幅较快的仍是少数热点城市。当前来看，不同城市市场之间出现“分化”，同时，也导致不同城市的调控政策具有“分化”的特征。
同策咨询研究部总监张宏伟(博客)认为，一线城市、部分二线城市表现相对较热，房价有持续上涨和反弹的市场风险，三四线城市相对来讲由于市场供应量充裕，市场表现相对平淡，价格上涨动力不是很充足，尤其是温州、芜湖、舟山等这些城市，市场成交量低迷，房价还处于下跌或停涨的状态。
在这样的市场背景下，芜湖、舟山、温州、徐州等这些城市出台了定向宽松措施，而北京、上海、广州、深圳等一线城市、郑州、西安、武汉等部分热点二线城市地则有出现“阶段性”收紧的政策，合理调节市场需求结构，以完成年度房价控制目标。总体来讲，不同城市的调控政策具有“分化”的特征有望使不同城市的市场需求释放得以平衡，以使总体市场回归合理。
各地政策频发，全国房价连续第18个月上涨的四大原因
国家统计局数据显示，2013年11月仅温州新房价格同比下降，大多数大中城市房价仍然处于上涨状态，尤其是一线城市房价同比上涨幅度最为明显，相比去年同期，一线城市均上涨超过20%，其中，上海涨幅21.9%为最高。部分二线城市房价同比上涨幅度也较大，比如南京、太原、沈阳、哈尔滨、杭州、福州、厦门、南昌、青岛、郑州、武汉、长沙、西安、乌鲁木齐等城市上涨幅度都超过10%。再加上部分三四线房价上涨较快的城市，总计26个城市房价同比上涨超过10%。
此前，中指系统数据显示，2013年11月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为10758元/平方米，环比10月上涨0.68%，自2012年6月以来连续第18个月环比上涨。各地政策频发，全国房价仍然连续第18个月上涨。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，11月26城市房价涨10%，政策频发难阻楼市“最后的疯狂”，从房价上涨原因来看，主要可分为四方面：
第一、因一线城市、部分二线城市提高二套首付比例、收紧高端预售许可证、收紧单身限购等政策，在政策未落地前，改善需求、部分投资需求抓紧跑量“窗口期”积极入市，导致在2013年11月改善需求“最后的疯狂”行情出现，整个市场成交均价仍然表现相对较高。
从政策执行的角度来讲，二套房贷首付比例提高提高之后，大多数城市并没有立即执行，而是给予市场一个缓冲期，那么，在这样的市场阶段，改善型需求、部分投资需求开始抓紧这个放量的时机积极入市，因此，从这个角度来看，改善需求2013年“最后的疯狂”导致整个市场成交均价仍然表现相对较高。
以上海市商品住宅市场 成交量价为例，2013年11月“沪七条”出台之后，由于改善需求2013年“最后的疯狂”导致整个市场成交量尽管环比跌8%，但是仍然在128万平方米相对高位水平，成交均价则高达25038元/平方米。而2013年1-11月商品住宅成交量则已达1183万平方米，已经超过自2010年以来任何一年的成交量，仅次于2009年的1763.6万平方米，今年改善需求的释放已经让市场成交量达到阶段性的高峰。
第二、今年以来市场基本面总体逐渐开始好转，基本面好转势必会带动成交量的上升，随之会带动供求关系紧张与价格坚挺。尽管近期一线城市、部分二线城市阶段性收紧政策频发，但是，短期内来讲难以改变这些城市市场供求关系较为紧张的基本面。因此，对于资金面不太紧张的开发企业开始利用政策收紧的时机，采取“少量多批”、“封盘”等营销手段，逆势推动“日光盘”、涨价的现象的上演，这样的市场情况在一线城市及部分二线城市表现较为明显，总体上助推重点城市量价齐升。
第三、品牌房企资金面已不太紧张，2013年开始积极跑量拿地换仓，其重点布局的一二线城市市场成交量的增加以及房价仍环比在上涨，结构性地带动全国房价继续坚挺并且保持微涨。
中指系统数据显示，中指数据显示，2013年11月十大城市住宅均价为18748元/平方米，环比上涨1.16%，比上月缩小0.79个百分点。具体来看，上海上涨1.83%，涨幅最大，南京、广州、杭州、天津涨幅在1.5%-1.8%之间，比上月有所扩大，深圳上涨1.20%，武汉、重庆(主城区)、成都和北京涨幅在1%以内，其中北京上涨0.18%，涨幅比上月大幅缩小2.38个百分点，表明“京七条”对市场预期和房价的影响继续释放。
从同比来看，十大城市平均价格上涨16.56%，连续第13个月上涨，且涨幅较上月扩大0.87个百分点。本月，十大城市全部同比上涨，北京、广州、深圳涨幅均超过25%，其中北京涨幅缩小；南京、上海、成都涨幅在10%-15%之间；杭州、重庆(主城区)、武汉、天津涨幅在5%-10%之间。十大城市平均价格上涨16.56%，连续第13个月上涨，结构性地带动全国房价继续坚挺并且保持微涨。
第四、地价上涨甚至“地王”的频现，导致“地王”效应持续发力，推动周边楼盘价格上涨，一定程度上也带动“地王”所在城市的房价的上涨。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，从开发企业拿地及市场布局策略来讲，开发企业出于战略布局考虑积极布局一二线城市房地产市场。土地市场由2012年下半年以来的溢价率表现较率高转为今年楼板价的实际上涨，甚至“地王”的出现。在这个时期，土地价格上涨，“面粉”价格贵，也就意味着房价难改继续上涨预期。尤其是最近一段时间由于政府推地策略与品牌开发企业布局策略的调整，品牌开发企业在一二线城市的土地市场兴风作浪，“地王”现象频出，导致当前土地市场虚热，这有可能推动土地市场价格持续走高，房价自然而然也就不会降下来，一定程度上也会助推当前买涨不买跌的行情。
在全国范围内， 我们发现“地王”频出之后，众多开发企业开始利用“地王”营销为自己楼盘销售造势，这些地王营销主题不仅仅在客户推荐会、新品发布会上频频出现，而且也明目张胆出现在各大主流媒体的平面广告上。当前来看，“地王”营销正在盛行，这一定程度上会推升买涨不买跌的行情。
加大供地=向市场“扔肉”，势必导致地王争夺战
从最近各地出台的“N条”新政内容来看，新政内容均提供增加住房用地供应，特别是加大保障性住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地供应力度。
从“汉七条”、“沈八条”等二线城市从供地特点来看，同样大多数地块属于中小套型商品房用地，但相比一线城市增加住房供地的措施来看，“汉七条”“沈八条”等二线城市对于改善市场供求关系的作用会更加明显。这对于满足二线城市的自住需求会有一定积极意义，一定程度上有利于遏制房价过快上涨。
但是，新政内容增加住房用地供应的措施属于“远水解不了近渴”，短期内来讲难以改变这些城市市场供求关系较为紧张的基本面。尤其是对于一线城市来讲，“人多地少”的市场基本面不可能通过短期增加土地供应来改变。因此，一定意义上来讲，2013年11月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为10758元/平方米，环比10月上涨0.68%，自2012年6月以来连续第18个月环比上涨。预计2013年12月百城房价持续上涨的态势也难以扭转。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，一方面各大房企今年销售业绩普遍好转资金面宽裕，房价持续在上涨，另外一方面，各地新政内容增加住房用地供应的措施属于“远水解不了近渴”。短期内地方政府的“阶段性”的收紧措施不会改变品牌房企的中长期性的布局策略。总的来讲，由于一二线城市具有比较好的市场成长空间，品牌房企在这个阶段不会放弃一二线城市这些核心城市的布局，反而有可能趁机在一二线城市加码拿地，谋求市场深耕与逆势扩张的机会。
因此，一定意义上来讲，此轮一二线城市调控政策当中大多数城市提及要继续加大住房用地供应，甚至有的城市明确提出2014年全市住宅用地计划供应量为2013年计划供应量的120%，力争130%，一二线城市供地量的增加，这等于是说各地正在向市场“扔肉”，这对于今年销售业绩普遍好转资金面宽裕的房企来讲，拿地需求已如饥似渴，尤其是对于品牌房企来讲拿地机会不容错过。因此，本轮调控措施反而成为品牌房企深耕一二线城市的市场机会。
因此，对于品牌企业来讲此轮调控对房企来讲也不会影响太大，2013年年底各地纷纷加大推地力度将吸引大量品牌房企的关注，预计，2014年一二线城市土地市场由于供地量的增加有可能还会引来品牌房企对于优质地块的争夺战，“地王”现象有可能不可避免。
11月29日，今年上海2013新单价纪录产生，WINMINEINVESTMENT PTELTD 11.04亿拿的黄浦区淮海中路街道45街坊17/2宗地楼板价42821元/平米，溢价47%，超出10月10日天宝远东有限公司(嘉华集团)拿得的黄浦江沿岸E18单元7-7地王2715元/平米。消息称WINMINEINVESTMENT PTELTD 为永泰地产旗下公司。
同一天，在合肥，包河区S1312号商住地块一举成为合肥新单价地王。江南地产以1615万/亩摘得41.16亩地，地面价242237元/亩，楼面价6055元/平，溢价率达到102%。
政策频发之后，在一线城市、部分二线城出现抢地的争夺战，甚至出现“地王”，正是反应了当前市场基本面仍然难以改变的市场预期与房企的布局策略坚定性。
临时性措施“救火”为楼市长效调控机制做铺垫
楼市火热背后带来“阶段性”的政策不确定性，尤其是当前一线城市、部分二线城市房价上涨过快，导致大多数房价同比上涨超过10%以上的热点城市已有“阶段性”救火收紧措施出台。同时，房地产调控长效机制又在酝酿之中，“阶段性”的收紧措施为长效调控机制出台做铺垫，使整个调控呈现出长效调控逐步接棒行政化调控的趋势。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，十八届三中全会的召开，其中提及市场对于资源配置的决定性作用、建立城乡一体的建设用地市场、不动产登记制度背景下的房地产税费改革等等，其目的通过长效、可持续性、稳定有效的市场、经济手段使市场回归以自住需求为主，逐步让限购等行政化手段退出市场。从趋势来看，尽管短期内北上广深等一线城市、武汉等部分二线城市出台了阶段性的收紧措施，甚至上海、广州、武汉三个城市还强化了限购措施，但是，这毕竟属于短期内为了遏制房价过快上涨的“救火”的临时性措施，从中长期来看，限购等行政化的手段和措施势必会退出历史舞台，长效调控机制或将从今年十八届三中全会之后开始接棒以行政化为主的调控手段，这就给未来房地产市场发展环境带来了一些不确定的机遇与挑战。
尤其是近日，有关房地产调控的长效机制已经形成初步草案的消息频频曝光，十八届三中全会之后，有关市场对于资源配置的决定性作用、建立城乡一体的建设用地市场、房地产税立法、不动产登记制度背景下的房地产税费改革等等的讨论也见诸报端，这也就意味着十八届三中全会之后中央对待房地产的态度已经从“强调调控”转为“建立长效机制”，对于现有的财税体制、土地政策、金融体制都会有所改革。
从未来发展趋势来看，今后房地产市场调控的改革方向便是调控更加市场化，坚持“去投资化”，最终通过长效、可持续性、稳定有效的市场、经济手段使市场回归以自住需求为主，逐步让限购等行政化手段退出市场。
从调控思路来看，经济手段、市场手段调控将深远影响整个房地产市场的格局及未来走势。从短期内可操作的楼市长效调控机制来看，极有可能先期形成一个可以操作的简单的长效调控体系，然后逐步向土地、金融、财税等多方面进行改革，最终形成楼市长效调控机制。
