丁祖昱： 展望未来房地产业发展走势
12月12日，中国房地产采购平台百强对接区域采购大会2013年“五城联动”的收官之作在重庆拉开帷幕。来自重庆地区百强房地产企业代表与来自全国产业链优质部品部件、设计、施工企业共聚一堂，分享品牌房地产企业采购经验，产业上下战略合作创新、采购平台信息化服务、节能技术在地产项目中的作用等热门话题。会上易居(博客)中国执行总裁、北京中房研协技术服务有限公司总经理丁祖昱(微博 博客)分析了未来房地产业发展走势。
易居中国执行总裁、北京中房研协技术服务有限公司总经理 丁祖昱
以下为丁祖昱演讲实录：
丁祖昱：非常高兴今天下午能够和大家一起交流一下当前房地产市场相关的情况，从目前情况来看，到年底大家可能特别关注整体今年市场的总结，更关注明年未来市场发展的趋势。我从三个方面给大家进行分析。
第一，最新的数据统计，1—11月份全国的房地产开发投资已经达到了7.7万亿，这个数字是历史最高记录，去年全国商品房的总销售金额只有6.5万亿。这个数字也对整个中国GDP的健康发展起到至关重要的作用。另外今年1—11月份新开工面积已经达到了18亿平方米，也增长了11.5%，在这样的数字当中可以充分的反应出中国房地产整体的发展。
第二，从前十一个月的销售业绩来看已经达到了11.08亿平方米，而去年全年是11.13亿平方米，估计到今年全年的数字可能会在12—13亿平方米之间。各个城市之间差异相对比较大，其中像上海、北京这些大型城市的成交量创造了有史以来的新高。三线城市增长和一、二线城市基本持平，但差异比较大。
第三，城市的供求比来看也有比较大的差异，从价格情况来看，中房网发布的全国的地级以上的城市住房价格总数，已经连续18个月上涨，比最高点上涨了10.74，像北京、上海上涨了20%以上，相对还是正常的，因为是对12年的补涨，然后才有13年的上升。土地市场，从最近一段时间来看，高溢价地块的比例达到11%左右。所以目前的土地市场也是呈现非常火爆的情况。
从企业运行情况来看，目前公布的企业当中，已有四家超过或接近了千亿，分别是万科1100亿，绿地1342亿，恒 大接近1千亿，碧桂园也达到了900亿。如果按照年末的消费排行榜来看第十位要在600亿左右，这个数字要比去年第十位上升39%，前20强的数字可能将达到380亿，比去年同期要上升60%，50强的数字估计到年底要达到135亿，比去年的102亿上升大概在32%左右，所以整体的门槛越来越高，企业越做越大，市场占有率也越来越高。从运营效率上来讲，企业之间差异也比较大。
从利润角度上来讲，企业利润情况在下降，所以房地产企业比过去几年要难做很多，但是总的规模和利润在上升。从成本角度讲，企业控制成本相对比较好，目前土地市场价格很高，三费都成为了企业首当其冲控制的成本，高的达到百分之十几，低的只有4%，企业之间差异非常大。
从负债情况来看，负债率在下降，但是总负债在上升，说明企业都在积极的扩张。我们了解的情况，前十强目前占全国的份额在15%左右，前50强大概占30%的份额，前来150强的占50%左右，现在企业集中度越来越高，全国600多家企业，前100多家企业要占中国房地产行业的半壁江山。
对未来市场趋势和判断有这样几个观点：首先三中全会开完以后，涵盖了各个方面，明确了整体的方向，这当中和房地产相关联的部分很多，但对于当前市场产生直接影响的不多，有一点对未来行业市场化的趋势是不容置疑的。很多人关心的房地产税，户籍政策，包括集体政策入市的，对短期的市场不会产生影响。整体房地产市场还会延续着今年整体的态势继续走下去。这段时间地方上面出了很多的政策，或者是对原有的政策进行了加强，有十多个城市出台了地方上调控相关的一些政策。其中北京、上海、深圳的政策作为主要的参考政策，这些政策当中都对限贷做了具体的规定，在房价上涨速度比较快的情况下，对城市供不应求的情况产生积极的影响，能够解决当前出现的房价上升过快的问题
从我们判断来看，这种地方政策不会蔓延到全国更多的城市，因为目前房价上升较快的城市并不是特别多，从未来的趋势来判断，今年年底成交量肯定会破12亿，在12到13亿之间。除个别城市外，大部分城市的房价已经稳定下来，个别城市房价还有回落。目前刚需楼盘供求量旺，改善性楼盘受到年末政策的影响，已经出现了缓涨的情况。从企业的情况来看，明年有8家企业突破一千亿，很多企业我们看到都把明年的发展目标提高30%甚至以上。2014年也将是房地产企业迅速发展的一年。从这些企业的发展战略来看，还会积极的增加增大销售规模，提高市场占有率。从风险控制上来看以及投资策略上来看，回归一、二线还是主流。
