“限高令”效应还在持续吗?

  继北京市住建委出台“京七条”新政后,将在年前停批4万元/平方米以上的高价房预售许可的“限高令”在坊间流传开来。有业内人士认为,“限高令”是政府对控制房价过快上涨的重申。在今年房地产市场岁末年尾之时,“限高令”究竟限制了哪些楼盘的入市?它起到了控制房价上涨的作用吗?“限高令”对明年的楼市将会有怎样的影响?针对这些问题,北京晨报记者展开调查,采访了业内人士和专家,他们大都认为,“限高令”阻断了部分中高端项目抢占年底市场的计划,导致12月住宅市场成为中低端项目的绝对主战场。

  楼市调查

  11月底 两住宅盘入市近4万

  在11月最后一周,北京有8个新楼盘入市,其中有5个楼盘出售普通住宅,2个楼盘出售办公或商业房产,剩下的楼盘卖的是别墅。北京晨报记者对这些新楼盘进行调查,发现大多数住宅类项目在开盘时,很快就售罄了。

  在“限高令”的影响下,11月最后一周,有两个住宅类项目以接近“警戒线”的价格开盘入市。其中北京城建·世华泊郡(楼盘资料 业主论坛) 均价在39000元/平方米左右。该楼盘位于朝阳区北苑附近。“楼盘一开盘,房子很快就卖完了。”另一个住宅类项目是京投万科·西华府,均价也在39000元/平方米左右。

 12月初 一住宅盘突破4万

  根据亚豪机构统计数据显示,12月第一周,北京商品住宅市场有4个项目入市,相比之前一周减少了4个。其中包括汇智阁(楼盘资料) 、西山艺境(楼盘资料)、中海金石公馆(楼盘资料) 三个纯新盘,以及中信府(楼盘资料) 世家一个老项目后期。这些项目共新增住宅产品927套,预售许可面积11.6万平方米。

  记者经过调查发现,在这4个项目中,有1个商住项目名为汇智阁,均价为57000元/平方米。另有1个住宅类项目突破了4万元的“关口”。这个住宅项目就是中海金石公馆,均价41000元/平方米。中海金石公馆的销售人员介绍说,“我们在12月初开盘,房子基本上都卖完了,只剩下几套房子了。”

  12月 高端住宅推迟开盘

  在高端住宅项目中,泰禾北京院子位于朝阳区孙河区域,拟出售的是500平方米以上的别墅。泰禾北京院子的销售人员说,“我们的项目还没有定价,价格以政府批准为准。”记者询问说,“你们的价格计划是多少呢?”“有计划也没用啊,最终的价格要看政府批不批。”销售人员回答说。

  这位销售人员还介绍说,“我们的楼盘原本准备在今年11月份推出,但受到‘4万元’禁令的影响,楼盘开盘的时间推迟了。”

  记者还与其他几个高端住宅项目取得联系,询问项目的开盘时间、平均房价等问题。这些项目的销售人员大都表示,房子出售价格还没有确定,要等到市住建委发放预售许可证后,楼盘才可以开盘。

 业内观点

  【观点】1

  “限高令”逼退部分高端住宅

  北京美联市场研究部高级经理张磊对北京晨报记者说,12月预计入市的项目全部位于五环以外,受“限高令”的影响,已经公布预计售价全部在4万元/平方米以内。与此同时,“限高令”也直接阻断了部分中高端住宅项目抢占年底市场的计划,导致12月北京住宅市场成为中低端产品的绝对主战场。张磊举例说,在被逼退的高端项目中,中赫万柳书院、泰禾北京院子、保利海德公园(楼盘资料)、万科北河沿甲柒拾柒号等高端项目赫然在列。按照普遍的预测,这些高端楼盘本应该在今年年底前相继入市销售。“限高令”一下,这些项目只能在明年寻找合适的时机了。

  【观点】2

  中高端项目擦边入市抢市场

  亚豪机构副总经理高姗分析说,随着中低端项目供应热潮暂告一段落,12月份部分中高端项目开始纷纷入市,抢占市场空窗期。从12月第一周楼盘入市情况可以看出,虽然有两个项目单价超过4万,但其中汇智阁为办公立项,本身不受“限高令”制约。而中海金石公馆则属于住宅类项目,此次共有五个楼栋取得预售许可证,其中1号楼均价35000元/平方米左右,另外四栋均价40000至42000元/平方米左右,不过五栋楼座的整体均价却未超过40000元/平方米,可以说开发商是打了擦边球获得的预售许可证。

  【观点】3

  “限高令”有可能造成新房价格结构性停涨

  在张磊看来,“限高令”作为一种“急刹车式”的调控政策,只是暂时存在于年末市场,对市场的影响也是中短期的。张磊分析说,在高端住宅的价格标准水涨船高之际,4万元/平方米的价格标准与高端住宅的印象已渐行渐远。对于真正的高端住宅来说,在这样的市场情况中很可能会理智地选择延后推盘,不会选择触政策的底线。而一些想趁机涨价的周边项目很可能降价销售,因为这部分项目在本身并不具备优势的情况下,资金的安全回流比获得高利润更为重要。

  在“限高令”作用下,高端豪宅或将集体缺席年末新房市场,造成新房价格的结构性停涨。而急于抄底的高端客户或将在二手房市场寻觅合适房源,造成高端二手房源的紧俏,抬高二手房价格。

  【观点】4

  明年高端项目有可能集中入市

  张磊告诉北京晨报记者,以市场房价为指标的“停证”行为,在政策离市时很可能会造成一些后遗症。北京整体高端住宅市场可能因此进入供需矛盾的波动周期。一边是现阶段被压缩的高端供应,一边是日益增加的购房需求。

  到了明年初,随着“限高令”的退市,有可能出现高点住宅集中扎堆入市的局面。而从今年的市场情况分析,高端住宅的受众人群呈增长态势,对高端住宅的渴求也与日俱增,在高端项目集中入市后,有可能造成高端市场供需两旺的局面,造成较大的房价上涨压力。

关键词:市场动态  

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