国泰君安证券房地产行业研究小组李品科9日表示，受土地改革、国企改革政策预期影响，地产股有望迎来一波估值修复行情。

  李品科预测，房地产市场未来销量应不会低于5%，业绩全部锁定。明年和后年的利率会持续回升，开发商不用担心未来基本面的状况。李品科预计，房地产政策已到制度变革的时间点，未来政策会有明显向增加供应转变的趋势，短期将有利于开发商盈利和规模扩张。

  对于房产税政策，李品科表示，即便中国所有的房子全部征收房产税，也很难短期内弥补地方财政的缺口。

  从今年底到明年有望一改“房价涨地产股跌”的投资逻辑，短期政策将不再成为影响房地产股票走势的一个决定性因素。短期而言地产股预计会有一波修复行情。过去几年整个房地产政策是高压状态，地产股谈到政策就变色。地产股从2009年超过30倍的平均市盈率变成了目前只有5倍左右的市盈率，受政策影响非常大。

  李品科表示，未来国企改革将利好地产股。国企明显的优势是其拥有包括土地在内的比其他企业更多的资源。国企改革不一定让所有地产股都受益，但其中一定有一部分公司会受益，这部分企业在股市里可能会有超过整个行业平均水平的表现。

  李品科看好二胎放开政策预期对房地产拉动作用，认为它是真正能够让中国房地产中长期需求回归的政策。如果该政策全面放开，会带来年均30%的增量住房需求。

  如果土地改革能最终落地，不但对房地产行业，甚至对整体经济都会产生比较明显的影响。

  李品科认为，土地改革短期而言将有助开发商扩大销售规模，同时地价有望下降，房价却可能在短期不会出现下降趋势，开发商的利润预计会回升。长期看，土地制度的变化可能会造成整个房地产周期顶点提前来临。同时，土地改革对资源再分配也起到很重要作用。这项改革的步伐不应过快过猛，需谨慎进行。