“我自信地告诉你，上实城开不会成为被整合者。”上实城开(00563. HK)董事局主席倪建达在接受《第一财经日报》记者专访时如此肯定地表示。

  到香港参加2013第一财经·地产汇年度峰会的倪建达虽行色匆匆，但不改自信且坚毅的特点，在被香港媒体围绕上海自贸区的各种问题“围攻”下，也应对从容。

  “上实城开的历史遗留问题已经基本解决。”倪建达称。自2010年在香港收购中新地产之后的三年里，上实城开一直在处理中新地产遗留下来的“问题项目”。

  三年后商业办公为主

  今年初，公司刚刚出售了成都公园大道项目全部股权，这个项目虽然已经给上实城开带来销售收入，但仍然处于入不敷出的状态，最终只能从公司完全剥离。

  之后，上实城开退出上海徐家汇中心项目，并以此置换了上海徐汇区另外四幅商业地块，不久后，又再度宣布出售上海城开中心25%股权。

  一系列的资产腾挪之后，今年公司中期业绩显示，公司已基本实现扭亏为盈。

  但是，连续两次商业项目的处置，外界普遍认为上实城开可能会减少甚至放弃商业地产项目的投资。

  事实上，从公司的营收结构看，上实城开确实以商品住房的销售收入为主。今年上半年公司33.4亿元人民币的销售收入中，住宅项目万源城和上海晶城分别贡献了58%和19%的销售额。

  倪建达对记者称，上实城开的定位是综合发展商，对于住宅和商业，并没有所谓必须的选择。“从公司的财务投资角度来看，上实城开非住宅类的投资比例上升很快，从销售收入的总额来看，住宅仍然占比很大。但是三年以后，上实城开的开发规模中，将以商业办公为主。”

  从上实城开已有的商业项目分类看，主要以商业零售、办公及酒店为主。据倪建达介绍，办公楼项目作为上实城开的成熟开发商品，比例会越来越高。

  以SHOPPING MALL为代表的商业零售项目，对上实城开而言，则有一定的挑战。“所以我们会找拍档来一起开发。莘庄项目我们就找了新鸿基地产合作。对上实城开来说，更重要的是在传统商业与现代业态的结合中如何找到赢利增长点。对上实城开的考验是，能否做到90分，而不仅仅是60分。”

  上实城开2013年中报显示，公司旗下现有的24个项目中，仅两个纯住宅项目，其余多数是含商业、办公或者酒店的综合项目，还有部分纯商业办公项目。

  不过，总共24个项目却分布于12个城市，对上实城开而言，缺乏效率。这或许也是收购中新地产的遗留问题之一。当越来越多的项目转入销售，是否还有项目如成都公园大道一样被完全剥离，或随着项目结束自然退出，都是上实城开必须考虑的问题。

  截至2013年6月30日，上实城开共拥有860万平方米的可售建筑面积。上实城开在中报中称，公司将继续重整土地储备。未来将利用母公司在长三角地区的优势，积极在区内及沿海主要城市物色具有潜力的优质项目。

  上实系地产重组谜团

  正在努力甩掉“历史包袱”的上实城开，同时还面临着来自“上实系”的同行兄弟上实发展(600748.SH)的“竞争”。

  “上实系”的地产平台重组一直进展缓慢，上实城开和上实发展两个地产上市平台的发展方向如何进行定位，并根据这一定位进行重组，成为问题的关键。

  事实上，对于两家上市公司而言，他们更关心的是，在这场涉资浩大的重组中，谁将占据主导地位？

  2012年4月23日，上实城开发公告称，蔡育天辞任公司执行主席兼执行董事，现任总裁兼执行董事倪建达调任为主席、总裁兼执行董事；4月25日，上实控股(00363.HK)发布公告指出，蔡育天先生辞任公司执行董事、副董事长及行政总裁及本公司执行委员会委员，周杰调任公司执行董事、副董事长及行政总裁。

  上实控股作为“上实系”地产平台的控制者，其人事变动使进展缓慢的重组重新搁置。

  在这期间，上实发展一直在业绩上狠下功夫，但收效甚微。上实发展2013年中报业绩显示，公司2013年上半年实现营业收入21.84亿元，较上年同期增加16.85%，利润仅为4.13亿元，比上年同期减少36.82%，归属于上市公司股东的净利润2.91亿元，比上年同期减少44.35%。

  与上实发展形成明显对比的是，上实城开显得后劲十足。

  上实城开披露的2013年中报显示，公司营业收入增长1.7倍至29.66亿港元，其中物业销售收入达27.71亿港元。总资产526亿港元，净资产负债率54.2%。

  今年6月25日，王伟接任上实控股董事长，他表示，将上实城开及上实发展地产项目整合的目标没有改变。

  同时发生的人事变动还有，陆申为上实发展董事长，同时兼任上实控股执行董事、常务副行政总裁及公司执行委员会委员。

  有业内人士据此认为，“上实系”地产平台重组的天平开始向之前不被看好的上实发展倾斜。上实发展毕竟还是上实集团地产业务的“长子”。

  当记者直接向倪建达询问“上实系”地产平台重组的进程及上实城开是否会被整合时，他很笃定地称：“很多人会努力，我的团队也会努力。但是我能告诉你，上实城开有信心不会成为被整合者。”

  (第一财经日报)