三四线城市房价泡沫被夸大了
杨红旭
上海易居房地产研究院综合研究部部长
去年以来，对温州房价下跌的报道，接连不断。相较而言，对于海南、贵阳、营口、常州等地的所谓的“楼市危机”的报道，多属一阵风，刮过去就没了声息。
为何形成这样的鲜明反差？主要是温州房价确实大跌了，而且成为今年9月份全国70个大中城市中房价惟一仍在同比下跌城市。另外，温州房价下跌且还引发许多惹人关注的现象，比如断供。而其他被报道的楼市，多数房价没有大跌，危机并无爆发，人们尚难判断到底是否属于泡沫或危机。
因为温州房价大跌，或者说得严重点“泡沫破了”，就被很多学者、专家、评论人死揪住不放。一方面，他们认为温州房地产市场形势恶化，即便是房价打了大折扣，也没人接盘，未来还将继续大跌。另一方面，他们由点到面的进行推导：三四线城市地产泡沫正在破裂。
不得不说，这些看空派们，将个别现象普遍化了。温州房价泡沫的生成，有两个重要表象：其一，投资投机性购房狂热，2009-2010年很多人炒房者冲进本地楼市。其二，短时间内房价暴涨，2009-2010年温州房价领涨全国，市区楼市价格直逼一线城市，甚至出现单价10万元的楼盘。
温州房价的泡沫破灭的两个主要原因：1、经济萧条，民企艰难，负债累累，很多主业非房地产业的民企，无法继续将主业的现金流投向房地产;与此同时，企业主与当地民众，在收入减少之后，也没有更多的资金用于购房。2、民间高利贷泡沫破灭，很多企业、居民的资金状况恶化，欠债不还情况突出，银行呆坏帐大幅增加，致使信贷紧缩。
对于其他尚无爆发危机的三四线城市，没必要去探究泡沫破灭的原因。有意义的事情是，不妨先判断一下他们是否已经产生了泡沫。上文已述，导致温州房价泡沫的两条关键因素是：投机者众与短时间价格暴涨。
其实，这两条因素，不仅关乎房价泡沫，同时也是任何资产泡沫产生的必备条件。而去年以来的情况是，全国主要城市，包括绝大部分的三四线城市，都是以自住需求为主导的，投资投机性需求比例较小，一线城市不超过三成（07年和09年时达五成左右），而三四线城市不超过二成。从房价上涨情况看，今年一线城市房价涨幅偏大，三四线城市只是小幅，纯属合理范围。
因此，对于广大三四线城市而言，上述两条关键因素都不具备，怎么可能生成房价泡沫，又怎么可能大跌？温州属于三线城市，且房价泡沫破灭，但绝不等于三四线城市整体都会如此。其实温州只是中国三线四线城市中的个别现象。
当前，三四线城市的住宅市场，多数供应较充足、需求较平稳、价格较温和，这种市场形态，对开发商而言项目利润率较低，对于购房者而言属于福音。当然，即便如此，三四线城市中仍有很多中低收入阶层买不起房，其中部分家庭现在或未来可享受保障房，而另一部分夹心层只能先通过租房来解决居住问题。毕竟，发达国家也有三四成的家庭在租房住。
