任志强:政府当年要听我的 房价不会涨成这样

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  早在1999年10月4日,中国第三届房地产协会年会召开,杨慎会长专门邀请我作大会发言解读23号文件。我认为,最核心的问题是“当把住房推向市场化的同时,应同步建立城镇住房的社会保障体系,而社会保障不是让民众都去拥有住房财产,而是用租赁方式保障最基本的居住权利”。我的批评激怒了台上坐着的各位官员,也从此与俞正声部长结下了不解之缘。

  就建立廉租房的制度化问题,我连续提了10年(包括我的政协提案),终于在2007年国务院出台宏观调控文件,正式将廉租房的建设与保障问题纳入政府的责任之中。 北京的房地产市场基本上是以单位购房为主的市场。1998年房改政策出台之前,私人购房(包括外销房)所占市场份额不到7%。因此华远房地产的机构设置中没有面对市场的销售部门,也没有自己的物业管理队伍。最初是凭市建委或开发办转来单位购房的计划单子进行定制,后来是凭公司与各国有单位、机关的关系成批量地按购买单位的分配要求进行定制,因此公司的经营和设计部门长期不研究个人住房市场的需求,也没有个性的产品。

  上世纪80年代(价格 动态 户型图 论坛)末期,最初执行的80住-1和80住-2的标准图纸对户型、面积都有严格的限制性要求,如一居室的建筑面积不得大于40平方米,二居室的建筑面积不得大于60平方米,三居室的建筑面积不得大于80平方米,超过100平方米的四居室必须有高知、高干的建设指标,且最大建筑面积也不得超过130平方米。

  自邓小平南方谈话之后,14个沿海开放城市和南方大部分城市的住房基本已完全市场化,大多以个人购房为主、单位购房分房为辅,但北京仍然是单位福利分房为主。这就产生了市场化与福利分房之间的巨大差别。万科会在房子的设计合理性、个人的爱好上下更多的功夫,并且已经有了一整套规范的物业管理体系,同时也有了整套如何面向市场进行宣传和销售的经验。

  在设计上,我们仍然注重于如何在规定的面积数之内规划合理的面积和位置,如何降低造价争取更多的利润。而单位购房要求的恰恰不是市场中的个性化,反而要求尽可能在面积上平均化,减少户与户之间的差别,减少福利分配中的矛盾;销售上则取决于领导的选择和对上班地点的位置选择;管理主要由各单位房管科、基建处之类的机构自管。

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