二三线城市踩踏双限红线

http://news.dichan.sina.com.cn安家作者:林菁晶2013/9/18 14:08:53 新浪地产

  盐城:从行政强压到顺应市场

  一线城市强者恒强,二线城市平稳发展,三线城市出现危机....。.进入2012年下半年以来,中国楼市的供需结构出现了城市间的明显分化。而江苏盐城市日前对施行三年之久的房价备案制度的暂停实施,更是令市场对未来楼市调控“去行政化”的预期进一步加强。

  “取消限价可以促进房子的销售,自然可以让更多的开发商参与我们盐城的房地产市场。” 针对日前江苏盐城存在了三年的房价备案制度暂停一事,该市住房保障和房产管理局有关人员这样向媒体回应。

  据了解,盐城此番取消备案制度,把政府调控改回市场调节的举措,是当地并不乐观的市场现状逼出来的。自2010年以来,盐城的房地产市场就出现了商品房住宅严重供大于求的现象,发布“限价”的三年多来,只有市中心的几个楼盘价格微涨,新区、开发区的很多楼盘积压比较严重,大大影响了开发商的销售热情。

  有关资料显示,盐城是江苏最早实施房价限价令的地区之一。2008年开始,盐城的房产出现跳跃式增长的情况,2009年,为了应对房价过快上涨,盐城市出台了房价备案制度,主要内容包括:盐城市区除经济适用房、中低价位商品房等政策性保障性住房和独幢别墅、非住宅商品房外,其他新建商品住房实行价格备案制度;开发商在首次开盘定价时,须提前十五日到物价部门备案,然后才可以向房管部门申请预销售许可证,备案价格将在房管部门官方网站公布,这一价格即为该楼盘的最高售价,开发商不得擅自在实际销售中突破此价;开发商在实际销售过程中如果想提高销售价格,须再次提前十五日到物价部门重新备案,并由房管部门在网上重新公布;开发商在物价部门备案的价格、房管部门在网上公布的价格以及实际销售价格,必须“三价统一”。

  盐城市商品房价格备案制度的实施,是基于当时房价过快上涨背景下政府进行的干预手段,跟大多数城市生硬而强势的限价政策一样,它在某个时期内有效抑制了盐城房价过快上涨的现状,但目前盐城房地产市场库存量逼近2万套,房价也已不再过快上涨,甚至一些地方出现了较大的房价下行压力。这显然是当地限价令取消的根本原因。

  温州:非典型放松

  由于经济体量与盐城不可同日而语,温州地方性调控的放松引发的关注则远远超过了前者。从2011年9月开始,温州新建商品住宅价格指数连续第22个月下降,成为全国楼市的“另类风景”。而温州楼市除房价持续走低外,还面临着不小的库存压力。近日,楼市仍然处于下降趋势的温州,开始调整房地产限购措施。之前过严的限购政策回归到国务院统一规定的各地限购标准。

  就当时的情况来看,根据2011 年温州下发《关于落实住房限购政策有关问题的通知》,自2011 年3 月14 日起,本市户籍居民家庭及能够提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭只能新购买1套商品住房(含存量住房);对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭,拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭,无法提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,暂停其在本市内购房。

  调整后,温州本市户籍家庭尚无住宅的由可以购置1套增加至2套,有1套或有1套以上的家庭限购政策不变。通过研究政策变动,不难发现:2011年温州限购政策的严厉程度超过了国务院的相关要求,接近或达到了北京、上海等一线城市的部分标准。而调整之后温州仍遵照国务院要求进行标准化限购,与大多数二线城市条件保持一致。

  根据安信证券观点,限购政策的调整顺应了温州房地产市场近年变化。温州市实施限购之时,正值区域房价经历大幅上涨阶段,2011年温州房价同比增速高点逾40%,远超全国其他二三线城市10%左右水平。而随着民间借贷风险发酵以及限购调控政策的影响,温州房价增速显著下滑,甚至于在2013年二三线城市房价普遍已随成交量的回暖而上涨接近10%,温州房价同比仍然维持10%-20%的降幅。房价已经得以控制,而另一方面,今年上半年市场整体经历去库存周期,然而温州相反,库存水平仍处于上行通道,房地产投资端萎靡,因此,在此时对过严限购令的调整也属于情理之中。由于民间融资问题导致温州房地产市场较为特殊,无论是市场行情的波动还是政策的反复,较全国来看均并不具有代表性。

  限购政策放松的影响,很快传递到了楼市的成交量上。根据温州市房管局网上销售系统数据显示,8月1日-14日,温州市商品房网签数量已经突破2000套,达到了2374套。而今年6月、7月,温州市商品房网签数量仅为2861套和2382套。效果可谓是立竿见影。

  数据还显示,8月8日,温州市商品房网签数量近400套,达到388套,创下了今年以来温州楼市成交量新高。温州楼市新政出台前一周,即7月31日-8月6日,温州楼市的成交量为657套,日均成交不足百套,为93.86套。而在新政后一周,即8月7日-13日,温州楼市的成交量达到1629套,日均成交近232.71套。也就是说,在限购令放松后第一周,温州楼市成交量环比增长147.95%。

  根据当地媒体的报道,在限购政策微调之后,距离温州市区较近的“中梁外滩首府”项目异常火爆,登记首日就被购房者围得水泄不通。该楼盘的开盘价为2万元/平方米至2.3万元/平方米,与两年前同区域房价相比低近40%,并且有较大的赠送面积。瓯海大道上的“万科金域中央”项目单价在2.2万元/平方米左右,而附近的“铂金家园”售价最高时一度超过4万元/平方米。“万科金域中央”开盘仅15天就售出大半。“置信广场”项目单价不超过2.5万元/平方米,同样受到购房者追捧。

  不过,高端楼盘的销售仍陷于停滞状态。据悉,当地著名的高端楼盘瓯江公馆、首湖景园等,均系每平米单价超过5万元的大户型豪宅,政策微调以来依然未录得销售业绩。而作为温州地标、售价一度近9万元/平方米的鹿城广场,以及同等档次售价相近的中瑞曼哈顿及香缇半岛等高端项目,目前标价已近腰斩,但总体仍明显滞销,乏人问津。

  非典型松绑不会扩散

  中信建投证券认为,对于具备特殊性的温州市场而言,政策调整也不足以形成房价上行压力。作为民间借贷发达区域,温州房地产市场内原本投资性需求比例较高,因此市场过热的时期限购政策最为严苛。2012年下半年,温州市场成交已经明显回暖,但价格仍然表现为同比下降,说明投资性需求基本已经逐步挤出,此番调整有助于首置首改需求释放。

  “总体而言,我们认为此次调整属于地方合理疏导需求的方式,对于限购政策体系尚不足以形成冲击。在全国范围内,我们认为下半年房价全面上行的空间有限,一方面,随着新开工的逐步回升,企业补库存节奏加快,市场供给将进一步放大;另一方面。在流动性逐步有所收敛的预判下,对投资性需求继续产生影响。后期我们认为行业的波动仍然需要重点关注流动性政策的变化。”中信建投证券公司地产行业研究员总结道。

  事实上,同样遇到大量库存尴尬的二三线城市并不仅限于盐城和温州,而试图在政策红线上有所突破的地方政府自然也不仅仅只有这两家。早在2011年,经历了惨淡“金九银十”的佛山就迫于楼市下调的压力,宣布有限度地放松了之前定下的“限购政策”,从而也成为限购政策实施以来首个宣布放松限购政策的城市。然而尴尬的是,不过半天时间内,这条新措施就被紧急叫停。2012年,安徽省芜湖市免契税补贴买房新政实施仅3天即被“暂缓实施”,亦将部分地方政府对楼市政策松绑的急切心态暴露无遗。

  而如今,更多的二三线城市已经拉响了库存过剩的警报,一方面是这些二三线城市的成交疲软,另一方面是二三线城市的大量造城运动,导致市场供过于求、库存积压现象逐渐突出。这样的改变正好验证了住房和城乡建设部政策研究中心原副主任王珏林说的那句话:“调控政策从未提出要把房价调下去,需要的只是稳定增长。”

  对此,《安家》记者采访了王珏林,他表示:“二三线城市的‘双限’情况本身并不严重,拿温州来说,这次从一套房上调至两套房是对此前政策过严的纠偏,也是非常符合全国限购的标准的。”他认为,目前的区域性“个别放松”被叫停的可能性不大,也完全没有必要叫停。

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