自8月1日晚间新湖中宝披露非公开发行预案预示房地产再融资开闸后，房地产上市公司陆续出炉再融资方案，并于近日集中爆发。市场普遍反应是，目前房企再融资政策似乎呈现“明紧暗松”的态势。

  从市场动态上看，自2009年8月金地集团实施42亿元再融资方案、2009年11月南国置业IPO成功上市后，涉房企业在A股市场上至今未有任何融资或再融资方案获批。

  2013年8月9日，在证监会召开的例行通气会上，新闻发言人江向阳第四次重申，证监会对房地产再融资政策口径不变：涉房企业上市公司以及非涉房企业上市公司涉及融资募集投向为房地产业务的情况，都依据国土资源部以及相关部门的认定。凡融资募集投向在“国五条”限制范围的普通商品房住宅类项目，政策均未发生任何变化。

  但超出这一范围，情况便或有不同。一位要求匿名的中国证监会官员向笔者表示，监管层对房企融资政策态度在2012年年底发生了转变。“当时，华侨城A的“欢乐谷主题公园入园凭证专项资产管理计划”正式获批，后来又发生了海印股份等多家房企的资产证券化项目上报。而大量的房地产企业再融资方案都是从2013年3月份开始着手准备的。”

  只是，这一明一暗两大线索下，房地产企业再融资在多大程度的放开以及多大口径的放开，仍存悬念。

  据笔者了解，房地产企业再融资近期内最有可能放开的方向主要是两类：一类是有大量商业物业作为基础资产可进行资产证券化商业物业的房地产公司；另一类是受到政策支持的“非住宅类”项目，包括旧城改造、棚户区改造、保障性住房、小户型住宅等。

  政策松动，房企卡位

  “这事现在还没有定论，要等监管部门松口。但至少允许停牌了，先占个地儿，成不成再说吧。”8月6日，一家正在停牌的上市房企内部人士透露，公司停牌是为了筹划与房地产有关的重组融资事宜。实上，自7月1日金丰投资率先宣布停牌后，陆续十余家房企及非房地产主业的企业因“策划重大事项”而停牌。

  其中，新湖中宝在8月1日晚间发布了非公开发行预案，拟定向增发募资不超过55亿元，投向“上海新湖明珠城三期三标段、四标段”和“上海新湖青蓝国际”两个棚户区改造项目。

  紧随其后，宋都股份于8月6日晚间公告，拟非公开定向募集资金总额不超过15亿元，投入南京南郡国际花园项目、杭州东郡国际三期项目、补充流动资金。两个项目均为普通商品住房项目。

  同日晚间，招商地产发布停牌公告，表示正在筹划发行股份购买资产事项；冠城大通也加入再融资大潮，推出了18亿元的可转债融资预案，但并未停牌。

  紧接着，北京城建8月9日发布公告，拟向控股股东城建集团在内的特定对象定向增发募资不超过39亿元，全部投入北京世华龙樾项目、北京海梓府项目、北京上河湾项目、北京平各庄土地一级开发项目以及补充流动资金。除北京上河湾项目为纯商品房外，其余均含有一定量的保障房。

  笔者探听到的市场消息还显示，还有一些房企诸如天房发展等，也可能即将筹划再融资事项。

  上述正在停牌的上市房企内部人士透露，该公司通过与证监会沟通后，获得证监会的反馈意见显示：目前，对于上市房企再融资申请审批，只需与国土资源部沟通协商，并与住房和城乡建设部达成一致后，由融资企业出具自查报告，然后由保荐机构出具核查意见即可，无需国土资源部的会签意见。这一步骤与2010年4月17日“国十条”出台后，证监会对房企上市公司再融资申报的程序已经大大简化。

  当时，由于证监会暂缓受理房企重组的申请，对已受理的房地产类重组申请，一并需要征求国土部的会签意见，该会签意见要求上市房企的所有地方子公司所在的地方国土局的认定批文。而国土部过去三年并没有对任何一家涉房上市公司给出相关的会签批文。

  据了解，对于房地产公司权益类再融资的审核，需要国土资源部对募集资金投资项目所涉用地的核查环节。核查内容包括，项目涉及土地的国有土地使用证取得、动工和开发建设及转让等情况，若项目用地非法、违规囤地或者相关房企在三年内曾受到用地处罚等情况，权益类再融资的申请将不能通过审核。

  一位接近国土资源部土地利用司的官员8月21日接受笔者采访时表示，“证监会递过啥资料，国土部就审查啥资料，审查标准与两三年前无异”。他表示，国土部仅向证监会提供涉及公司是否有土地违规等行为的文件，不提供任何取向性建议。

  深圳一家本土信托公司的拓展部门负责人8月21日与笔者分析道，目前来看，虽然审批程序有所简化，但申请再融资的房企上市公司很多，谁能最终获批尚无定论。证监会在放行房企再融资时，规模应该不会很大。

  开闸喜忧参半

  在业内人士看来，房地产再融资的松动迹象，与国家房地产宏观调控思路不无关系。

  国家发改委主任徐绍史在8月初接受媒体采访，就房地产调控政策公开表示“促进房地产市场平稳健康发展”，“坚持房地产调控各项政策。加大对保障性安居工程建设的推进力度，加快普通商品住房开工建设，支持居民家庭首套自住购房需求”。

  在业界看来，这与之前“抑制房价过快增长”等表述有区别。新一届中央政府有意通过建立“长效机制”来调控房地产，与此前主要依靠行政干预式调控方式相比，出现了微妙变化。

  相应地，“大环境变化，迫使房地产融资政策极有可能进一步放开，房企融资方式的市场化也将是迟早的事。”上述正在停牌的上市房企内部人士表示。

  “中央很明白，房地产上市企业不能通过资本市场再融资是金融改革滞后的表现，制约了信贷市场和资本市场金融杠杆作用的发挥。”前述接近国土部的官员分析认为。

  还有更积极乐观者。前述深圳信托公司人士表示，当前其他行业产能过剩严重，能有效拉动经济增长的就是房地产市场。

  “但是政府不能再公开支持房地产市场，否则会给社会一个错误的信息，政府又在支持房地产商。实际上不是这样，是改善民生的同时拉动经济。”前述接近国土部的官员表示，这也是证监会之所以不明确公开重启房地产再融资的原因所在。

  众多投资机构人士分析，放开房地产再融资也有助于防控金融系统风险。海通证券最新的研究报告指出，放开房企再融资可降低房地产行业对于银行资金的依存度，降低银行房地产相关贷款坏账的压力。

  “房企将表外的影子银行、民间借贷等高息融资转向表内低成本信贷和股权融资，让房地产行业贷款走向正规化渠道，对整个房地产行业的健康发展都是有帮助的，对于整个金融体系风险防控来讲也是有利的。”前述深圳信托人士表示，当前各银行对于棚户区改造、小城镇开发建设的信贷也显示出鼓励的姿态。

  瑞银证券认为，把地产融资需求从表外转向表内，可促使真实利率显著回落，缓解当前货币资金与实体经济脱节的现象。

  如此看来，放开房地产再融资有势在必行之态。但也有业内人士表示了担忧。

  “房地产企业并不缺钱，截至今年6月底，房地产长期开发贷款新增2万多亿，同比增长12%多。货币、信贷都不应该对房地产窗口过大，资本市场这块更不应该过大。我们现在应该通过卡住流动性，卡死社会融资，让房地产商消除存量房，改变房价上涨预期，稳定房价。”汇丰中国首席经济学家屈宏斌认为，挤出存量也可增加供给，现阶段关键是改变房地产上涨预期，“再融资还得憋着”。

  “放开房企再融资，房企大量拿地，虽然可充实地方财政，缓解地方融资平台债务危机，但要警惕房企在拿地后有可能囤地、捂盘惜售，未必会及时形成市场供应，有可能反作用于调控。”屈宏斌表示。

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