城市表现分化 改善需求加速入市
城市发展阶段不同 市场表现迥异
3月的政策末班车效应结束后，六城市二手住宅成交量均出现回落，成交价格上涨幅度亦有所放缓。但是由于各地房地产市场所处阶段和需求结构上的差异，造成了主要六城市二手住宅市场在2013年2季度的不同表现。其中一线城市表现为价格涨幅有所收窄，但成交维持活跃；而天津和成都则表现为价格涨幅显著收窄并有下跌迹象，成交量则逐月萎缩。
造成上述现象的主要原因有三个方面。首先是一线城市的常住人口仍增长较快，外来人口比重较高，为其带来大量的新增购房需求；二是二手房发展的阶段不同，一线4城市的二手住宅成交占比约在60%左右，庞大的二手房存量使得一线城市每年存在大量的改善型需求，这部分需求在2012年下半年至今的楼市成交中占据较高比重；三是，由于一季度房价上涨过快，为了完成年度房价调控目标，北京、广州、深圳、南京等城市实施预售监管及对新批预售进行限价，导致新房入市受阻，使得部分需求转向二手房市场。
在四个一线城市中，北京受政策影响的程度相对较大，其市场表现与另外三个城市又有不同。这主要是由于目前仅北京严格征收20%的个税，且上调二套房的首付比例至70%；而其他地方细则均较为温和。根据中原统计，6月北京二手住宅成交面积为82万平方米，较2012年月均成交量仍有近2成的回落；而其他三城市较2012年月均有3~4成的增长。与此同时，根据中原CLI二手住宅价格指数数据显示，北京二手住宅价格指数在4、5两月持续下跌，而其他三城市价格指数一直保持上涨。
n 改善需求加速释放 大户型占比有所增加
自2010年宏观调控以来，投机、投资性需求陆续被挤出市场，楼市成交基本以自住性需求为主，在这样的情况下，中小户型一直占据楼市成交的主体地位。根据中原成交数据统计，2013年上半年，北京、上海、广州、深圳、天津五城市单套面积在90平方米以下的二手住宅成交占比分别为53%、59%、63%、65%、77%，而144平方米以下的成交占比均在90%左右。
虽然小户型仍占据绝对的主体地位，但2013年2季度开始出现的大户型成交占比增加的这一特征十分显著。根据中原成交数据统计，2013年上半年五城市大户型的成交比重均较2012年有1~3个百分点的增长。
改善型需求的增加，是近期大户型成交占比增加的主要原因。另一方面，历次调控不断增加房地产的交易费用使得换房成本大幅上升，认房又认贷使得即使是“卖一买一”的购房也会被界定为二套从而要支付更高的利息，而新国五条的20%所得税虽未执行但催生了对于交易成本进一步增加的担忧，以上原因促使近期“一步到位”的购房行为增加，从而导致大户型成交占比上升。
六大城市二手住宅成交占比(2005— 2013年上半年)
五大城市二手住宅成交面积结构变化(2009—2013年上半年)
