热点城市供求两旺 一线地价上涨明显

提要:2013年上半年,中原监测13个重点城市中北京、上海、广州及杭州等地土地市场出现供求两旺的行情。上述四城市2012年1~6月经营性用地供应量同比增幅均超过100%,成交量同比增幅除广州为72%外,其余均超过140%,出让金均较去年同期上升逾4倍。其中北京2013年上半年土地出让金总额已超2012年全年总额。

   优质地块受宠  “三高”地块层出不穷

  2013年上半年,中原监测13个重点城市中北京、上海、广州及杭州等地土地市场出现供求两旺的行情。上述四城市2012年1~6月经营性用地供应量同比增幅均超过100%,成交量同比增幅除广州为72%外,其余均超过140%,出让金均较去年同期上升逾4倍。其中北京2013年上半年土地出让金总额已超2012年全年总额。

  上半年,北上广三热点城市均有多幅优质地块上市,吸引了诸多房企加入争夺,创出单价、总价、溢价率多项纪录。由于商办优质地块供应较多,因此热点地块中商办类占据多数,随着5、6月住宅用地供应的增加,预计未来宅地市场将更活跃。

     地价振荡上行  一线城市上涨明显

  优质地块频繁入市,房企购地积极,使得经营性用地地价总体振荡上行。在居住用地市场,一线及二线发达城市土地成交均价同比上涨明显,二线发展中城市则基本维持平稳;商办用地地价则表现为一线城市同比上涨明显,而二线城市维持稳定。一线城市地价上涨主要是因为北京、上海及广州的多宗优质地块拉高了平均水平。

  

  数据来源:中原土地监测系统,中原集团研究中心

  

  数据来源:中原土地监测系统,中原集团研究中心

  (三)调控大局未变  后市稳中有升

  目前,“限购”、“限贷”调控政策未变,政策面基本保持平稳,同时,宏观经济压力仍在,预计2013年下半年调控政策收紧可能性较小,土地市场或将维持平稳态势。

  自2012年下半年开始,土地市场持续活跃,媒体热议“地王”现象。2013年初国土部发文规范“地王”定义 [1],防止媒体过度热炒。同时,各地政府纷纷采取措施如“限地价、竞配建”出让方式,避免“地王”出现。其中,北京出现2宗热点地块由于前期关注度较高,从而中途暂停挂牌的现象。在上述措施的作用下,近期土地市场虽然热点地块频出,但真正达到单价或总价历史最高的地块很少。

  由于在目前市场环境下,“地王”频出无疑将推高市场预期,不利于楼市稳定,因此防止土地市场过热的行政干预手段仍将继续存在,预期下半年土地市场可保持稳定回升,不会出现大幅反弹。

  2013年全国住房用地供应计划同比虽有所下调,但“国五条”要求2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。按此标准,中原监测13个城市2013年住房用地供应量原则上不得低于约7053公顷。由于2013年伊始,各地集中放量供应,2013年上半年已完成供应最低标准的约41%,下半年最低仍需供应约4148公顷。预计2013年下半年,13个城市住房用地供应量将平稳增长,推地速度或有小幅加快。

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