成交持续活跃 市场回复平稳

提要:2013年上半年土地供求量同比增加,市场回复到往年同期平均水平。1~6月,13个重点城市居住、商办用地成交量同比分别上升约81%及63%,土地出让金同比大幅上升约168%。但从总量上看,2013上半年仍低于2012下半年水平。分城市看,出让金增长较高的城市主要集中在北京、上海、广州和杭州四个热点城市,天津、成都、武汉等城市与去年同期基本持平。

  2013年上半年土地供求量同比增加,市场回复到往年同期平均水平。1~6月,13个重点城市居住、商办用地成交量同比分别上升约81%及63%,土地出让金同比大幅上升约168%。但从总量上看,2013上半年仍低于2012下半年水平。分城市看,出让金增长较高的城市主要集中在北京、上海、广州和杭州四个热点城市,天津、成都、武汉等城市与去年同期基本持平。

  2013年上半年,13个重点城市成交经营性用地(居住、商办)约3865公顷,在2008年以来的历史同期中,仅低于2010上半年(约4738公顷)。其中商办用地成交量创历史同期新高。

  

  数据来源:中原土地监测系统,中原集团研究中心

  

  注:购地销售比=购地金额/销售金额

  数据来源:中原行业监测系统,中原集团研究中心

  n   房企销售攀升 购地依然谨慎

  自2010年楼市调控开始,标杆房企购地销售比持续下降,至2012年下半年楼市回暖,购地销售比才显著回升,标杆房企购地意愿增强。今年上半年十家标杆房企销售额创2009年以来半年度销售额新高,但与土地市场成交活跃不同的是,标杆房企购地却趋于谨慎。今年上半年10家标杆房企权益购地金额974亿,为2009年以来上半年购地最高,但比去年下半年减少25%。其中万科以283亿的购地金额遥遥领先,其次为保利金地,分别为131亿和128亿。

  n   拿地策略调整  三四线比重降低

  今年上半年,十家标杆房企的购地可建面积分布中,二线发展中城市占比最高,为55%,一线、二线发达及三四线城市分别占7%、22%、15%。

  其中,标杆房企在三四线布局比重从2009年以来逐步加大,但在2012年这一趋势发生逆转,主要是由于三四线城市销售增长缓慢、存量大、利润率也不高,而同时一二线城市却表现良好,导致标杆房企调整布局重心。

  近期,一向深耕于三四线城市的恒 大也重回一二线城市拿地, 5月27日,恒 大50.46亿在重庆北部新区购得4块居住用地。 6月18日,恒 大23亿广州夺得一块二类居住用地,楼面地价高达24997元/平米,已经超过其2012年报显示的土地储备平均价格的34倍。7月3日,恒 大首次进入北京,35.6亿获昌平区配建公租房用地,溢价率16.67%,楼面价6964元/平方米,购地可建面积51.1万平方米,配建公共租赁房面积26万平方米。

  

  数据来源:中原行业监测系统,中原集团研究中心

  

  数据来源:中原土地监测系统,中原集团研究中心

  n         供应节奏转变  各地集中放量

  受政策和市场双重利好影响,2013上半年一改去年先抑后扬的供应节奏,主要城市自年初即开始加快供应。2013年1~6月,13个重点城市土地供应总量同比上升约10%,其中居住用地供应量同比上升约56%,商办用地同比上升约20%。2013年上半年,经营性用地供应面积约3890公顷,为2008年以来同期供应次高位(仅低于2010年同期约4976公顷)。

  n         市场需求稳定 流标率回归低位 

  2013年土地市场成交活跃,流标率回归低位。中原监测的13个重点城市中,2013年前6个月居住、商办流标率回归历史低位,其中居住用地流标率由去年同期的约21%下降至约9%,商办用地流标率则由约17%下降至约8%。

  

  数据来源:中原土地监测系统,中原集团研究中心

  流标率的下降,反映出土地市场需求稳定。一方面,新房市场销售持续活跃,融资环境好转,房企有补充土地需求;另一方面,政府根据市场需求适时推地,供求匹配程度高,使得流标率下滑。

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