信贷左右购房需求 房企融资暂时无忧

提要:随着市场成交的火热,4月以来,各地陆续开始收紧公积金贷款。4月北京发布住房贷款政策调整的通知,分别将二套房商贷与公积金贷款的首付比例提高到七成。公积金贷款首套房资格认证标准相应收紧,严格按照“认房又认贷”执行。之后厦门亦将公积金政策收紧,二套房首付比例上升至六成,严格执行“认房又认贷”。6月以来,受年中流动性紧张影响,银行放贷额度紧缩,房贷政策也进一步收紧。据中原地产调研,上海、北京、广州、深圳四大一线城市,银行放贷尺度均有收紧。大部分银行已将首套利率折扣提升至9折及以上,少量优质客户或仍能拿到85折利率。其次,银行放款速度放缓,申请难度加大,部分银行采取每日每月定额发放,而另一些每月月初定额发放贷款的银行,在月中已基本停贷。短期来看,购房者受资金制约,入市节奏被迫延缓,可能影响到整个第三季度的成交表现。

  随着市场成交的火热,4月以来,各地陆续开始收紧公积金贷款。4月北京发布住房贷款政策调整的通知,分别将二套房商贷与公积金贷款的首付比例提高到七成。公积金贷款首套房资格认证标准相应收紧,严格按照“认房又认贷”执行。之后厦门亦将公积金政策收紧,二套房首付比例上升至六成,严格执行“认房又认贷”。6月以来,受年中流动性紧张影响,银行放贷额度紧缩,房贷政策也进一步收紧。据中原地产调研,上海、北京、广州、深圳四大一线城市,银行放贷尺度均有收紧。大部分银行已将首套利率折扣提升至9折及以上,少量优质客户或仍能拿到85折利率。其次,银行放款速度放缓,申请难度加大,部分银行采取每日每月定额发放,而另一些每月月初定额发放贷款的银行,在月中已基本停贷。短期来看,购房者受资金制约,入市节奏被迫延缓,可能影响到整个第三季度的成交表现。

  然而,此次“钱慌”是由银行资金错配问题造成,并非整体货币供应量短缺,当前我国货币存量超过百万亿,此轮“钱慌”作为银行季节性流动性紧张,更多地应被看作是一种短期异常波动。个人房贷作为商业银行的优质贷款之一,依然是各家商业银行争夺的对象和目标。房贷收紧的现状会随着银行逐步走出流动性困境而得以好转。加之,李克强总理6月在国务院常务会议上也明确指出“支持居民家庭首套自住购房信贷需求”,这表明,总体而言对首套房贷款的支持力度仍存,自住需求依然可以优先得到信贷的保障。

  n   大型房企资金充裕  后市融资环境稳定

  房企方面,今年上半年房地产业融资额上升,房企资金相对充裕。国内贷款同比增长,房地产开发投资增速回升。1-6月份,全国房地产开发投资36828亿元,同比名义增长20.3%。数据显示,目前大型房企依然“不差钱”。据中原集团研究中心监测,标杆房企今年上半年融资金额已超过2012年全年。其中,海外融资近年来持续火热,融资比例逐年上升,今年上半年超过430亿元。在前期融资顺畅,以及销售业绩良好的资金支持下,各大房企资金链稳定,并继续加速对热点城市优质地块的储备计划。

  另外,近期上市房企再融资以及IPO开闸预期重燃,然而传闻快速被证监会辟谣,预计房企内地再融资闸门短期难启。7月5日,国务院下发《关于金融支持经济结构调整和转型升级的指导意见》,“金十条”明确继续执行稳健的货币政策,其中,针对房地产行业,指出将坚持楼市调控,落实差别化住房信贷政策,加强名单制管理,严格防控房地产融资风险。可见,货币政策已从相对宽松转向稳健运行,过去房地产业依托资本市场而实现高速发展的势头恐难再现。加之,受制于银行信贷额度,在经历了上半年房地产开发放贷量激增之后,下半年势必有所回落。总体而言,房企下半年的融资环境将由宽松转向趋稳,中小房企受名单制管理,融资难度加大,而大房企资金充足,海外融资渠道畅通,资金压力较小。

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