发展绿色房地产要打组合拳
来源：中国环境报
在环境压力日益凸显、节能与健康需求成为广泛共识的今天，绿色开发理念逐渐成为房地产开发的新要求。我国房地产企业普遍面临着绿色转型的机遇和挑战。房地产开发如何才能变“绿”？政府在推动绿色房地产发展过程中应如何作为？本报特刊登相关文章，以飨读者。
以绿色建筑为带动，近年来我国的绿色房地产取得了较快发展。全社会的建筑节能意识日渐形成，城市新建建筑的节能比率不断提高。设计阶段，节能建筑从2005年的53％提高到2010年的99％；施工阶段，从21％提高到95％。有超过20％的城市启动了生态城市的规划建设，许多城市开展了低碳城市示范实践，有力地促进了绿色房地产的发展。
绿色房地产发展面临问题
■阅读提示
绿色产业链有待完善、发展不平衡、新开发项目的绿色比重不高、既有房产绿色改造挑战大、绿色质量难控制、推进政策不够优化。
当前，我国绿色房地产仍然处于初级发展阶段，存在许多问题。
绿色产业链有待完善。绿色房地产应包括设计、建设施工、建材、装修、营销、居住和物业管理等全过程绿色化。以绿色建筑为主要内容的绿色房地产发展已启动并进展良好，下一步应推进到整个产业链，实现绿色房地产的全面发展。
发展不平衡。在北京、上海及主要省会城市，绿色建筑认证已蔚然成风。但在中小城市，绿色建筑仍未形成气候，开发商仍主要关注利润回报。我国排名前二三十位的房企在绿色建筑领域几乎都走在前列，但一些投资规模较小的开发商对绿色建筑热情不高。
新开发项目的绿色比重不高。绿色建筑标识采用自愿申报方式，每年只发放100余个，与房地产项目庞大的开发量相比，差距很大。
既有房产绿色改造挑战大。我国既有房产建筑超过400亿平方米，这些房产建筑的绿色节能水平参差不齐，大多数远低于绿色节能标准，是耗能大户。既有房产的绿色改造与挖潜，是未来一段时间绿色房地产发展的重要任务。
绿色质量难控制。绿色质量控制方面的一个突出问题，是如何保证绿色设计特征在房地产开发的全过程中切实得到贯彻，这一问题始终没有得到妥善解决。此外，房地产全过程的绿色评估标准与计量仍需完善。
推进政策不够优化。绿色房地产发展相关的政策手段比较单一。目前，政府的政策方向已明确，即要把产业性和区域性的强制与经济性的自愿相结合。但行政强制措施和经济激励手段如何组合，如何降低政策成本并提高政策效果，还显得力不从心。
面对当前的新形势，我们应从建设美丽中国和实现“中国梦”的战略高度来规划绿色房地产的发展，将经济、社会和环境相协调的绿色发展思维充分地融入，多措并举，推动绿色房地产健康发展。
拉动区域绿色发展需求
■阅读提示
绿色发展需求的创造，必须依靠政府出台针对性很强的政策措施，这是城市绿色发展的重要规律。应制定系统、科学的绿色房地产发展政策，出台相关的标准等，以有效拉动绿色房地产的发展。
城市绿色房地产发展的一个重要特点，是靠所在区域的绿色发展需求拉动。
而现阶段，绿色发展需求的拉动仍然依靠政府绿色发展的政策。事实上，城市绿色发展需要额外消耗相应的资源和成本，难免在某些方面或某种程度上影响城市的经济增长。绿色发展与传统经济增长的矛盾是市场经济的一个客观存在，这个矛盾在市场经济机制下没有自行解决的好办法。绿色不是城市经济发展的天然目标，完全的市场竞争条件下难以创造出城市绿色发展的需求。绿色发展需求的创造，必须依靠政府出台针对性很强的政策措施，这是城市绿色发展的重要规律。
随着经济社会发展和城市居民素质提高，公众绿色参与和绿色发展诉求日益成为绿色发展需求的重要创造因素。在发展程度较高、汲取了非绿色增长的教训、后发优势较强的城市，更是如此。
现阶段，城市政府应想办法平衡和减少绿色发展对传统经济增长的影响。一种现实的做法是，以城市资源与环境能够承受的较低限度为标准，制订政府的绿色政策法规。
然而，这种情况下的绿色发展需求拉动存在的问题是，需求的弹性较小，市场不充分，并给政府部门的执法与监督能力提出了较高的要求。
有鉴于此，笔者认为，城市应制定系统、科学的绿色房地产发展政策，出台相关的标准等，以有效拉动绿色房地产的发展。
稀缺性的资源环境状况，是制定绿色房地产发展标准等的基本依据。
城市资源环境的价格体系的真实与合理，是促进城市绿色房地产长期健康发育的重要依托。绿色房地产发展的法规标准等不能偏离城市资源环境的实际价值，否则不利于房地产企业把绿色发展的成本内部化，从而引发“政府失灵”的损害。因此，政府的绿色房地产政策要体现出资源环境价格。而科学价格体系的建立，要借助资源环境产权制度等一系列复杂的制度安排。
在绿色发展初级阶段，在具体政策措施操作方面，应尽可能贴近市场，利用较为完善的市场机制，着重以经济政策措施为主的政策组合，改善绿色需求弹性不足的缺陷，提高绿色政策措施的实施效率。比如，房地产领域资源消耗和减排的硬性标准可以与柔性的资源权和排污权交易相结合。
城市政府要加大对绿色房地产发展的直接财政投入，积极发展公共性的绿色房地产基础设施，努力解决跨地区的绿色房地产协调发展问题，不回避城市绿色房地产发展历史欠账问题，最大限度地拉动绿色房地产的发展。
政府要善于利用绿色补贴和优惠等政策杠杆，大力扶持和鼓励创造绿色房地产发展需求的企业和民间投入，包括补助配套资金、利息补贴、相应税费减免等。
政府还要加强在绿色发展教育方面的投入，提升居民的绿色发展观念和觉悟，倡导绿色消费。绿色发展教育有助于把单纯的政策需求转变为公众绿色需求的自觉行动，城市绿色房地产发展的需求可以据此提升到更高一级的层次，形成城市绿色发展的长效机制。
