刘文斌：《安家》杂志总编辑，中国资深地产策划人。

  好别墅的首要条件还是区域位置，因为土地的稀缺性注定优越地利的便利性与增值性；紧接着是居住人群、景观环境和项目品质。

  决定别墅价值的四大标准

  好别墅，带来的不仅是一座建筑，更重要是其带来的别墅生活方式。这是衡量一座别墅价值的根本所在。安家认为，决定别墅价值的标准主要有四个：

  第一，区域位置。好的别墅要有合适的区域位置。区域位置的要素包括地段交通，是否是传统意义上的高端别墅区，以及是否能作为第一居所。

  第二，居住人群。安家认为现在买的起别墅的人很多，但并不是具有同样经济能力的人都具有同样的素质。如果在一个别墅区都能聚集一批高素质人群，那这就是最好的别墅区。现在很多别墅业主最头疼的问题，不是物业，反而是邻居素质问题。

  第三，环境。景观环境是判别一个别墅好与坏的重要因素；好的别墅最好有山有水，但在城市里面一般很难满足这一要素。环境之所以排名第三，是因为北京的外部大环境持续恶化，PM2.5严重超标，这只有靠营造小环境进行“亡羊补牢”。

  第四，项目品质，也就是建筑本体。现在随着时代的发展，尤其是对于豪宅来讲，每一个买别墅的客户都有自己不同的喜好，都有个性化的空间诉求，这就决定了开发商很难做一个标准的户型，因为每个人对于房间的使用有不同的喜好，他可能需要不同的功能。未来别墅的发展，应该是往个性化发展，量身定做；对于有经验的客户，甚至会直接跟建筑师做沟通，从而根据他的需求做相应的调整。根据国外经验来看，这是一种豪宅的根本趋势。

  中国目前的别墅是把项目品质作为第一要素，但我们认为好别墅的首要条件还是区域位置，因为土地的稀缺性，注定了好位置的便利性与增值性；紧接着才是居住人群、景观环境、项目品质。

  香山别墅区最有增值优势

  北京的别墅区域严格意义上来说有三个，分别是中央别墅区，香山别墅区，奥北别墅区。这三个是具有规模的别墅区，其它相对分散。而这三个区域各有利弊。

  中央别墅区相对开发较早，国际化氛围浓厚一些，但谈不上什么人文环境，因为不少地方受到机场的噪音污染。在通达便利上，自从高速免费后，中央别墅区的交通也存在拥堵问题。

  奥北别墅区是后兴起的一个别墅区，环境不错，项目多，占地广，产品也比较多样化，但它严重受阻于交通，无论是京承高速还是八达岭高速都相当拥堵。

  香山别墅区是自然环境最好的别墅区，上风上水，距离城区位置最近，交通也是最好。但这个区域的问题在哪里呢？这个区域的开发商当年都是小开发商，所以产品总体一般。

  目前从增值角度来对这三大别墅区进行比较来看，香山别墅区高于中央别墅区，更远高于奥北别墅区。因为香山别墅区都在五环两侧。无论是地段，环境，位置，香山别墅区都有很大优势。

  早期别墅居民素质成首要问题

  2006年之前的别墅价格相比之下不算太贵，当时北京别墅每平米单价大部分在1-2万元之间，每套总价大约4-5百万元，按照20%首付来看只需要掏出100万就能买别墅，这是很多人都能承担的价格，因此有部分胆大的人有机会住进了别墅区。

  这一状况发展至今，导致的后果是，同一个别墅区内业主的素质参差不齐。这是导致今天某些别墅公共环境，卫生服务不到位等问题出现的根源。

  比如，某小区当年制定的物业费很低，现在物业公司很难维持。上调物业费是解决问题的方法，但这需要业主表态，业主不同意，就造成别墅区人文环境越来越差，物业价值难以实现本应具备的保值增值。

  又如，不少建成别墅区内没有网络信号，没有手机基站，物业提出要架设，但不少缺乏科学素养的业主以害怕辐射为由坚决反对。这就导致目前很多别墅区手机接收不到信号，给居住期间的人生活造成诸多不便。

  上述这两个例子，都是目前建成数年的别墅区目前存在的诸多问题的缩影。而居民素质这个问题，可以说基本无解。

  别墅最怕既不远也不近

  简而言之，最有价值的别墅，从位置上来看，需要绝对的近、或者绝对的远。

  绝对的近就是很方便，可以作为第一居所。这类别墅的增值潜力最大。比如十年前《安家》就说过北京最有价值的别墅是北四环旁边的富城花园，虽然因为年代久远，品质从今天的眼光来看相对一般，但因为位置较好，相比于其它别墅，它的增值性也体现了出来。以上便是绝对的近——真正可以最为第一居所。

  绝对的远，就是作为第二居所，适宜于周末或假期居住，作为旅游度假，放松心情。比如怀来，承德、固安等别墅区。

  别墅怕的便是既不远也不近，当第一居所却很堵车，购房者不能为了住别墅、每天在路上往返就花去几个小时；另一方面，作为度假也不适宜，离城区不够远，环境也不够好。这种别墅未来的升值空间就比较有限。

  国外作为第一居所的别墅距离城区的理想距离是30到40分钟的车程，如果不考虑交通的拥堵的话，中国的情况也应该是这样。从北京来看，也许最有价值的别墅，还是在香山。

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