京别墅区域盘点 三大主流别墅区众多新兴别墅群

  中央别墅区


  中央别墅区最早被称做天竺旅游度假别墅区,发端于1991年赴香港的一个招商引资项目。1992年,北京外销001号房——丽京花园别墅出现在顺义天竺机场高速杨林出口,掀起了温榆河畔别墅的开发热潮,也为中央别墅区打下了第一块基石。

  中央别墅区内早期所有的项目地块都非常方正,以丽京花园为代表,设计风格以香港模式为主,社区内的绿地、水系很少。客户来自东南亚、香港的投资群体,而住客则以外国人为主。正是大量各国大使馆的工作人员、欧美外资企业的外籍高管、东南亚及港澳台人士奠定了温榆河别墅区的“国际化富人区”地位。到九十年代中期,欧陆苑、名都园、优山美地等别墅项目的兴起使得这一区域的别墅群初具规模。

  细数中央别墅区内最早一批代表性项目,可以发现其国际化气息系与生俱来的结果:裕京花园由台湾开发商投资修建、欧陆苑最早是德国一家机构投资的,丽斯花园、丽高王府则是香港新世界投资开发,香江别墅是新加坡投资集团和荷兰银行财团ING共同投资,李嘉诚财团在区域内也有项目等等,诸如此类。因此,这里的别墅最大特点是:从小区规划到户型设计,都非常符合西方家庭的生活习惯。

  中央别墅区的长盛不衰,被归结于以下三个方面的因素:第一,交通优势得天独厚,机场、CBD顺时可达。第二,四季长流的河水和茂密的成片树林形成的自然环境,加之借奥运会东风而取得成功的东北部绿色生态走廊规划,使这一带被认为是北京最适合居住的区域之一。

  第三同时也是最重要的,得益于近十年间累积起来的居住文化氛围,外籍人士聚集,涉外气息浓厚,区域内配套丰富,租赁市场活跃。尤其是诸多国际学校和符合外籍人士生活习惯的娱乐配套的成熟,是这里几乎成为外籍或外籍背景人士在京居住的唯一选择。

  奥北别墅区

  与中央别墅区又可细分为“后沙峪片区”、“天竺片区”和“来广营片区”三个子区域类似,广义上的奥北别墅区也包括了“昌平八达岭片区”和“亚奥京北片区”两部分。早年,由于八达岭高速开通较早,沿线的成片别墅发端也更早,当年北京市场上的第一批目标定位于国内富豪的豪宅如玫瑰园、碧水庄园等项目皆位于此,形成了八达岭高速别墅带的辉煌。

  此后,由于亚运会和奥运会的举办带来的交通等基础设施大发展,以及其间接地对于客户区域认知的影响,更靠近京承高速的亚北/奥北区域所受助推力更为强劲——如北京东南西北四个方向的环线中,唯有北五环被纳入中心城区范畴,由此可见北京此前十余年间的城市发展在方向上的重心就在成北。不过近年来随着越来越多的项目在京北区域进行开发,客群区分不明显,两大子片区逐渐融合,进而形成如今的“奥北别墅区”。

  从面积和体量规模来看,奥北别墅区或许是北京最大的一个别墅集聚区域。它位于北京城区正北方向,跨域朝阳、昌平和海淀三大行政区,“京藏高速/京承高速-北五环/北六环”等交通干线贯穿其间,小汤山、奥林匹克森林公园等景观资源为其依仗。

  奥北别墅区以自然资源条件取胜,北京的上风上水地区,区域内别墅多为景观型别墅——具有森林、河流和多种植被优势以及温泉资源,不仅具有良好的外部景观条件,而且往往注重打造良好的社区内部自然环境。如东方普罗旺斯、珠江紫宸山、纳帕溪谷、温哥华森林等大盘别墅项目,或引进大面积水系,或打造大面积植被景观资源,因此往往能够第一时间吸引住来访客户,打动客户的心。

  目前区域内大大小小的别墅项目数十个,涵盖了别墅系列的各个产品线、以及从两三百万到数千万的各个不同价格档次,特色项目也层出不穷。因此,奥北别墅区的居住氛围显得更为“平民化”、“本土化”。既有企业主、企业高管,也有文体明星、高级白领、成功的自由职业者、文艺工作者等等。此外,区域内几乎不存在租赁市场,基本为100%的自住型客户。

  香山别墅区

  香山别墅区,顾名思义,得名于其与香山山脉的地缘亲近关系。该区域内风光秀丽,有不少风景名胜旅游景点,山脉起伏的自然景观在一马平川的华北平原上显得卓尔不群,北京城区范围内更是无有出其右者,据称香山别墅区内的森林覆盖率达86%以上。

  香山别墅区的地理位置上也有独特的便利性优越。与中央别墅区、奥北别墅区日渐向六环甚至六环外扩展不同,真正的香山别墅区别墅始终指称的是西五环一侧的项目,相应地其交通便利性自不待言。

  更为客群看重的是,京西板块自古就与“皇家”、“贵族”、“国家领导层”等概念结合在一起,至今仍是党和国家领导人及重要人士的居住场所。略带神秘的概念氛围,让该区域的高端物业受益良多;开发商们不吝打出“皇家园林”、“超凡尊崇”等概念,尽管价格不菲的同时物业品质并无过人之处,但购房者仍然愿意为之买单。

  或许也是出于同样的因素,香山脚下别墅的客群,或许是北京几大别墅区中最为神秘的,传说中的“隐富阶层”若选择居住京城,大多首选都是在这里。

  由于区域特殊的政治敏感性,目前香山周边已经禁止别墅开发,可售物业逐渐售罄,新盘日益销声匿迹。目前宣称位处“香山别墅区”的高端物业,实际上距离香山有不少的距离。而真正的香山脚下的别墅,在稀缺性的强力助推下,其价格已经是七八年前的十倍了。

  新兴别墅区

  新兴别墅区之潮白河:潮白河别墅区的兴起,与2008年北京奥运会水上项目在此举办息息相关。随着潮白河的治理和水量保证及顺义休闲度假区域的规划实施,以及中央别墅区可用土地的减少,距离中央别墅区最近、且同样具备一定自然景观资源优势的潮白河区域遂进入地产商的视野。目前区域内别墅项目发展较快,且品质较高,目前已有逐渐向传统温榆河沿岸的中央别墅区靠拢的趋势。

  新兴别墅区之亦庄:凭借本身较强的产业支撑、较高的国际化程度、日趋完善的生活配套、出色的性价比以及政府政策的大力支持,亦庄别墅区已成为目前新兴别墅区中的后起之秀。

  新兴别墅区之东部泛CBD:位于北京城区正东方向的通州区辖区内,主要依托于毗邻CBD的优势,以较为经济的价格向在东部生活的企业中高层提供了居住在别墅内的机会。

  新兴别墅区之城南:北京最新兴的别墅区,近年来随着南城旧城改造推进而逐渐浮出水面。但由于北京城市对南城所持的固有观念,配套档次较低,加之交通问题困扰,城南别墅区形成口碑和规模仍需较长时间。

  新兴别墅区之远郊:所谓远郊别墅,既有位于怀柔、密云的已成气候的度假别墅,也有散布于大兴、房山或是毗邻河北的边界地区的经济型别墅,本身特点和产品诉求各有不同,不一而足。

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