三、综合体的业态分布与组合

　　从城市综合体的基本功能来分析，商务办公和公寓住宅的功能相对比较单一，商业零售和酒店餐饮的功能就会演变出不同的业态。比如商业零售会包含传统百货、超市卖场、家电卖场、品牌专卖店等；酒店餐饮包含中餐、西餐、自助餐、连锁快餐等业态。综合体未来的价值大小，在很大程度上取决于建造设计之前对后期运营中各业态的需求分析和优化组合。

　　实现城市综合体的不同功能，需要各种业态的复杂组合，各种业态间在对客户群体的共享过程中，具有利益的一致性。大家可以彼此通过自身的服务获取不同客户群体带来的经济收益。这体现了城市综合体的规模化配套服务产生的经济放大效应。比如：购物的人群会给餐饮业带来客源；繁忙的商务人士会选择就近购物；出行的人群会选择联系公务便捷的酒店下榻等。这种连锁反映的经济行为，使城市综合体产生了极高的价值魅力，吸引了不同业态的入驻和大量投资客的追捧。

　　然而，在对资源的占有上，各种业态又会产生利益对立的矛盾。比如酒店和购物中心都希望同时把主出入口设在繁华的主干道上；超市和商务办公都希望拥有更多的车位；商务空间会排斥餐饮业的油烟污染；大家都希望客满盈门，却谁也不愿意在自家门前造成交通拥堵……只有较好地解决这些问题，才能从根本上进一步挖潜综合体的价值。

　　在住宅地产的社区规划中，经常提到不同户型享受社区景观资源的均好性。这种均好性能够减小不同区位的房屋差价，有利于实现楼盘销售的整体效益最大化。这个道理对于城市综合体的设计同样适用，但是操盘难度大大提高了。社区景观资源的均好性把控，是通过视觉效果可以直观体现出来的，而综合体的业态组合效果就非常复杂了。它需要了解各业态的运营特点、盈利模式、资源需求的迫切程度、对其他业态的影响等众多因素，才能对资源的分配进行不断的优化。这种资源优化的均好性，会进一步提升综合体的经济放大效应，增加它的投资魅力。

　　在综合体业态分布及组合的设计中，还应该具备对综合体发展运营的前瞻性。一般来说综合用地的年限为50年，在这个基础上计算城市综合体的寿命，应该在40年左右。在这样一个漫长的岁月里，城市综合体的地位可能会发生周期性的变化。比如新城区的综合体会随着城市的发展逐步成为城市的核心；目前核心区位的综合体由于受建设规划、交通条件、资源承载力饱和等综合因素的影响，可能会逐渐没落被新的城市综合体取代。在综合体的不同发展时期，满足其核心功能的业态分布会发生较大变化，能够了解和应对这些变化，将会对城市综合体保持持续的盈利能力具有关键的作用。

　　比如：新兴的城市综合体在运营初期可能会引进大品牌超市来提升客流量和商业人气。这就需要建筑综合体的布局能满足品牌超市运营所需要的空间资源，才能吸引知明度高的企业入驻。但是，超市卖场属于劳动密集型企业，其运营特点是用尽可能低的成本提供更多价廉物美的商品和服务。低成本来源于较低的劳动力成本、卖场租金成本、规模化批量采购成本及科学合理的物流供应链成本。只有做到了成本的节约，才能降低同质化商品的销售价格，吸引到更多的消费者，从而实现薄利多销的经营目的。由此可以发现，降低运营成本对超市卖场的经营具有重大的意义。在众多经营成本中，卖场租金(运营场地费)通常是最大的硬性成本支出。因此，国外成熟的大品牌超市多选址在交通便捷的郊区，这样就可以节省大量的运营场地费用。

　　目前在国内，家乐福、沃尔玛这样的超市同样对经营租金的要求非常苛刻。一般在城市繁华的中心区，其卖场租金也只有人民币1.0~2.5元/平米·天。而同期，北京甲级写字楼的平均租金是人民币5.43元/平米·天；2012年第四季度，广州优质购物中心的首层租金水平可达到人民币40.2元/平米·天。因此对于综合体物业持有者来说，大型超市的租金回报率远低于百货商场、甲级办公楼等物业。在城市综合体运营初期，需要沃尔玛这类大品牌超市卖场提升商圈人气，但是对一个成熟的城市综合体来说，它已经是一个寸土寸金的稀有资源了。因此，持有者会更加注重如何提高单位面积的运营效益。而超市卖场对空间和交通等资源的占用和其产生的经济效益来比，显然不符合高效综合体运营的要求。这时，大型超市卖场可能会被成熟的城市综合体请出去。因此，沃尔玛、家乐福不是城市综合体永远的骄傲，CBD、超级购物中心将在城市综合体中展现它金色的光芒。因此，城市综合体的“量身打造”要提前分析未来业态布局的发展变化，才能提升其寿命周期内的整体盈利能力。

　　四、未来城市综合体的竞争力及其精神内涵

　　中国房地产从发展初期到现在，已经走过了30年历史。1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产行业成为经济的支柱产业之一。在经历了将住宅地产和商业地产明确区分后，单一的地产开发模式已经越来越无法满足城市迅速发展的需求了。因此，大型城市综合体顺应了经济发展和城市迅速崛起的必然要求，成为商业地产的一支奇葩。

　　任何一个经营领域，当它受到市场“热捧”的时候，必然吸引众多的竞争者加入。在房地产市场竞争日趋激烈的时刻，城市综合体越发显示出了它的比较优势。近年来，万达、宝龙、保利、万科、红星地产等一大批地产名企相继进入城市综合体开发领域，一场激烈的马拉松已经起跑，城市综合体的热血在新一轮城市化进程的号角中咆哮……