百亿豪宅捂盘三年 深圳茂业双重“赌局”探秘
?据悉，“德弘天下”项目所在的地块宗地号为H307-38，是深圳一家上市公司深深宝A(000019)在2009年转让至深圳茂业手中。早在上世纪90年代，该地块地址就是深深宝的注册地址，深深宝厂房当时就坐落于此。这块土地在从工业土地转化为商住用地时，经过了在国土部门重新备案。准确地说，目前“德弘天下”项目的土地年限应该从重新备案的这个日期算起。
??“德弘天下”项目的“前世”当时被称为“深宝商业城”。起初，深深宝计划与深圳基泰投资有限公司合作开发这块土地，不过由于双方产生分歧，深圳基泰在1999年时退出了合作。正是基于这个机会茂业系介入，正式与这块土地“结缘”。
??随后，深圳茂业取代深圳基泰，与深深宝合作开发“深宝商业城”。为此，深圳茂业方面支付了深深宝1.46亿元的资金。
??根据当时合作协议，深深宝方面协助深圳茂业办理建房售房手续，而有关建房成本以及实际售房收入与深深宝无关，由深圳茂业方面承担。这时开始，这块土地已经成为茂业系的“舞台”。
??不过，“深宝商业城”项目计划当时似乎也走得并不顺利。记者查阅资料发现，深圳茂业方面直到2003年才动工拆除深深宝的工厂，用以建设“深宝商业城”。当年，深深宝管理费用较上年增加1222万元，增长45.96%。资料显示，这笔费用的增加，是深深宝拆除这块地之上的厂房以及搬迁生产线，所发生的停产费用计入管理费所致。
??最终“深宝商业城”项目悄然流产。记者查阅深圳规土委资料发现，2008年10月6日，深圳规土委曾向深圳茂业以及深深宝下发“德弘天下”的项目建设工程规划许可证。这意味着，“德弘天下”项目当时已经登上台面。
??一位不愿具名的知情人士告诉记者，其实早在深深宝与深圳基泰准备合作建设项目时，也就是上世纪90年代，该地块在国土部门重新备案，性质从工业用地转变为商住用地。那么，仅从1999年至今已有约14年之久，如果按照70年产权推算，项目可用年限可能只有56年左右。显然，“德弘天下”项目已经“先天性短寿”。
??捂盘坐享项目升值
??在随后的2009年，这块宗地号为H307-38的地块正式易主。深圳规土委资料显示，深深宝当时将土地使用权转让，而受让方就是深圳茂业。前述知情人士也透露，2009年初，深圳茂业与深深宝只是办理了相关转让手续，实际上早在双方签订《合作建房合同》时，土地“开发权”就已经落入深圳茂业手中。
??值得一提的是，如果“德弘天下”项目在2010年初就开售，以当时深圳罗湖接近1.7万元/平方米的新房均价来算，茂业方面所获得的销售额恐怕只有现在的一半不到。深圳茂业并不急于销售，即便是捂盘若干年，也可以坐享项目升值。这是已经结束的一场“赌局”，这一局，茂业系赌的是“捂盘升值”。
??“对于资金链较为充足的开发商而言，项目转为现售甚至捂盘的风险目前来看并不大，而且对于豪宅现售政府乐见其成，对于捂盘政府也会睁一只眼闭一只眼。”宋丁坦言。
??正如宋丁所言，豪宅入市会拉高区域均价，在楼市调控时期，这是政府不愿意看到的情况。深圳房地产信息网研究部研究员吴上锦告诉记者，目前深圳规土委统计范围仅限于领取预售许可证的项目。“那么，那些直接申请得到销售许可证的项目，实际上就绕开了国土局的新房成交统计系统。”他表示。
??事实上，近年来深圳不少豪宅项目采取了现售的做法。如此一来，豪宅不会计入预售系统影响全市住房均价。
??然而，限购政策出台，显然让茂业方面的算盘落空。一方面，“德弘天下”项目一房两证、一房三证问题，让购房者掣肘于“房票”；另一方面，政府方面也在限制“德弘天下”的开售。
??如今，尽管楼盘升值的预期达到了，但茂业系却不得不面对房价调控的种种制约。在“捂盘升值”的这场赌局中，茂业系虽然押对了方向，但没法顺利实现销售，不能算赢。
??按照规定，开发商要对楼盘进行销售，需要拥有“五证”，即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程规划验收合格证》和《房屋销售(预售)许可证》。开发商在取得《房屋销售(预售)许可证》之前必须先获取前“四证”。
??记者调查发现，“德弘天下”项目目前只有前三个证，《建设工程规划验收合格证》并未到手。“一般有的开发商会打擦边球，在项目预售后才拿建设工程规划验收合格证，而现楼销售的项目则应该提前拿到这个证，很少有项目落成后两三年了还没拿到。就常理而言，政府方面可能刻意在压。”深圳一龙头房企项目运营负责人告诉记者。
??调控时期，豪宅入市向来较为敏感。如果按照前述中原地产人士所言，深圳茂业正在试图将房产证合二为一。那么，不难看出，在错过最佳销售时期后，深圳茂业也开始急于出货了，但目前的限购政策阻碍了项目销售进程。
??“像"德弘天下"项目这样的双拼户型，未来销售可能愈发困难，茂业方面最大的希望可能就是：赌深圳"限购令"的结束。当然也不排除通过其他途径绕过政策。”上述房企项目负责人分析称。
??可以说，茂业系刚开始的这场新“赌局”，在对赌“限购令”的结束，同时也在赌自身“绕政策”的能力。但不管结局如何，茂业系欲坐享这近百亿销售收入，不确定因素太多。
