试着设想一下，你家的楼下就是一个巨大的中森华，你穿着睡衣按一下电梯，转眼间就从自己的卧室来到五光十色的商场、健身馆、餐厅，漫步一圈、休闲健身、最后饱餐一顿后，回家躺在床上，还能感受到方才起床时留在被窝里的体温。

  这样的生活方式，是否曾出现在我们的梦中！不，它就要变为现实。中森华集团董事局主席郑巨云在受访初始，首先向我们描绘了这样一幅令人憧憬的画面。(黑巧克力 任思思/文)

  业态配比新思路：70%餐饮休闲加强生活服务功能

  如何区分商业综合体与城市综合体？他表示，一个成熟的城市综合体，会担负起城市中心应有的职责。“如商业功能、商务办公功能、酒店接待功能、休闲娱乐功能、其他公共商务活动功能、居住功能等。更准确地说，它更关注人的感受和需求。”他坦言，现在的商业项目多以商业综合体出现，并且仍然在利益最大化的道路上奔走，但却没有做成真正的城市综合体。

  “以往，文化休闲娱乐功能在“城市综合体”建筑中只是配套性的建筑设施，但随着城市生活的发展，城市综合体中休闲娱乐设施的内容和规模成为足够独立的功能建筑，甚至成为重要的组成部分。”这是我对汉城广场业态配比不走寻常路的一种思量。

  70%餐饮休闲娱乐对比30%零售的中森华汉城广场，这是一次大胆且具有实践性的尝试。伴随着生活质量的不断提高，人们生活的消费方式也发生着转变。电商军团的涌现，削弱了传统商业购物的属性，迫使实体商业需要向更多元素的空间发展。

  世界上最大的商学院在温州 教育培养从娃娃抓起

  处于对城市功能建设的考虑，汉城广场在七层的商业规划中为幼儿园留下了一席之地。郑巨云自信地表示，幼儿园进驻商业综合体这种公益性与经营性的融合在华中商业项目中应属首例。

  在寸土寸金的商业体内插入幼儿园，是我对孩童教育的个人情结。在阐述这一做法之前，他向乐居记者抛出了这么一个问题：“世界上最大的商学院在哪里？”

  世界上最大的商学院不是在哈佛、牛津、剑桥，而是在温州。他回忆说：“在温州，大家都在做生意，从小耳濡目染的商业氛围造成就了今天的我。”孩童时期的教育，对于一个人的成长至关重要。邓小平有言：‘学习计算机，应从娃娃抓起’、张爱玲也曾表示，出名要趁早。

  这些名人名家所提出的一个核心观点，意在表明儿童教育的重要性。这也是我愿意倾心倾力去完成的一个夙愿。他认为，企业家的眼里不能只有利益与金钱，应该更多的承担起社会责任，去竭尽所能地解决当地居民物质生活、精神寄托等一系列问题。

  商业与文化创新融合 成为串联武汉明珠的红绳

  提到教育，自然而然也会联想到文化。业内人士曾言，商业项目是一间教室，顾客是学生，当学生步入教室时，是一种文化熏陶的过程。从历史文化融合的角度，城市综合体的商业创新也是必不可少的一部分。

  武汉是一座有着千年文化历史的名城，黄鹤楼、东湖、起义门，这些风景名胜在中外游人心中可谓如数家珍。他将这些历史文化比喻为一颗颗明珠，但却感叹它们的价值并未得到充分体现。“缺少一根串联的红绳，将其有机结合是非常遗憾的一件事儿。对此，汉城广场的名人墙以及汉牌文化戏台的设计就是希望能起到文化与商业的融合，提高市民精神层面的享受。”

  中国人偏好室内运动 让运动融入商业综合体

  除此之外，汉城广场设置的运动场所也将成为武汉市民室内健身休闲的首选去处。他解释说，将运动主题安放到城市综合体内，源于中国人对运动的考究。

  在海外旅行中，他发现，澳大利亚的白人追求与自然阳光的亲密接触，在沙滩、攀岩等户外活动时，享受着阳光带来的健康肤色。但是黄皮肤的中国人不一样，更愿意在室内进行健身运动。

  以武汉为例，在40摄氏度的高温下，武汉人会选择室内运动，达到强身健体的效果。此次中森华汉城广场，更是有针对性地为市民提供便利，让人们一想到运动健身，就有来汉城广场的念想。

  商业运营管理团队必须专业化 要控制好投资风险

  有专家曾说，城市综合体商业空间是一个城市的城功能与市功能在一定经济发展条件下在空间上的结合程度和水平。作为形成城市空间形态的重要手段，城市综合体的空间形态表现了一个城市经济的活力以及由此演变出来的购物、服务、休闲、娱乐等行业的经济规模和水平。

  郑巨云直言，商业地产的开发，需打破固定思维，同时也要考虑个性需求，取别家之所长，绝不是简单的模式复制。

  有业内人士表示，从大层面上来看，我国面临着扩大内需、推进城镇化进程的机遇，从主观上来看，各地政府高度关注商业综合体，这是商业地产在十二五时期的重要发展机会。而城市综合体的另一面，则是地方政府的土地冲动，这种“既能带动城市整体建设档次、商业氛围，又能大体量出让土地带来财政收入”的模式无疑会受到地方政府追捧。特别是很多二、三线城市的政府都已经将其列为拿地的首要因素。

  城市综合体是区域中心地块集约价值的体现，一个成熟完善的城市综合体所带来的品牌效应以及对周边产业的带动力量不可预估。这也使得相对于一般的住宅产品而言，城市综合体对开发商如开发、金融、运营、营销等有着更为高水准的要求。

  郑巨云认为，城市综合体的运营管理团队必须专业化，在总体上要有一个调控目标，这样能够比较好地控制投资风险。但这个过程本身就是一种风险链，如果城市综合体中一个业态失败了，就可能影响其他的业态，进而影响城市综合体的整体成功。

  他强调说，不管是自持还是销售，以后都存在一个长期招商的过程，一个管理的过程。不是说我把它做好了，招了大的品牌商家来了，就完了。或者说把这个商铺销售完了我就不管了。要通过良好的营运，使所在商圈更加活跃，城市充满活力。

  目前，商业地产的二手商铺和二手写字楼等非住宅类型的物业的交易已增加8%的转让成本。一手商业市场尚未有调控迹象，这对于商业开发以及商业投资仍属利好现象。但新国五条的出台，令捉摸不定的住宅市场更加混沌。

  对国五条解读有失偏颇 房价大跌大涨不利于经济发展

  国五条地方细则尚未出台，市场动向仍不明朗，但是郑巨云认为，很多人对国五条的解读都有些偏差。他坦言，国家调控，并不是阻碍房地产开发，其真正目的是想让老百姓都有房子住。房价的大涨大跌并不利于国家及地方经济的发展。

  “以武汉市的房价为例，房地产的市场价值由楼面地价、建安费用、开发利润，相关税收等共同构成，在武汉10000元每平米的房价，除去建安费、税收等，开发商的利润本来就已经很薄弱了。

  国家调控，也不能让市场出现大涨大跌的情景，对于经济的稳定发展来说，房产的保值是最重要的。如果老百姓今天拿出100万元买了房子，几天之后，房子眨眼变成80万，其中的隐患可想而知。

  他预计，未来武汉市的房价，仍将呈持续稳中有涨的趋势，指望着大涨抑或是大跌，都是不科学的想法。