嘉兴市区房价已悄然上涨 新国五条能否摁住高房价

  N王 沁

  春节过后,调控政策一再收紧,利空消息不绝于耳,市场预期也日趋恶化,不少消费者认为,今年楼市运行的基调将以稳字打头,在调控政策打压下,房价很难大幅上扬。尽管如此,市场似乎并未买账,成交量逆势而行,再度放量上行。

  据统计,2月份,虽然市场处于传统淡季,受春节假期影响成交量有所回调,但交易数据依然喜人,整月市区成交各类商品房1179套,创下五年来新高,打破了市场传统淡季的常规。而3月份,尽管再度遭遇调控严政,但市场依然延续高位上行态势,成交量再度攀高。

  数据显示,3月份上旬,市区商品房的成交量就已远远超过了2月份,市场成交放量明显。而与市场成交放量同步的是,土地市场交易也很喜人,出现了久违的小高潮,住宅地块成交形势明显好于上年同期。

  市场人士指出,市场一直延续去年四季度以来的回暖走势,而“国五条”的出台虽然令市场预期恶化,但短期内却刺激了市场成交量,也带动了土地市场的回暖。不少房企已因销量上升而涨价,引发了市场短暂的骚动,而这又进一步刺激了需求释放。

  新政刺激市场成交放量

  2012年下半年,随着刚性需求的释放和改善型需求的入市,市场一路回暖,成交量持续走高,尤其到了四季度,房地产销量呈现爆发式增长。而今年初以来,楼市依然延续市场的回暖态势,尽管近期中央再度祭起调控大旗,但依然难以压制市场需求的释放,成交量仍维持在高位。

  3月初,受“国五条”利空消息的打压,市场成交量有所回调,但随着实施细则的出台,尤其是二手房征20%个税政策的严厉执行,短时间内刺激了市场需求的爆发,大部分人想在政策窗口期完成交易,以免受政策影响。

  二手房市场的放量也带动了一手房的成交量,导致市场成交量逐日攀高。3月的第一周,商品房日均成交量在70套上下,而后受新政刺激,市场交易量大幅攀升,一天成交百余套商品房是小菜一碟,这种高位放量成交的走势一直延续至今。

  统计数据显示,3月份,市场成交量可观,3月1日至18日,市区市场累计成交各类商品房1613套,其中住宅1202套,商贸与写字楼411套,成交量已远远超过2月份整月的销量。按这种成交势头,3月份,市场成交量超越1月份已是稳操胜券。

  市场人士指出,今年一季度,市场成交量之所以持续攀高,一是刚性需求持续释放,延续了市场回暖的走势;二是房价依然处于底部区域,刺激了购买力的释放;三是调控政策加大了二手房征税力度,间接抬高了一手房的成交量。

  土地市场渐显回暖之势

  2012年,土地市场异常冷清,尽管商品房市场下半年成交逐渐回暖,但土地市场依旧尽显疲态,流拍与底价成交是整个年度土地市场的关键词。不过,随着存量土地开发的加速,房企土地储备日趋减少,加上成交量持续走高,销售资金快速回笼,房企拿地需求在2013年逐渐释放。

  2012年一季度,土地市场低迷不堪,连续数月无住宅地块出让,直到二季度的5月7日,市场才迎来一宗住宅地块的出让。而今年土地市场表现明显好于去年同期,一季度,市场已成功出让了数宗住宅地块。

  与上年地块出让流拍、底价成交不同,今年土地市场成交的热度大幅提高。比如2月份出让的经开2013-号商住地块,土地面积24403.8㎡,约合36.6亩,容积率1.8至2.5,挂牌起始价为4670元/㎡。尽管挂牌价不低,但引发了抢地大战。

  据了解,当时共有5家房企竞拍这块地,经过数轮激烈厮杀,最终竞拍价涨至6220元/㎡,溢价率达33%,总价约1.518亿元。而3月份也是供地的高峰期,市本级计划有12宗地块入市,其中商业用地6宗,商住用地2宗。

  市场人士指出,2012年虽然楼市开局低迷,但市场走势超出预期,成交量一路走高,房企销售业绩完成得都不错,至今市场销量依然不错,房企手中回笼了不少现金,加上存量土地开发得差不多了,储地需求日益升温。

 房价已悄然上涨数百元

  年后,楼市销量持续攀高,令开发商欣喜不已,但对消费者来说,销量持续回升并不是好事,地产商手中粮食多了,就不愁吃喝了,资本驱利的本性就会再度显露出来,自然会提价销售,一来增加销售的利润,二来刺激销量的再爆发。

  事实上,这段时间逛楼市的消费者会发现,若年前没出手,现在再出手,可能又要多花几万块钱了,因为房价已悄无声息地上涨了几百元。虽然当前楼市依然比较脆弱,涨价对市场稳定回暖不是什么好事,但敢涨价的楼盘已逐渐增多,尤其一些热销楼盘,涨幅还不小。

  据统计,3月份,市区在售楼盘中,有16个楼盘的均价较2月份出现上涨,涨幅多在100元/平方米至500元/平方米之间,比如信远朗庭在售房价就已提高300元/平方米。当然,也有胆子更大的房企,房价一提就是500元、1000元。而一些新开盘的或加推的楼盘涨价更明显,直接提高开盘价。

  比如格兰英郡去年10月开盘均价为7180元/平方米,此次推出73号楼高层均价为7500元/平方米;万科·金域缇香去年8月加推楼盘均价在6600元/平方米,此次开盘房源价格6900元/平方米起;恒大绿洲上次开盘价48万/套起,此次开盘价58万/套起。

  不过,目前消费者对房企涨价感觉并不明显,一是房价仍处于市场底部,二是房企提价销售并未停止特价房促销。有关房产专家指出,市场成交量

  持续回升是房企提价销售的根本原因,但目前市场环境不好,房企涨价销售应慎重,一旦提价打压了市场需求,将不利于市场的稳健回暖。

  调控能否摁住高房价

  尽管调控政策打压了二手房市场,短期内利好一手房市场,促使不少消费者转购新房,但从长期来看,调控政策对楼市的影响不容乐观,毕竟当前的楼市调控太过直接,有效堵死了市场非刚性需求释放的通道。

  首先,限购政策并不会松动,反而会小范围升级,因为政策已明确,已实施限购的城市,要按照统一要求,完善限购措施。而未实现限购而房价上涨过快的其他城市,省级政府应要求其及时采取限购等措施。

  限购措施直接以行政命令方式压制了市场需求的释放,在已限购的城市,买房不是有钱想买就能买。而比限购影响更大的是新贷调控,这涉及到全国市场,即“国五条”要严格实施的差别化住房信贷政策。

  日前,市场就在盛传二套房首付和贷款利率提高,若该政策再度落脚,对新房市场的打击将是巨大的。再说,在市场预期方面,还有一个靴子未落地,那就是房产税改革试点范围扩大,这是潜伏在市场预期中的一颗炸弹,对楼市的长期走向将产生极大的负面影响。

  正因为如此,去年四季度以来,虽然市场回暖加速,成交量大幅攀升,但房价一直上不去,反而一直在跌。按道理,销量上去了,房企涨价就有底气了,但事实并非这样,房企并不敢轻易涨价,关键就是调控政策始终未松动,市场很脆弱。

  比如2月份,尽管受春节影响,市场看房需求减弱,但商品住宅成交一点不差,累计成交商品住宅923套,同比增长34.9%,但房价并未持续上涨,均价仅6966元/平方米,相比1月份,环比反而下降了7.7%。

  有关房产专家指出,就目前形势而言,市场可以预期的是,上半年调控政策不会有松动的可能,而且政策的调整将根据房产税的推行计划而定,也就是说,在房产税扩大试点范围之前,调控政策很难退出市场。

  既然调控政策不松动,对市场影响很大,那么新政能否有效抑制高房价呢?从市场的角度看,新政只能压制房价上涨,并不能有效抑制高房价,因为房价的高低是由成本决定的,在当前的高地价、高税收的情况下,房屋开发成本高企,房价很难降下来。

  而目前的调控着眼点都是打压需求,治标不治本,房价即使在调控压制下适度下滑,但也是一时的,因为在城市化高速发展的今天,楼市缺的不是需求,而是保持楼市稳健发展的良药,而这良药就是:完善促进楼市稳健发展的长效税收机制,改革现有的土地拍卖制度,即土地财政制度,方能从根本上抑制房价的上涨。

  2012年嘉兴楼市运行的数据充分印证了上述观点。2012年,楼市调控政策一点没松动,市场不断放出利空消息,但房屋销量并未出现下跌,而房价也没怎么下降,依然保持在高位。

  据统计,2012年,市区商品房备案面积222.37万平方米,其中普通住宅174.3万平方米,普通住宅备案套数14521套,普通住宅的备案面积和备案套数同比增幅达67.85%和56.56%。而普通住宅年均价依旧高达7365元/平方米,手中没百万元很难实现居者有其屋的梦想。

关键词:市场动态  

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