N王 沁

  春节过后，调控政策一再收紧，利空消息不绝于耳，市场预期也日趋恶化，不少消费者认为，今年楼市运行的基调将以稳字打头，在调控政策打压下，房价很难大幅上扬。尽管如此，市场似乎并未买账，成交量逆势而行，再度放量上行。

  据统计，2月份，虽然市场处于传统淡季，受春节假期影响成交量有所回调，但交易数据依然喜人，整月市区成交各类商品房1179套，创下五年来新高，打破了市场传统淡季的常规。而3月份，尽管再度遭遇调控严政，但市场依然延续高位上行态势，成交量再度攀高。

  数据显示，3月份上旬，市区商品房的成交量就已远远超过了2月份，市场成交放量明显。而与市场成交放量同步的是，土地市场交易也很喜人，出现了久违的小高潮，住宅地块成交形势明显好于上年同期。

  市场人士指出，市场一直延续去年四季度以来的回暖走势，而“国五条”的出台虽然令市场预期恶化，但短期内却刺激了市场成交量，也带动了土地市场的回暖。不少房企已因销量上升而涨价，引发了市场短暂的骚动，而这又进一步刺激了需求释放。

  新政刺激市场成交放量

  2012年下半年，随着刚性需求的释放和改善型需求的入市，市场一路回暖，成交量持续走高，尤其到了四季度，房地产销量呈现爆发式增长。而今年初以来，楼市依然延续市场的回暖态势，尽管近期中央再度祭起调控大旗，但依然难以压制市场需求的释放，成交量仍维持在高位。

  3月初，受“国五条”利空消息的打压，市场成交量有所回调，但随着实施细则的出台，尤其是二手房征20%个税政策的严厉执行，短时间内刺激了市场需求的爆发，大部分人想在政策窗口期完成交易，以免受政策影响。

  二手房市场的放量也带动了一手房的成交量，导致市场成交量逐日攀高。3月的第一周，商品房日均成交量在70套上下，而后受新政刺激，市场交易量大幅攀升，一天成交百余套商品房是小菜一碟，这种高位放量成交的走势一直延续至今。

  统计数据显示，3月份，市场成交量可观，3月1日至18日，市区市场累计成交各类商品房1613套，其中住宅1202套，商贸与写字楼411套，成交量已远远超过2月份整月的销量。按这种成交势头，3月份，市场成交量超越1月份已是稳操胜券。

  市场人士指出，今年一季度，市场成交量之所以持续攀高，一是刚性需求持续释放，延续了市场回暖的走势；二是房价依然处于底部区域，刺激了购买力的释放；三是调控政策加大了二手房征税力度，间接抬高了一手房的成交量。

  土地市场渐显回暖之势

  2012年，土地市场异常冷清，尽管商品房市场下半年成交逐渐回暖，但土地市场依旧尽显疲态，流拍与底价成交是整个年度土地市场的关键词。不过，随着存量土地开发的加速，房企土地储备日趋减少，加上成交量持续走高，销售资金快速回笼，房企拿地需求在2013年逐渐释放。

  2012年一季度，土地市场低迷不堪，连续数月无住宅地块出让，直到二季度的5月7日，市场才迎来一宗住宅地块的出让。而今年土地市场表现明显好于去年同期，一季度，市场已成功出让了数宗住宅地块。

  与上年地块出让流拍、底价成交不同，今年土地市场成交的热度大幅提高。比如2月份出让的经开2013-号商住地块，土地面积24403.8㎡，约合36.6亩，容积率1.8至2.5，挂牌起始价为4670元/㎡。尽管挂牌价不低，但引发了抢地大战。

  据了解，当时共有5家房企竞拍这块地，经过数轮激烈厮杀，最终竞拍价涨至6220元/㎡，溢价率达33%，总价约1.518亿元。而3月份也是供地的高峰期，市本级计划有12宗地块入市，其中商业用地6宗，商住用地2宗。

  市场人士指出，2012年虽然楼市开局低迷，但市场走势超出预期，成交量一路走高，房企销售业绩完成得都不错，至今市场销量依然不错，房企手中回笼了不少现金，加上存量土地开发得差不多了，储地需求日益升温。

  房价已悄然上涨数百元

  年后，楼市销量持续攀高，令开发商欣喜不已，但对消费者来说，销量持续回升并不是好事，地产商手中粮食多了，就不愁吃喝了，资本驱利的本性就会再度显露出来，自然会提价销售，一来增加销售的利润，二来刺激销量的再爆发。

  事实上，这段时间逛楼市的消费者会发现，若年前没出手，现在再出手，可能又要多花几万块钱了，因为房价已悄无声息地上涨了几百元。虽然当前楼市依然比较脆弱，涨价对市场稳定回暖不是什么好事，但敢涨价的楼盘已逐渐增多，尤其一些热销楼盘，涨幅还不小。

  据统计，3月份，市区在售楼盘中，有16个楼盘的均价较2月份出现上涨，涨幅多在100元/平方米至500元/平方米之间，比如信远朗庭在售房价就已提高300元/平方米。当然，也有胆子更大的房企，房价一提就是500元、1000元。而一些新开盘的或加推的楼盘涨价更明显，直接提高开盘价。

  比如格兰英郡去年10月开盘均价为7180元/平方米，此次推出73号楼高层均价为7500元/平方米；万科·金域缇香去年8月加推楼盘均价在6600元/平方米，此次开盘房源价格6900元/平方米起；恒大绿洲上次开盘价48万/套起，此次开盘价58万/套起。

  不过，目前消费者对房企涨价感觉并不明显，一是房价仍处于市场底部，二是房企提价销售并未停止特价房促销。有关房产专家指出，市场成交量

  持续回升是房企提价销售的根本原因，但目前市场环境不好，房企涨价销售应慎重，一旦提价打压了市场需求，将不利于市场的稳健回暖。

  调控能否摁住高房价

  尽管调控政策打压了二手房市场，短期内利好一手房市场，促使不少消费者转购新房，但从长期来看，调控政策对楼市的影响不容乐观，毕竟当前的楼市调控太过直接，有效堵死了市场非刚性需求释放的通道。

  首先，限购政策并不会松动，反而会小范围升级，因为政策已明确，已实施限购的城市，要按照统一要求，完善限购措施。而未实现限购而房价上涨过快的其他城市，省级政府应要求其及时采取限购等措施。

  限购措施直接以行政命令方式压制了市场需求的释放，在已限购的城市，买房不是有钱想买就能买。而比限购影响更大的是新贷调控，这涉及到全国市场，即“国五条”要严格实施的差别化住房信贷政策。

  日前，市场就在盛传二套房首付和贷款利率提高，若该政策再度落脚，对新房市场的打击将是巨大的。再说，在市场预期方面，还有一个靴子未落地，那就是房产税改革试点范围扩大，这是潜伏在市场预期中的一颗炸弹，对楼市的长期走向将产生极大的负面影响。

  正因为如此，去年四季度以来，虽然市场回暖加速，成交量大幅攀升，但房价一直上不去，反而一直在跌。按道理，销量上去了，房企涨价就有底气了，但事实并非这样，房企并不敢轻易涨价，关键就是调控政策始终未松动，市场很脆弱。

  比如2月份，尽管受春节影响，市场看房需求减弱，但商品住宅成交一点不差，累计成交商品住宅923套，同比增长34.9%，但房价并未持续上涨，均价仅6966元/平方米，相比1月份，环比反而下降了7.7%。

  有关房产专家指出，就目前形势而言，市场可以预期的是，上半年调控政策不会有松动的可能，而且政策的调整将根据房产税的推行计划而定，也就是说，在房产税扩大试点范围之前，调控政策很难退出市场。

  既然调控政策不松动，对市场影响很大，那么新政能否有效抑制高房价呢？从市场的角度看，新政只能压制房价上涨，并不能有效抑制高房价，因为房价的高低是由成本决定的，在当前的高地价、高税收的情况下，房屋开发成本高企，房价很难降下来。

  而目前的调控着眼点都是打压需求，治标不治本，房价即使在调控压制下适度下滑，但也是一时的，因为在城市化高速发展的今天，楼市缺的不是需求，而是保持楼市稳健发展的良药，而这良药就是：完善促进楼市稳健发展的长效税收机制，改革现有的土地拍卖制度，即土地财政制度，方能从根本上抑制房价的上涨。

  2012年嘉兴楼市运行的数据充分印证了上述观点。2012年，楼市调控政策一点没松动，市场不断放出利空消息，但房屋销量并未出现下跌，而房价也没怎么下降，依然保持在高位。

  据统计，2012年，市区商品房备案面积222.37万平方米，其中普通住宅174.3万平方米，普通住宅备案套数14521套，普通住宅的备案面积和备案套数同比增幅达67.85%和56.56%。而普通住宅年均价依旧高达7365元/平方米，手中没百万元很难实现居者有其屋的梦想。