■ 房价上涨过快城市可提高二套房首付

  ■ 按此前规定转让自用5年以上且是家庭唯一生活用房的免征个税

  ■ 开发商表示不会改变既有推盘计划

  在2月20日召开的国务院常务会议确定房地产调控五条政策措施(简称“新国五条”)后，中国政府网昨日正式公布了《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(下称“《通知》”，亦有业内人士称之为“国六条”)，进一步细化新国五条相关调控措施，上述《通知》总共六条，落款时间为2013年2月26日。

  业内人士指出，《通知》作为新国五条的细则，新意主要在三点，限购令升级、二套房信贷政策再收紧、二手房的个调税由交易总额的1%～2%，从严按差额的20%征收。

  对此，昨日受访的多位开发商均表示，不会改变既有的推盘计划。细则虽然在限购和二套房信贷政策上更为严厉，但是对房价涨幅并不过快且限购执行已经颇为严格的上海来说，影响不大，限购并不那么严格的二线城市受到的冲击更大。

  上海易居房地产研究院发展研究所所长李战军认为，地方政府和人民银行不会出台超过《通知》的政策。另外，仍需等各地调控细则和人民银行有关信贷的后续表态出台后才可细说影响力。

  李战军指出，财税政策是中央决定的，所以地方政府的细则，主要还是集中在四方面，扩大限购范围、房产税、房价控制目标、保障房任务。

  一季度公布房价调控目标

  根据《通知》，六条政策措施主要内容与新国五条大致相似。特点一是更细化，如第一条明确需在一季度公布年度新建商品住房价格控制目标，且特别提及不包含保障性住房；第二条在明确限购升级的基础上，还提及要处罚规避住房限购措施的房地产企业，尤其明确对教唆、协助购房人伪造证明材料、骗取购房资格的中介机构，要责令其停业整顿；第五条明确，到“十二五”期末，所有地级以上城市原则上要实现城镇个人住房信息系统联网。

  《通知》的另一个特点则是强调区别对待。如第三条提到房价过快上涨城市，增加年度住房用地供应总量；对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目，银行业金融机构要在符合信贷条件的前提下优先支持其开发贷款需求。

  此外，《通知》还有一些新的提法，如“市、县人民政府应于一季度公布年度住房用地供应计划，稳定土地市场预期”；“研究建立住房城乡建设、发展改革、国土资源、金融、税务、工商、统计等部门联动共享的信用管理系统，及时记录、公布房地产企业的违法违规行为”。

  对此，上海易居房地产研究院副院长杨红旭在微博上表示，以国办名义下发，而非部委分头行动，规格较高！细则措辞严厉、新意颇多，标志着调控实质性升级，对市场的影响将超出预期。(受此影响，)接下来市场整体的活跃度，将持续下降两个季度左右。住宅成交量先降温，二季度就会表现出来。二季度房价涨幅有所回落，下半年个别月份出现环比下跌。二手房降温幅度超过一手房。一二线城市降温幅度超三四线。

  杨红旭指出，本次调控分三步走：第一步：2月20日，国务院会议出新国五条。第二步：2月26日国务院办公厅出中央细则，强硬升级。第三步，地方或部委出台执行细则，主要集中于3月出台；地方细则尤其是一线城市，还将再度升级：二套房贷、限购、限价、预售资金及审批等诸多环节，“花头”很多。

  个调税严格按差额20%征收

  相对而言，个调税严格按交易差额20%征收影响或更大一些。

  《通知》明确，税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。

  据业内人士介绍，以前个人所得税按两种方案征收，第一个是增值部分的20%，还有就是房价的1%～2%。一般都是按后者执行。现在明确是增值的20%，也会对市场造成影响。(注：根据2006年发布的《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，难以计算房屋原值的，由税务部门核定征收，在住房转让收入1%～3%的幅度内确定。)

  上海中原研究咨询部总监宋会雍介绍，上海目前通行的做法是普通住房按房价1%征收，非普通住房按房价2%征收。

  在市场实际交易中，可以很直接对比出按总价2%和买卖差额20%征收的差异来。如果一套房子200万元买入，300万元出售，按总价2%，则为6万元；按差价20%，则为20万元。这对于投资客来说是非常严重的获利切割。一手房市场则相对无碍，并有望从中获益，迎来大量从二手市场转出的购房者。

  但另有分析人士指出，上海是卖方市场，卖方有条件把这部分政府切割走的收益在总价中体现出来，至少是部分体现出来。卖方会步调一致，统一加价。但加价会影响交易，所以卖家之间的竞争也会对应加剧，导致加价幅度可能赶不上政府切割走的20%。

  21世纪不动产分析师罗寅申认为，该措施具有一定针对性，避免了政策“一刀切”的情况对于抑制短期非自住需求的投机性购房有较为明显的效果。尤其对持有多套房或持有年限较短的业主而言，其未来出售房屋所获得的差额利润将与其所需缴纳的个人所得税额度相挂钩。而对于名下仅有唯一住宅且持有年限满5年，出于改善目的置换的业主而言，则不需缴纳该个人所得税。上述《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》明确，个人转让自用5年以上并且是家庭唯一生活用房的，免征个人所得税。

  限购限贷两会后的定调是关键

  《通知》指出，限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房；购房资格审查环节应前移至签订购房合同(认购)前；对拥有一套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法连续提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。

  一位上市企业营销总监表示，此举的影响还是比较大，尤其是对二线城市，影响更大。因为现在很多二线城市限购还有花头，比如只在主城区限购。

  另一位国企开发商则指出，公司战略是回归一二线城市，而限购的升级会对限购并不严格的城市造成影响，具体还得看地方细则。

  在房贷方面，除了继续强调要“认房又认贷”，《通知》指出，对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。

  坊间此前一直传闻中央会再收紧二套房信贷政策。此时，传闻竟成事实。值得注意的是，信贷收紧的前提是“对房价上涨过快的城市”而非高房价城市。此外，房价上涨过快的定义也未正式明确。

  “不是说支持合理的改善性需求吗？”一位中高端楼盘开发商认为，上海并没有涨幅过快。北上广深中，上海房价最为平稳。他认为，二套房的信贷政策改变空间不大，现在已经是首付六成，如果首付改成八成，利率是1.3倍也没有关系了。而且，对涨幅过快的城市特别严打，需求又跑到涨幅慢的城市去。

  一位接近住建部的专家透露，地方政府和部委还在观望，两会后的定调是关键。另外值得一提的是，北京和上海的二手房市场相当多的购房者都是一次性付款，政策无意中可能打击到中低收入者购房能力。

  据上海中原研究咨询部数据，上海二手房市场中使用二套房贷客户比例仅为7%。二套房贷标尺抬高，影响的客群面也会在7%以内，可能压缩到3%～5%，但对购房总量的技术制约有限。